年収250万円の28歳の独身女性は、住宅ローン借り入れ2000万円が限界？【住宅ローン借入額をシミュレーション】

不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか？　こんな疑問に答えるため、さまざまな年収と家族構成で、資金繰りをシミュレーションする。今回は、独身女性28歳（会社員）、年収は250万円というケース。独身のまま65歳まで働いくという前提だと、物件価格は1800万円辺りが上限で、それ以上の物件を買うとなると、老後資金の準備などに支障をきたす可能性が高まりそうだ。（ファイナンシャル・プランナー　菱田雅生）

年収250万円の独身女性が、安心して借りられる住宅ローンはいくら？

年収250万円・28歳単身者ならどのぐらいの物件価格が妥当か？（出所：PIXTA）

　今回は、28歳の独身女性である藤田さん（仮名）から相談がきたと想定して試算する。現在の年収は250万円で貯蓄は200万円だ。このまま家賃を支払い続けるくらいなら、マンションを買ってしまったほうが良いのではないかと考えているようだ。

　シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。今回は、独身のまま65歳まで働き、50歳までは年1％の昇給率で給与が増えていくという前提で計算している。

　これで、住宅ローンを安心して支払いできるのか、老後にいくらのお金が貯まるのか、などをチェックする。その他の細かい前提条件は下記を見てほしい。

■シミュレーションの前提条件（年間収支）■
【家族構成】
・独身28歳／年収250万円（50歳までは年1.0％増加、50歳以降は増減なし）
・いまのところ結婚の予定はない
【基本生活費】80万円（年1.0％で増加）
【住居費】84万円（マイホーム購入前、月7万円）
【保険料】12万円
【その他出費】10万円（年1.0％で増加）
【貯蓄残高】200万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】1800万円（諸経費＋72万円）のマンションを頭金100万円とローン1772万円（全期間固定金利1.5％、35年返済）で翌年購入。毎月返済額5.4万円。住宅ローン減税を考慮（控除期間10年で試算）

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物件価格は1800万円あたりがギリギリのライン

　前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくるので注意が必要だが、上記の前提条件で試算すると、物件価格は1800万円あたりがギリギリのライン。それであれば、年1％の収入増が確実だとした場合、老後資金も貯めていけるはず。

2300万円の物件を買えば、毎月7万円の返済。30年後には475万円の貯蓄しか残らない

　1500万円、1800万円、2300万円の物件を購入したケースをそれぞれシミュレーションしてみると、2300万円の物件を購入した場合は、老後の貯蓄が475万円しか残らない計算になった。ローン返済後に手元に残る貯蓄額（老後のための資金）が1000万円程度になるギリギリのラインは「物件価格1800万円」だ。

　下記に、1800万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。

写真を拡大

　こうしてみると、毎年順調に貯蓄ができることが分かる。ただし、前提条件である「毎年1％」の収入増が期待できない場合は、さらに物件価格を下げておいたほうが無難だろう。

　また、海外旅行や車の購入など、一時的かつ大きめな出費は考慮していないので、定期的にそれらの出費の可能性がある場合も、物件価格はその分下げておいたほうがよい。28歳であれば、ある程度生活スタイルは固まってきていると思われるが、余暇資金も考慮したゆとりのある生活を送りたいなら、住居費の負担は少なくしておくべきだ。

立地条件のいい中古マンションを中心に検討したい

　フラット35のサイト内の「年収から借入可能額を計算」というローンシミュレーションを使用すると、年収250万円で35年返済なら、2000万円強を借りることができるという結果が出るが、将来の貯蓄などを考えると、2000万円も借りてしまうと家計は厳しくなるだろう。家計が破綻はしなくても、老後資金がなかなか貯まらない状態になることが予想できる。やはり、借りられる金額ではなく、返せる金額で考えるべきである。

　それから、20代の独身者の場合は、今後、結婚などのライフプランの大きな変化が起きる可能性がある。そのことも頭において住宅取得を検討するのであれば、いつでも売却できたり、賃貸に出したりできる物件を選んだほうが無難だろう。

