auじぶん銀行の住宅ローン

住宅ローンの金利上昇リスクにどう対応すべきか? リスクを軽減するコツも紹介

【第88回】2023年11月28日公開(2023年11月28日更新)
千日太郎:住宅ローン・不動産ブロガー

前回、日米の金利差から住宅ローンの変動金利の上昇ポテンシャルは1.6%程度あるため、日銀の利上げ後は1.9%程度に達してもおかしくないという話を書きました。では、これから変動金利で住宅ローンを実行する予定の人、すでに変動金利で住宅ローンを返済中の人は、どんな手順で家計の対応力を確認し、備えていけばよいのでしょうか? 公認会計士の視点からお話しします。(住宅ローン・不動産ブロガー 千日太郎)

前回記事「2024年以降の利上げで、住宅ローンの変動金利は1.9%になるポテンシャルがある

金利が上がったときにどうする? 家計の対応能力

 こんにちは。公認会計士の千日太郎です。

 変動金利が上昇すれば、それだけ金利負担が増えます。では家計に金利負担への対応能力があるのか? 次の3つの質問をチェックしてください。

①必要な繰り上げ返済額に充てる資金があるか?
②自宅の時価が住宅ローン残高を上回るか?
③自宅の時価が住宅ローン残高を下回る場合、差額を上回る資金があるか?

 質問に対して、3つとも「No」となった人は明らかに対応能力に乏しいので、金利が上がる前に対応力を上げていく必要があります。

5年ルールと125%ルールを知っておこう

 変動金利では、金利が上がったらすぐに毎月の返済額が増えるとは限りません。元利均等返済方式(毎月の元本と利息の支払額の合計を均等にする返済方法)で、変動金利について「5年ルール」と「125%ルール」を採用している金融機関の場合は、毎月の返済額がすぐには上がらないようになっています。

・5年ルール:金利が上がっても元利均等返済額は5年ごとにしか見直さない。
・125%ルール:毎月返済額を上げる場合は、直前の125%を上限とする。

 つまり、住宅ローンの実行翌月に変動金利がどんなに上がったとしても、5年ごとにしか返済額は見直しません。また、5年ごとの返済額見直しでは、変動金利がどんなに上がっていたとしても、最初の毎月返済額の125%までとされているのです。そこからまた5年間は支払額が一定となります。

 最初の毎月返済額の1.25倍まで耐えることができるならば、どんなに変動金利が高騰したとしても5〜10年間はマイホームを維持することが出来るのです。変動金利がいくら上がっても、住宅ローンの返済を続けること自体は可能なのです。

 困るのは、むしろ最後なのですよ。どんなに金利が上がっても家計にさほどの痛みはなく、最終回に先送りされるのです。支払利息が増えて、毎月の返済額を超えてしまうというケースでは未払利息が発生することもあります。そのたまった未払利息は、住宅ローン契約で決めた完済日には、返済するように請求されます。収入の減る定年後にこれが顕在化すると、老後破産につながる可能性もあります。

【関連記事はこちら】>>住宅ローンの未払利息が発生した時、銀行はどうした? 現役銀行員が過去の金利上昇時の対応を解説

必要な繰り上げ返済額を計算しておく

 つまり、変動金利で金利が上昇したときのリスクは、住宅ローン契約の途中で返済を続けられなくなるリスクではなく、住宅ローン契約の最後に完済できないリスクなのです。そこで、変動金利が上がったときに毎月の返済額を維持したまま予定の年数で完済するには、いくら繰り上げ返済すればよいか、という物差しで金利上昇リスクに対する対応能力を測ります。

 例えば4000万円を変動金利0.5%、35年元利均等返済で借り入れた場合、毎月の返済額は10万3834円です。金利が上昇してもこの10万3834円を維持したまま、当初の35年で完済するには、その時点でいくら繰り上げ返済すればよいかを計算しました。

返済を維持するために必要な繰り上げ返済額は?

返済を維持するために必要な繰り上げ返済額は?

