世帯年収1000万円、夫44歳会社員、妻43歳パート、12歳と10歳の子どもがいる4人家族が不動産を購入する場合、住宅ローンはいくらまでなら安心して返済できるのか、資金繰りをシミュレーションしてみた。このまま共働きで65歳まできちんと働き続けられるのであれば、3,500万円程度の物件であれば問題なく購入できるだろう。4000万円程度まで価格を引き上げてもなんとかなるとは思われるが、教育資金や老後資金の準備を考えると、引き上げないほうが無難だろう。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)
世帯年収1000万円、40代4人家族のケースをシミュレーション
今回は、40代半ばの夫婦、山本さん（仮名）から相談が来たと想定して試算する。現在の世帯年収は合計1000万円で、貯蓄は1000万円。家族構成は、夫44歳会社員、妻43歳パート、12歳と10歳の子どもがいる。子どもたちが自分の部屋が欲しいと言い出したこともあり、マイホームを買おうと考え始めたようだ。
シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。今回も、年収は50歳まで年1％の昇給率で増えていき、50歳以降は昇給なし、65歳まで働くことができるものとして試算。これで、住宅ローンを安心して支払うことができるのか、今後約20年の家計推移をチェックする。そのほかの細かい前提条件は以下を見てほしい。
【家族構成】
夫44歳／年収880万円（50歳までは年1.0％増加、50歳以降は増減なし）
妻43歳／年収120万円（手取り120万円で将来にわたって増減なし）
長女12歳、長男10歳
【基本生活費】300万円（年1.0％で増加）
【住居費】（購入前）家賃月15万円（購入後）年196万円（住宅ローン返済＋保有税等）
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算
【保険料】24万円
【その他出費】100万円（年1.0％で増加）
【初年度年間収支】＋94万円
【貯蓄残高】1000万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】3500万円（諸経費＋140万円）のマンションを頭金800万円と住宅ローン2840万円（全期間固定金利1.31％、20年返済）で翌年購入。毎月返済額約13万円。住宅ローン減税を考慮（控除期間10年で試算）
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物件価格は3500万円あたりが安全圏か
前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくるので注意が必要だが、上記の前提条件だと、物件価格は3500万円あたりが安全圏だろう。予定外の出費がなければ、これまで通りの生活を続けて65歳時点で約1600万円の貯蓄をすることができる。
3000万円、3500万円、4000万円の物件を購入したケースをそれぞれシミュレーションしてみると、4000万円の物件を購入した場合は、65歳時点での貯蓄は993万円。なんとかなる可能性はあるが、老後資金としては少し寂しい金額かもしれない。3000万円の物件なら、65歳時点の貯蓄は2215万円になる。老後のゆとりを優先するのであれば、物件価格を高くせずに抑えておくのも有効だろう。
40代、世帯年収1000万円の4人家族が買える物件価格は？
下記に、3500万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。
3500万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は？
40代半ばの住宅取得は、住宅ローンの返済期間に注意する
40代半ばになってからの住宅取得で注意すべきなのは、住宅ローンの返済期間を長くしないことである。30年返済や35年返済でも組むことは可能だろうが、きちんと働いている間に返済を終わらせようと思うなら、どんなに長くても65歳までには完済できる返済期間で組むべきだろう。
となると、同じ世帯年収1000万円でも、30代半ばと40代半ばでは安心して購入できる物件価格はかなり違ってくる。40代半ば以上になってくると、住宅ローンの返済と教育資金や老後資金の準備を同時進行で行っていく必要性も出てくる。老後が近づけば近づくほど、安易な資金計画で住宅を取得してしまうと、取り返しがつかなくなる可能性が高まるのだ。
一方で、子どもが小学校高学年や中学生になってくると、ある程度教育方針（どのくらい子どもにお金をかけるか）も決まり、将来の教育費の予想がしやすくなる。そうなると、住宅資金に向けられる金額も見積もりやすくなるだろう。家族で相談しながら、教育資金と住宅資金を冷静に見積もることがおすすめだ。
ちなみに、子どもが中学生や高校生になると自分の部屋を欲しがる傾向にあるが、子どもと過ごす残りの期間は、おそらく10年から15年が一般的だろう。子どもの希望を聞いて4LDKや5LDKの広い家を買っても、10年後や15年後には出て行ってしまう可能性が高い。残された夫婦2人に広い家はあまり必要がない。
そのように、20年後、30年後の暮らしも想像しながら、どんな物件にするのがいいのかを考えることも重要だろう。
- 年収に対して安心して買える物件価格をシミュレーション
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
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- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
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②7大疾病団信保障の保険料支払型は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の7大疾病保障は保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
- 事前審査は来店不要。WEB利用で一部繰り上げ返済手数料が無料
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「7大疾病団信」については、「金利上乗せ型」か、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
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淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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