　だとすると、駅から近い立地条件のいい中古マンションなどが狙い目である。いつでも売れる、いつでも貸せる物件であれば、価値の下落も小さいはずだ。ある意味では、不動産投資の視点から物件選びをするくらいのほうが、トータルの経済的な損失を少なくできるだろう。

　なお、毎月の家賃がもったいないからマンションを買おうという考え方は、必ずしもトータルの費用負担が軽くなるわけではないことに注意が必要である。仮にマンションを購入した場合、住宅ローンの利息や、毎年の固定資産税や都市計画税、修繕積立金などの維持費なども、住居費として負担することになるからだ。

「購入がトクか、賃貸がトクか」というのは、単純に答えの出せる問題ではない。今後の経済情勢の変化によっては、どちらがトクになってもおかしくない。

　目先の金銭的な損得以上に自分のライフプランをトータルに考え、老後の暮らし方までも考慮し、満足度はどちらが高いかを冷静に検討することが重要だろう。

物件価格に対して安心して買える年収をシミュレーション

年収に対して安心して買える物件価格をシミュレーション

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

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新規借入2023年5月最新主要銀行版

住宅ローン
変動金利ランキング

※借入金額3000万円、借入期間35年

au携帯＆新電力契約で、金利▲0.1％

1位

住宅ローン全期間引下げプラン（新規借入、au金利優遇割）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.348%

表面金利: 0.219%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

①「がん50%＋全疾病＋月次返済保障」が無料！
②au金利優遇ならダントツの低金利

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2023/5/1現在の金利にau金利優遇割を適用した金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある。※借り換えの変動金利は、2023年5月現在の金利にau金利優遇割および借換え金利引下げキャンペーンの金利引下幅を適用した金利であり、実際のお借入日の金利により変動します。キャンペーン期間は～2023年6月30日（金）。審査の結果によっては、本金利プランおよび本キャンペーンをご利用いただけない場合がございます。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.10％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
11疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.20％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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＼仮申し込みも可能／

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3大疾病50%保障が無料で付帯！

2位

住宅ローン通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.450%

表面金利: 0.320%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯

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※同社または保証会社の審査結果によっては、表示金利に年0.1％～0.75％上乗せ

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
通常の団信に加えて、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）50%保障（40歳未満）と、全疾病保障（8疾病+病気・ケガ）を無料で付帯
フラット35も取り扱う

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。

住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。

審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。

審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。

ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。

なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。

関連記事住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.2％
■フラット35
【保証型】
融資額×2.2％
【買取型・新規借入】
融資額×1.1％
【買取型・借り換え】融資額×0.99％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は33,000円）
■フラット35
店頭のみ、無料

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: 1年以上35年以内（1ヵ月単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
全国
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金

年収 （給与所得者）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
ー
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
65歳以下
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信
+全疾病保障
+スゴ団信・3大疾病50プラン（借入時年齢：40歳以下）
+先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合）

全疾病保障（けが・病気により就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

3大疾病50プラン（がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50％に）

オプション （特約）の団信: スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳未満）
金利+0.20％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン（借入時年齢：40歳以上）
金利+0.40％
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
ワイド団信
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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３大疾病の50％保障が無料付帯！

2位

住宅ローン・通期引下げプラン（店舗相談、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.450%

表面金利: 0.320%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

①店舗相談でも、低金利商品あり
②注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！

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＼仮申し込みも可能／

※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。

店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
1年以上35年以内

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【40歳未満】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【40歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ワイド団信
金利+年0.3％

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自己資金が少ない人、短期返済の人におすすめ

4位

住宅ローン変動金利半年型タイプ・変動フォーカス（新規借入）キャンペーン・変動金利

実質金利(手数料込): 0.500%

表面金利: 0.370%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

①手数料5.5万円〜で、初期費用が少ない
②がん団信が金利上乗せ0.1%

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 【通常商品】5万5000円～
【変動フォーカス】借入残高×2.2％
【ステップダウン金利】16万5000円

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）

借入額: 500万円以上1億円以下
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。変動金利ランキング完全版はこちら

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