出典:千日ブログ、2023年11月の金利で試算。以下同。

 例えば借り入れから5年後には、住宅ローンの残高は3,470万円となっています。その時点で金利が1.5%上昇したとしたら、660万円を繰り上げ返済することで、今後も10万3834円の毎月の返済で完済できるということです。別の言い方をすれば、5年後に変動金利が0.5%から2%に上昇したら、総支払額が660万円増えるとも言えます。

 なお下表は、変動金利で金利上昇なし、金利上昇で繰り上げ返済なし、金利上昇で繰上返済する、3パターンの総支払額を比較したものです。繰り上げ返済をしないより繰り上げ返済をする方が総支払額で218万円も少なく済みます。

金利上昇で、総返済額はどう変化する?
※変動金利は0.5%

金利上昇で、総返済額はどう変化する?

 変動金利のシミュレーションでは当初の金利のまま上がらない前提で固定金利と比較することが多いです。このように変動金利の上昇による影響額を把握しておくことが大事ですね。千日太郎が無料で公開しているAI住宅ローンシミュレーターでは、現時点の住宅ローン残高と適用金利から上記の表を出力することができますので、ぜひ活用してください。

フラット35で借りた場合と比較

 では、今後5年で約1.5%変動金利が上がると仮定して今の35年固定金利と比較するとどちらが得になるのでしょうか?先ほどと同じ4000万円で比較してみましょう。

 35年固定の代表格はフラット35ですが、住宅金融支援機構のプレスリリースで2024年度に子育て世帯向けに金利引き下げ制度が拡充される「子育てプラス(仮称)」がスタートすることが公開されました。子どもの数に応じてポイントが獲得でき、金利の引き下げ幅は1%に拡大されるとのことです。

・4ポイントで「当初5年間 1%引き下げ」
・8ポイントで「当初10年間 1%引き下げ」

 となりますので、これも加味して比較してみましょう。

総返済額はいくら?(変動金利vsフラット35)
※変動金利は0.5%、フラット35は2023年11月の金利

総返済額はいくら?(変動金利vsフラット35)

 金利が上昇しても繰り上げ返済しないなら、変動金利5,240万円よりも子育てプラスで8ポイント獲得した5,131万円の方が総支払額は少なくなります。しかし、金利が上昇してから660万円繰り上げ返済するならば変動金利は5,023万円となり、子育てプラス8ポイントよりも総支払額は少なくなります。

10年固定金利で借りた場合と比較

 10年固定金利とも比較してみましょう。三菱UFJ銀行の最低金利で比較します。

総返済額はいくら?(変動金利vs10年固定)
※2023年11月の金利で試算

総返済額はいくら?(変動金利vs10年固定)

 金利が上昇しても繰り上げ返済しないなら変動金利の5,240万円よりも10年固定金利の5,180万円の方が総支払額が少なく済みますが、660万円繰り上げ返済するならば変動金利は5,023万円となり、10年固定金利よりも総支払額は少なくなります。

 つまり、変動金利で借りるならば繰り上げ返済資金をどれだけ確保できているか、金利上昇に伴う支払い増を計画に加味できるかが重要になるのです。

まとめ~住宅ローンでギャンブルは禁物

 前回の記事では今後の金利動向について予想しました。しかし、あくまで千日太郎が個人で予想したことであり、この通りになる保証などありません。実際の金利上昇はこれ以上になることもありますし、逆に上がらない可能性だってあるのです。2024年の利上げの可能性については正直、五分五分くらいかなと思っています。

 金利はそもそも、自分にコントロールできることではありません。コントロールできないことに対してリスクを取るのはギャンブルです。一方で、自分が何年でいくら貯金ができるか?もちろんできる保証はありませんけれど、自分のことです。リスクを取るのは自分でコントロール可能なことにしておくべきです。家を買うことは、ギャンブルではないのです。

 これは、今のような金利の先高観が意識されるずっと前から、私がブログや著書で繰り返し強調していることです。千日太郎のコンテンツを、住宅ローンを選ぶ際の参考にしてもらえればうれしいです。

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住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15%
実質金利(手数料込)
0.308%
総返済額 3161万円
表面金利
年0.179%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
73,694円
おすすめポイント

「がん・4疾病50%+全疾病+月次返済保障」が無料!
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③三菱UFJ銀行とKDDIが立ち上げたネット銀行。ネット申し込みで、全国に対応

