6000万円の家を買うなら年収はいくら必要？　住宅ローン借入額を30歳と40歳でシミュレーション！

物件価格6000万円の家なら、年収はいくらぐらいあれば安心して買うことができるのか？世帯主が30歳で4人家族の場合と世帯主が40歳で4人家族の場合でシミュレーションしてみた。また、それぞれ60歳時点の貯蓄残高なども試算。購入したいマイホームの価格が決まっている人は参考にしてほしい。(ファイナンシャル・プランナー菱田雅生)

【目次】
30歳で6000万円の物件購入
　年収740万円以上が安全圏
40歳で6000万円の物件購入
　年収1230万円以上が安全圏
頭金や子供の人数が違うと、試算も変化
　年収の安全圏は頭金の額次第
　子供一人あたり貯蓄1000万円以上の差
　61歳以降の働き方によって老後のゆとりは異なる

物件価格（6000万円）から購入可能な年収をシミュレーション

6000万円の家を買うなら、年収はいくら必要なのか？（出所：PIXTA）

　モデルルームやモデルハウスを見に行って、「どうしても欲しくなってしまった」「家族のためにもなんとかマイホームを手に入れたい」という気持ちになり、希望する物件、つまり物件価格が先に決まってしまうという人が多いのではないだろうか。

　では、世帯年収はいくら以上であれば安心して購入することができるのか。物件価格から、購入可能な年収を逆算してみよう。

　シミュレーションは、世帯主が30歳の4人家族と、世帯主が40歳の4人家族という2種類のパターンで、60歳までの家計収支、貯蓄残高の推移を予測する。

　今回は65歳まで働くことを想定。定年後、公的年金と貯蓄で最低限の生活をしていくためには、今後20年30年の物価上昇も加味すると60歳時点で最低でも約2000万円の貯蓄が必要だろう。そのためには、現在の年収がいくら以上必要なのかを試算した。

30歳で6000万円の物件を購入するなら、年収はいくら必要？

　まずは、世帯主が30歳のケースを見てみよう。シミュレーションの前提条件は以下とする。

■シミュレーションの前提条件■

【家族構成】夫30歳／年収740万円
（40歳まで年3％、50歳まで年2％増加、60歳まで年1％増加、61歳以降は60歳時点より4割減少し65歳まで働くものとする）　妻30歳（専業主婦）、第一子2歳、第二子来年誕生予定
【基本生活費】174万円（年2.0％増加）
【住居費】（購入前）家賃年額148万円（購入後）年243万円（ローン返済＋保有税等）
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算
【保険料】12万円
【その他支出】111万円（年2.0％増加）
【初年度年間収支】＋125万円
【貯蓄残高】940万円（期待運用利回り年1.5％）
【住宅ローンの詳細】6000万円（諸経費＋240万円）のマンションを頭金840万円とローン5400万円（全期間固定金利2.26％、35年返済）で翌年購入。毎月返済額約18.6万円。住宅ローン減税を考慮（控除期間13年で試算）

30歳なら年収740万円以上が安全圏か

　希望する物件価格6000万円に対し、頭金10％（600万円）と諸費用4％（240万円）を現金で用意。残り5400万円を住宅ローンで借りるものとして、世帯主の年齢が30歳なら返済期間を35年にしても、リスクはそれほど高くはならないと思われる。そのため、住宅ローンは35年返済で組むものとする（適用金利は、フラット35の2026年2月の金利を採用）。

　2人の子どもの教育費をきちんと支払いながら、60歳時点で老後資金として、約2000万円の貯蓄残高にするためには、夫の現在の年収は最低でも740万円程度必要であることが分かった。

　夫婦共働きの場合は、夫婦合計の年収で740万円程度だと読み替えてもらえればよい。ただし、夫婦がフルタイムで働いている場合は、延長保育などの費用負担が必要になる可能性が高いため、安全圏となる世帯年収はもう少し高くなるだろう。

　また、今回の試算は、「物件価格の1割の頭金と諸費用を現金で準備できている」という前提条件のため、家計の内容としては、年収740万円（手取り収入524万円）で、年間111万円の家計収支のプラス（＝貯蓄できる金額）がある状態、かつ、世帯主は30歳で940万円の貯蓄があるという前提だ。30歳にしては年収が高めで、貯蓄もかなり頑張っている世帯だと言えるだろう。

　ちなみに、同じ前提条件で年収を変えた場合の60歳時点の貯蓄残高は以下のとおり。

6000万円の物件を購入した場合、60歳時点の貯蓄残高は？

30歳時点の年収	60歳時点の貯蓄残高
740万円	2008万円
800万円	3152万円
900万円	4907万円
1000万円	6649万円

※同じ前提条件で年収のみ変えて計算

　また、以下は6000万円の物件を購入した場合の「年間収支」と「貯蓄残高」のグラフだ。

年収740万円で6000万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は？

　ただし、前提条件にあるとおり、この試算では40歳まで年3％、50歳まで年2%、60歳まで年1％の収入の増加を見込んでいるため、収入がそれほど伸びなかった場合は、60歳時点の貯蓄残高はもっと少なくなるだろう。

