世帯年収1000万円の40代4人家族が、買っていい不動産はいくら?
【住宅ローン借入額シミュレーション】
2021年1月12日公開(2022年11月29日更新)
世帯年収1000万円、夫44歳会社員、妻43歳パート、12歳と10歳の子どもがいる4人家族が不動産を購入する場合、住宅ローンはいくらまでなら安心して返済できるのか、資金繰りをシミュレーションしてみた。このまま共働きで65歳まできちんと働き続けられるのであれば、3,500万円程度の物件であれば問題なく購入できるだろう。4000万円程度まで価格を引き上げてもなんとかなるとは思われるが、教育資金や老後資金の準備を考えると、引き上げないほうが無難だろう。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)
世帯年収1000万円、40代4人家族のケースをシミュレーション
今回は、40代半ばの夫婦、山本さん(仮名)から相談が来たと想定して試算する。現在の世帯年収は合計1000万円で、貯蓄は1000万円。家族構成は、夫44歳会社員、妻43歳パート、12歳と10歳の子どもがいる。子どもたちが自分の部屋が欲しいと言い出したこともあり、マイホームを買おうと考え始めたようだ。
シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。今回も、年収は50歳まで年1%の昇給率で増えていき、50歳以降は昇給なし、65歳まで働くことができるものとして試算。これで、住宅ローンを安心して支払うことができるのか、今後約20年の家計推移をチェックする。そのほかの細かい前提条件は以下を見てほしい。
■シミュレーションの前提条件(年間収支)■
【家族構成】
夫44歳/年収880万円(50歳までは年1.0%増加、50歳以降は増減なし)
妻43歳/年収120万円(手取り120万円で将来にわたって増減なし)
長女12歳、長男10歳
【基本生活費】300万円(年1.0%で増加)
【住居費】(購入前)家賃月15万円(購入後)年196万円(住宅ローン返済+保有税等)
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立(大学は文系)で試算
【保険料】24万円
【その他出費】100万円(年1.0%で増加)
【初年度年間収支】+94万円
【貯蓄残高】1000万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】3500万円(諸経費+140万円)のマンションを頭金800万円と住宅ローン2840万円(全期間固定金利1.31%、20年返済)で翌年購入。毎月返済額約13万円。住宅ローン減税を考慮(控除期間10年で試算)
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物件価格は3500万円あたりが安全圏か
前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくるので注意が必要だが、上記の前提条件だと、物件価格は3500万円あたりが安全圏だろう。予定外の出費がなければ、これまで通りの生活を続けて65歳時点で約1600万円の貯蓄をすることができる。
3000万円、3500万円、4000万円の物件を購入したケースをそれぞれシミュレーションしてみると、4000万円の物件を購入した場合は、65歳時点での貯蓄は993万円。なんとかなる可能性はあるが、老後資金としては少し寂しい金額かもしれない。3000万円の物件なら、65歳時点の貯蓄は2215万円になる。老後のゆとりを優先するのであれば、物件価格を高くせずに抑えておくのも有効だろう。
40代、世帯年収1000万円の4人家族が買える物件価格は?
下記に、3500万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。
3500万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は?
40代半ばの住宅取得は、住宅ローンの返済期間に注意する
40代半ばになってからの住宅取得で注意すべきなのは、住宅ローンの返済期間を長くしないことである。30年返済や35年返済でも組むことは可能だろうが、きちんと働いている間に返済を終わらせようと思うなら、どんなに長くても65歳までには完済できる返済期間で組むべきだろう。
となると、同じ世帯年収1000万円でも、30代半ばと40代半ばでは安心して購入できる物件価格はかなり違ってくる。40代半ば以上になってくると、住宅ローンの返済と教育資金や老後資金の準備を同時進行で行っていく必要性も出てくる。老後が近づけば近づくほど、安易な資金計画で住宅を取得してしまうと、取り返しがつかなくなる可能性が高まるのだ。
一方で、子どもが小学校高学年や中学生になってくると、ある程度教育方針(どのくらい子どもにお金をかけるか)も決まり、将来の教育費の予想がしやすくなる。そうなると、住宅資金に向けられる金額も見積もりやすくなるだろう。家族で相談しながら、教育資金と住宅資金を冷静に見積もることがおすすめだ。
ちなみに、子どもが中学生や高校生になると自分の部屋を欲しがる傾向にあるが、子どもと過ごす残りの期間は、おそらく10年から15年が一般的だろう。子どもの希望を聞いて4LDKや5LDKの広い家を買っても、10年後や15年後には出て行ってしまう可能性が高い。残された夫婦2人に広い家はあまり必要がない。
そのように、20年後、30年後の暮らしも想像しながら、どんな物件にするのがいいのかを考えることも重要だろう。
- 物件価格に対して安心して買える年収をシミュレーション
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一般団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)
3大疾病50%保障(がんと診断確定された場合、ローン残高が50%に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50%に)
就業不能保障(就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初3カ月免責)
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実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。
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淡河範明さん
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