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【住宅ローン借入額をシミュレーション】
年収250万円の28歳の独身女性
物件価格2000万円以上だと老後資金はほとんど貯まらない?

2019年12月26日公開(2020年8月13日更新)
菱田 雅生

菱田雅生(ひしだ・まさお)氏:特定の金融機関等(銀行、証券会社、保険会社など)との提携関係などが一切ない独立系のファイナンシャル・プランナーとして活躍。中立的な立場から役立つ情報を発信し、多くの人が幸せな生活を送っていけるようサポートする。住宅ローンだけでなく、資産運用、確定拠出年金、保険、税金、相続など、お金や家計に関する相談を受ける。ライフアセットコンサルティング代表。

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不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか? こんな疑問に答えるため、さまざまな年収と家族構成で、資金繰りをシミュレーションする。今回は、独身女性28歳(会社員)、年収は250万円というケース。独身のまま65歳まで働いくという前提だと、物件価格は1800万円辺りが上限で、それ以上の物件を買うとなると、老後資金の準備などに支障をきたす可能性が高まりそうだ。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)

年収250万円・28歳単身者ならどのぐらいの物件価格が妥当か?(出所:PIXTA)
年収250万円・28歳単身者ならどのぐらいの物件価格が妥当か?(出所:PIXTA)

 今回は、28歳の独身女性である藤田さん(仮名)から相談がきたと想定して試算する。現在の年収は250万円で貯蓄は200万円だ。このまま家賃を支払い続けるくらいなら、マンションを買ってしまったほうが良いのではないかと考えているようだ。

 シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。今回は、独身のまま65歳まで働き、50歳までは年1%の昇給率で給与が増えていくという前提で計算している。これで、住宅ローンを安心して支払いできるのか、老後にいくらのお金が貯まるのか、などをチェックする。その他の細かい前提条件は下記を見てほしい。

■シミュレーションの前提条件(年間収支)■
【家族構成】
・独身28歳/年収250万円(50歳までは年1.0%増加、50歳以降は増減なし)
・いまのところ結婚の予定はない

【基本生活費】80万円(年1.0%で増加)
【住居費】84万円(マイホーム購入前、月7万円)
【保険料】12万円
【その他出費】10万円(年1.0%で増加)
【貯蓄残高】200万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】1800万円(諸経費+72万円)のマンションを頭金100万円とローン1772万円(全期間固定金利1.5%、35年返済)で翌年購入。毎月返済額5.4万円。住宅ローン減税を考慮(控除期間10年で試算)

物件価格は1800万円あたりがギリギリのライン

 前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくるので注意が必要だが、上記の前提条件で試算すると、物件価格は1800万円あたりがギリギリのライン。それであれば、年1%の収入増が確実だとした場合、老後資金も貯めていけるはず。

年収250万円シミュレーション
2300万円の物件を買えば、毎月7万円の返済。30年後には475万円の貯蓄しか残らない

 1500万円、1800万円、2300万円の物件を購入したケースをそれぞれシミュレーションしてみると、2300万円の物件を購入した場合は、老後の貯蓄が475万円しか残らない計算になった。ローン返済後に手元に残る貯蓄額(老後のための資金)が1000万円程度になるギリギリのラインは「物件価格1800万円」だ。

 下記に、1800万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。

 こうしてみると、毎年順調に貯蓄ができることが分かる。ただし、前提条件である「毎年1%」の収入増が期待できない場合は、さらに物件価格を下げておいたほうが無難だろう。

 また、海外旅行や車の購入など、一時的かつ大きめな出費は考慮していないので、定期的にそれらの出費の可能性がある場合も、物件価格はその分下げておいたほうがよい。28歳であれば、ある程度生活スタイルは固まってきていると思われるが、余暇資金も考慮したゆとりのある生活を送りたいなら、住居費の負担は少なくしておくべきだ。

立地条件のいい中古マンションを中心に検討したい

 フラット35のサイト内の「年収から借入可能額を計算」というローンシミュレーションを使用すると、年収250万円で35年返済なら、2000万円強を借りることができるという結果が出るが、将来の貯蓄などを考えると、2000万円も借りてしまうと家計は厳しくなるだろう。家計が破綻はしなくても、老後資金がなかなか貯まらない状態になることが予想できる。やはり、借りられる金額ではなく、返せる金額で考えるべきである。

 それから、20代の独身者の場合は、今後、結婚などのライフプランの大きな変化が起きる可能性がある。そのことも頭において住宅取得を検討するのであれば、いつでも売却できたり、賃貸に出したりできる物件を選んだほうが無難だろう。

 だとすると、駅から近い立地条件のいい中古マンションなどが狙い目である。いつでも売れる、いつでも貸せる物件であれば、価値の下落も小さいはずだ。ある意味では、不動産投資の視点から物件選びをするくらいのほうが、トータルの経済的な損失を少なくできるだろう。

 なお、毎月の家賃がもったいないからマンションを買おうという考え方は、必ずしもトータルの費用負担が軽くなるわけではないことに注意が必要である。仮にマンションを購入した場合、住宅ローンの利息や、毎年の固定資産税や都市計画税、修繕積立金などの維持費なども、住居費として負担することになるからだ。

 「購入がトクか、賃貸がトクか」というのは、単純に答えの出せる問題ではない。今後の経済情勢の変化によっては、どちらがトクになってもおかしくない。

 目先の金銭的な損得以上に自分のライフプランをトータルに考え、老後の暮らし方までも考慮し、満足度はどちらが高いかを冷静に検討することが重要だろう。

【関連記事はこちら】>>年収400万円の正社員OLが安心して買える独身用マンションは2500万円まで!?

住宅ローン借入額シミュレーション【リンク集】

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・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
・年収350万円の夫婦の上限は2100万円!?
・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
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実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入、じぶんでんきセット割引)>
0.510%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも早い。じぶんでんきセット割引は、新電力サービス「じぶんでんき」に加入できた場合、金利を0.03%引き下げるもので、適用されない場合の金利は0.41%となる。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.510%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
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3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(店舗相談、新規借入)>
0.540%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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