2024/7/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。 保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15%。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。
口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、「がん・4疾病50%保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50%保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
融資額×2.20%(税込)
保証料
0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
・変動金利/0円
・固定金利/3万3000円(税込)
借入額
500万円以上、2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
200万円以上
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
満18歳以上〜満65歳未満
年齢
(完済時)
満80歳の誕生日まで
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳以下)
+がん・4疾病50%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+全疾病保障団信(借入時年齢:50歳以下)
+月次返済保障団信(借入時年齢:50歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.05%
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50%保障は付帯せず。
がん100%保障団信プレミアム(借入時年齢:50歳以下)
上乗せ金利年0.15%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
上乗せ金利年0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
頭金10%以上で変動金利が低くなる!
実質金利(手数料込)
0.399%
総返済額 3210万円
表面金利
年0.270%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
74,864円
おすすめポイント

①低金利の上、がん50%団信無料
②無料で全疾病保償&12カ月の就業不能保償を付帯
③金利+0.1%で、がん100%団信も付帯OK

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
  • 審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
  • がん100%保障団信が、わずか0.1%の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50%団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

 

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。


ただし、審査は厳しめです。
 

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
借入金額×2.20%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円(税込)
繰上返済手数料(全額)
手数料:33,000円(消費税含む)
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み
借入額
500万円以上2億円以下(10万円単位)
借入期間
1年以上35年以内(1ヶ月単位)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用
年収
(給与所得者)
200万円以上
勤続年数
(給与所得者)
年収
(個人事業主等)
原則、利用不可
事業年数
(個人事業主等)
年齢
(借入時)
20歳以上65歳未満
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
無料の団信
一般団信(借入時年齢:65歳未満)
+一般団信プラス(借入時年齢:51歳未満)
+がん50%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
+全疾病保障&入院保障(借入時年齢:51歳未満)
一般団信プラス(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金)
がん50%保障団信(死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分)
全疾病保障&入院保障(けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に)
オプション
(特約)の団信
がん100%保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信(借入時年齢:51歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信(借入時年齢:65歳未満)
金利+0.30%
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
(一般団信、借入時年齢:65歳未満)
金利+0.20%
(連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)ペア連生団信
(がん100%、借入時年齢:51歳未満)
金利+0.40%
(連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円)
閉じる
実質金利(手数料込)
0.419%
総返済額 3221万円
表面金利
年0.290%
手数料(税込)
借入額×2.2%
保証料
0円
毎月返済額
75,123円
おすすめポイント

手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

  • 事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
  • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

淡河範明さん
住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

 

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

 

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

 

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は?
手数料(税込)
【定額型】5万5000円~
【定率型】借入残高×2.2%
保証料
0円
繰上返済手数料(一部)
0円(1円以上1円単位)
繰上返済手数料(全額)
0円。電話にて連絡
(安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)
借入額
500万円以上3億円以下(10万円単位)
(ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下)
借入期間
5年以上35年以内(1年単位)
(長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内)
融資を受けられるエリア
全国
使い道
本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
年収
(給与所得者)
300万円以上
勤続年数
(給与所得者)
2年以上
年収
(個人事業主等)
300万円以上(2年平均)
事業年数
(個人事業主等)
2年以上
年齢
(借入時)
20歳以上65歳以下
年齢
(完済時)
80歳未満
その他条件
・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
無料の団信
一般団信(加入時年齢:65歳以下)
死亡・高度障害と診断された場合
オプション
(特約)の団信
安心保障付団信(加入時年齢:65歳以下)
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障(借入時年齢:50歳未満)
金利+0.10%
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
閉じる
※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

 今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日:2023年12月
調査対象:大手金融機関の住宅ローン利用者(5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人)
有効回答数:822人
調査:大手アンケート調査会社に依頼
評価対象:有効回答数47以上を対象とする

 アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1.金利の満足度は?
Q2.諸費用・手数料等は妥当でしたか?
Q3.団体信用生命保険には満足しましたか?
Q4.手続き・サポートには満足しましたか?
Q5.審査について、満足していますか?
Q6.借り入れ後の対応に満足しましたか?
Q7.他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか?
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している(5点)
どちらかといえば満足している(4点)
どちらともいえない(3点)
どちらかといえば不満である(2点)
不満である(1点)
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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