「フラット35子育てプラス」の1％金利引き下げで、住宅ローン金利上昇も怖くない？

2024年2月13日資金受取分から【フラット35】子育てプラスの金利引き下げがスタートしました。現在、住宅ローン金利の急激な上昇が警戒されていますが、【フラット35】子育てプラスの金利引き下げによって相殺することが期待できそうです。（住宅ローン・不動産ブロガー千日太郎）
※当記事の情報は2024年2月16日時点のものを記載しております。最新の制度及び金利情報は、必ず住宅金融支援機構ほか金融機関等の公式サイトをご確認ください。

金利引き下げ対象となる世帯の引き下げ幅とは？

　こんにちは、公認会計士の千日太郎です。2月13日にスタートした【フラット35】子育てプラスは、夫婦どちらかが40歳未満の若年夫婦世帯、または18歳未満の子ども（胎児や同居の孫も含む）を有する子育て世帯を対象に、金利の引き下げ幅を拡大する制度です。

　国内企業の好調な業績と春闘の賃上げ結果を背景に、賃金と物価の好循環が実現する確度が上がっているとされており、日銀のマイナス金利政策解除へ向けての外堀が埋まってきています。政策金利の引き上げが実現すればおよそ17年ぶりとなります。日銀の利上げによる長期金利の急激な上昇が警戒されている中で、【フラット35】子育てプラスの金利引き下げ効果に注目が集まっています。

前回記事「日銀マイナス金利解除は3月、4月か？利上げによる住宅ローンのリスクと回避方法を解説」

　【フラット35】子育てプラスの対象は、下表のように若年夫婦世帯か子育て世帯のどちらかとなっています。

・【若年夫婦世帯】借入申込時に夫婦（同性パートナーを含みます。）であり、借入申込年度の4月1日において夫婦のいずれかが40歳未満である世帯

・【子育て世帯】借入申込時に子ども（胎児および孫を含みます。ただし、孫にあっては同居が必要です）を有しており、借入申込年度の4月1日において当該子どもの年齢が18歳未満である世帯

　若年夫婦世帯は1ポイント（1ポイント＝当初5年間0.25%引き下げに相当）をゲットし、子育て世帯は有している子どもの数だけポイントをゲットできます。金利引き下げ幅は年1％が上限となっており、これは4ポイント（=0.25%×4ポイント）に相当します。

　子ども1人あたり1ポイントとして、5人子どもがいる場合は5ポイントゲットとなりますね。この場合は当初5年間が1％引き下げ、6年目～10年目までが0.25％引き下げとなります。さらに、対象の若年夫婦世帯および子育て世帯は、獲得できるポイントの上限が撤廃されています。ですので極端な話、28人の子どもがいる子育て世帯であれば35年間にわたり1％の引き下げということになります。

　さすがにこんなに子どもがいるという人はいないと思いますが、従来の金利引き下げ制度も併用することが出来ます。

　従来の引き下げ制度も併用することで、例えば9ポイントゲットできた場合には、当初の10年間は1％引き下げ、11年目から15年目まで0.25％引き下げになります。当月の【フラット35】買取型の金利で1ポイント、5ポイント、9ポイントの金利を計算すると下表のようになります。

　9ポイントゲットしていれば、当初の10年間はネット銀行やメガバンクの10年固定の金利水準よりも低金利で固定できて、さらにその後の金利も全期間固定できるというメリットがあります。

　このように当初の期間はかなりの低金利に抑えることができるのですね！　日銀は利上げ後もしばらく金融緩和を継続するとの観測が強くなっていますが、それでも利上げとなれば最大1％くらいまで長期金利が上がる可能性があります。

子育てプラスよりさらに低金利で借りる方法

　子育てプラスだけでも最大年1％の引き下げがあるのですが、さらに低金利で借りる方法があります。それは多くの金融機関が事務代行している【フラット35】の中でも、ほんの一部の金融機関だけが導入している【フラット35】保証型を利用する方法です。

　中でも千日太郎が注目しているのは最近社名を変更したSBIアルヒ株式会社の「ARUHIスーパーフラット」です。低金利で利用するためのコツとして、以下の二つの方法があります。

①団信に加入しないことで金利を0.28％下げる
②頭金を2割以上入れて適用金利を下げる

　通常の【フラット35】買取型は団信不加入とすることで、団信込みの金利から0.2％引き下げとなるのですが、「ARUHIスーパーフラット」は0.28％の引き下げとなります。30代くらいまでの年齢であれば、別途掛け捨ての生命保険に加入して団信不加入とする方が、同じ保障を維持しつつコスト面で有利となります。

　また「ARUHIスーパーフラット」は、頭金の割合に応じて適用金利が下がるのがメリットです。特に2割以上の頭金を入れる「ARUHIスーパーフラット8」は、頭金の額とのバランスで適用金利が大きく下がるため、おすすめです。2024年2月の適用金利をもとに、「ARUHIスーパーフラット8」で団信に加入しない場合にどうなるかを計算してみました。

　9ポイントの場合は、当初の10年間は0.4％台となります。ほとんど変動金利と変わらない水準で10年にわたり金利を固定し、さらにその後の金利も固定できるということになりますね。

若年夫婦にも子育て世帯にも当てはまらない場合は？

　では子どもがおらず、若年夫婦にもあたらない世帯の場合は、金利引き下げ幅拡大の対象にならないのか？　意外とこれを説明している記事が無いので解説しておきます。

　結論としては、従来からある【フラット35】S、リノベ、維持保全、地域連携型、地方移住支援型の金利引き下げ制度を併用して受けることができます。「1ポイント＝5年間0.25％引き下げ」というのも同じです。

　ただし、子どもがおらず若年夫婦にもあたらず、子育てプラスでのポイントをゲットできなかった場合は4ポイントで頭打ちとなります。つまり、当初の5年間の1％が、金利引き下げ幅の上限となります。

【フラット35】のスキームによる利上げリスクヘッジ

　もう一点、【フラット35】の金利が決まる仕組みを利用して、高い金利が適用されるリスクを抑える方法があります。特にこれが有効なのは日銀が利上げを決定した月です。

　フラット35（買取型）は下図のように、独立行政法人である住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売する仕組みになっています。

【フラット35の資金の流れ】

機関投資家
　↓機構債の代金
住宅金融支援機構
　↓代金
窓口の銀行
　↓貸付金
フラット35の借り手

　この機構債は、フラット35の融資を実行する前月の20日前後に表面利率を発表し募集します。投資家は機構債を安全資産という考えで購入しますので、その表面利率は10年国債の利回り（長期金利）に連動する建前となっています。つまり、融資実行月の前月の20日前後に実質的な住宅ローンの金利が決まるということです。

　これに対して民間金融機関の固定タイプは月末に決まります。20日以降の月末にかけて金利が上昇傾向となった場合は、さらに金利が上がることがあります。加えて、民間金融機関の営業方針によって長期金利とは違う動きをすることもあるのです。

　2024年2月の【フラット35】の金利が決まる機構債の表面利率は前月の1月19日に発表されており、これに基づいて2月の金利は1.82%となっています。その後、長期金利は上昇、そして日銀の利上げ観測から、りそな銀行とみずほ銀行は金利を上げています（なお、三菱ＵＦＪ銀行は、営業方針でイレギュラーに金利を下げています）。

　【フラット35】であれば、仮に2月末に長期金利が急上昇したとしても、2月に適用されるフラット35の金利は1.82％に据え置かれるのですが、民間金融機関はその後の金利動向や当該銀行の営業方針によりイレギュラーに金利を変動させる可能性があるのです。今後3月から4月にかけて日銀の利上げが見込まれていますが、株価は記録的に高騰しており、1か月で10円も円安が進むなどかなり不安定な環境となっています。

　今のような先行き不透明な環境下で、【フラット35】の金利は前月の長期金利の水準によって前もって決まるというスキームであるため、日銀の利上げによって長期金利が急上昇するリスクをヘッジできるというわけですね。

まとめ～複数の住宅ローンで審査を通すべし

　内閣府が発表した2023年10〜12月期の実質国内総生産（GDP）速報値は市場予想に反して2四半期連続のマイナスとなっており、日銀による早期の政策正常化観測が少し後退してきています。とはいえ、いつマイナス金利の解除が決まってもおかしくないという構えで臨む必要があります。

　子育て世帯（または若年夫婦世帯）で子育てプラスの恩恵を受けられる人は、ぜひ【フラット35】に目を向けてみてください。また子育てプラスの対象外の人も、フラット35が金利上昇リスクを抑えるのに有効であることには要注目です。

　フラット35は、その金利決定スキームでリスクヘッジができます。さらに、公的融資として、金利の急激な上昇時には政策的に住宅ローンの金利の上昇を緩やかにする傾向があります。

　日銀副総裁は講演で、大規模緩和策の転換後も「急速な利上げにはなりにくい」とコメントしていますが、変動金利を選ぶということは、「金利が上がっても自分は返済を継続できるか？」「どの程度までならば許容できるのか？」といった判断を、市況を見ながら随時行うことが必要になってきます。

　早い段階で一つの金利タイプ、一つの金融機関に決めてしまい、その後の情報収集を怠っていると、割高な金利で住宅ローンを借りざるを得なくなってしまいます。複数の金利タイプ、金融機関で審査を通しておき、住宅ローンの実行月まではしっかり情報収集するよう努めてください。

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

【金利動向】おすすめ記事	【基礎】から知りたい人の記事
【今月の金利】【来月の金利】【2025年の金利動向】【変動金利】上昇時期は？【変動金利】何％上昇する？	【基礎の8カ条】【審査】の基礎【借り換え】の基礎【フラット35】の基礎【住宅ローン控除】の基礎

新規借入2025年4月最新主要銀行版

住宅ローン変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年で試算

要介護3以上などでローン残高が0円になる「安心保障付団信」が無料

1位

住宅ローン変動金利半年型タイプ（新規借入、頭金10%以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.540%
総返済額　3287万円

表面金利: 年0.410%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 76,688円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

公式サイトはこちら

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

閉じる

住宅ローン金利優遇割で、金利最大年▲0.15％

2位

住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、頭金20％以上）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.766%
総返済額　3412万円

表面金利: 年0.634%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,665円

おすすめポイント

①「がん・4疾病50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②住宅ローン金利優遇割ならダントツの低金利
③KDDIグループのインターネット銀行で全国に対応

2025/4/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。変動金利（新規借入）は、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利。また、50歳以下の方が一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借入れた場合の金利は年0.344％。

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

KDDIグループのネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

閉じる

がん50％団信、がん診断給付100万円が無料付帯

3位

変動セレクト住宅ローン（新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.779%
総返済額　3419万円

表面金利: 年0.647%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,840円

おすすめポイント

①がん50％団信が無料付帯！
②手数料4.4万円〜と安く、自己資金が少なくてもOK
③ミックスローンに対応しており、最大3つまで組み合わせOK

公式サイトはこちら

口コミ・団信・審査基準などを表示

特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

「がん」になった場合は住宅ローン残高が半分になる「がん団信50％団信」が無料で付帯
ミックスローンに対応しており、3つまで組み合わせOK<

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

ソニー銀行の住宅ローンは、手数料が4.4万円〜で超安く、金利も低いのでバランスがすごくいいと思います。借入額は最大2億円と高額です。

審査は一言でいえば厳しめ。なかなか通らないですね。年収基準が400万円以上ある必要があります。さらに、例えば夫婦で年収合算をして借りようとすると、原則としてそれぞれが年収400万円以上でなければ審査基準を満たしません。仮に夫が600万円で、妻が350万円なら通りません。年収が高いダブルインカムのパワーカップルにはいいでしょうね。

低金利の商品が多いだけでなく、ソニー銀行はミックスローンに対応しており、しかも3つまで組み合わせもOKです。しかし、3つの組み合わせはマニアックすぎて、専門家としてもそこまで必要なのかと悩んでしまいます。

いずれにしても条件があえばぜひ検討したい銀行の一つ。手数料が低いので、借り換えを検討するのもいいでしょう。

関連記事ソニー銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■変動セレクト、固定セレクト
融資額×2.2％
■住宅ローン
44,000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1万円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 住宅ローン・変動セレクト住宅ローン：1年以上35年以下（1ヶ月きざみ）
固定セレクト住宅ローン：10年以上35年以下（1ヶ月きざみ）

融資を受けられるエリア: 日本国内全域の市街化区域

使い道: 本人が住む新築物件の購入、中古物件の購入、住宅の新築、増改築のための資金。借り換えにも利用可能

年収 （給与所得者）: 400万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ―

年収 （個人事業主等）: 400万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ―

年齢 （借入時）: 満20歳以上満65歳未満

年齢 （完済時）: 85歳未満（ワイド団信の場合は81歳未満）

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん団信50（借入時年齢：50歳未満）
死亡・高度障害と判断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分に

オプション （特約）の団信: がん団信100（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円）
3大疾病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞、脳卒中で手術または、労働の制限等が60日超継続した場合、ローン残高が0円
生活習慣病団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

公式サイトはこちら

閉じる

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。