　また、試算では年収の増加にしたがって一定率で生活費が増加することを見込んでいるが、実際の生活費や教育費の増加は一定の率で増えるとは限らない。収入よりも支出の増加率のほうが高い場合もあるので、注意が必要である。

　さらに、貯蓄が増えていく分だけ、レジャーにお金をかけたり、車にお金をかけたりする可能性も高まるため、60歳時点の貯蓄残高は上の表の試算とずれてくる可能性があることにも注意しよう。

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40歳で6000万円の物件を購入するなら、年収はいくら必要？

　では、世帯主が40歳のケースではどうなるか。シミュレーションの前提条件は以下のとおり。

■シミュレーションの前提条件■

【家族構成】夫40歳／年収1230万円
（50歳まで年2％増加、60歳まで年1％増加、61歳以降は60歳時点より4割減少し65歳まで働くものとする）妻39歳（専業主婦）、第一子6歳、第二子3歳
【基本生活費】223万円（年2.0％増加）
【住居費】（購入前）家賃年額246万円（購入後）年303万円（ローン返済＋保有税等）
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立（大学は文系）で試算
【保険料】12万円
【その他支出】185万円（年2.0％増加）
【初年度年間収支】＋158万円
【貯蓄残高】940万円（期待運用利回り年1.5％）
【住宅ローンの詳細】6000万円（諸経費＋240万円）のマンションを頭金840万円とローン5400万円（全期間固定金利2.26％、25年返済）で翌年購入。毎月返済額約23.6万円。住宅ローン減税を考慮（控除期間13年で試算）

世帯主40歳では、年収1230万円以上が安全圏か

　物件価格6000万円の住宅を希望する世帯主の年齢が40歳の場合は、返済期間を25年で設定しても、60歳時点で老後資金として約2000万円を貯蓄するには、年収1230万円以上は必要になってくるとの試算となった。

　夫が40歳で、まだ子どもも小さく、これからの約20年間で教育費の負担と住宅ローンの返済（毎月約23.6万円）を両立し、さらに老後資金をためていくとなると、それなりの収入が必要になってくるのである。

　なお、夫婦共働きの場合は、夫婦合計の年収で1230万円程度だと読み替えてもらえればよいが、夫婦がフルタイムで働いている場合は、延長保育などの子どもにかかるお金の負担が重くなる可能性が高いので、その分、安全圏となる世帯年収はもう少し高くなるだろう。

　ちなみに、同じ前提条件で年収を変えた場合の60歳時点の貯蓄残高は以下のとおり。

6000万円の物件を購入した場合、60歳時点の貯蓄残高は？

40歳時点の年収	60歳時点の貯蓄残高
1230万円	2075万円
1300万円	2644万円
1400万円	3463万円
1500万円	4301万円

※同じ前提条件で年収のみ変えて計算

　また、以下は6000万円の物件を購入した場合の「年間収支」と「貯蓄残高」のグラフだ。

年収1230万円で6000万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は？

　こちらも世帯主30歳の家庭同様、年収が増加すれば生活費や教育費が増加する傾向がある。貯蓄が多ければ、趣味や旅行にお金をかけることもあるため、60歳時点の貯蓄残高は上の表の試算どおりにはならない可能性が高い。

　また、収入の増加が期待できない場合は、もう少し年収が高くないと、ゆとりのある生活は難しいかもしれない。

頭金や子供の人数が違うと、試算も変化

頭金を多く入れられる場合は、安全圏の年収も下がる

　今回のシミュレーションは、2つのケースとも現在の貯蓄残高が940万円（＝頭金10％＋諸費用4％＋100万円）ということで試算している。金額としては、そこそこの貯蓄残高ではあるが、6000万円という物件価格に対する頭金と考えると、あまり多く準備できているとはいえない。

　だから、例えば、親からの援助が期待できるなど、頭金を物件価格6000万円の10％ではなく、30％の1800万円を用意できるとすると、借入金額も5400万円から4200万円に抑えることができる。

　その場合、35年返済で4.1万円、25年返済なら5.2万円と、毎月返済額を少なくすることができる。

　年間で50万～636万円の負担減少となるので、年収もその分だけ低くても、なんとかなるといえそうだ。また逆に、年収が同じ場合、頭金を多くできるほど、希望する物件価格を6000万円から引き上げることができる、とも考えられるだろう。

子どもが1人増えるか減るかで、貯蓄残高は1000万円以上違ってくる

　なお、今回の試算では子どもは2人としており、子どもの教育資金は1人当たり合計約1000万円として、上昇率年3％を加味して試算した。1人当たり合計1000万円の教育資金は、けっして多いというほどではない。

　したがって、子どもが1人増えるか減るかで、教育資金の負担が1000万円単位で違ってくるだけでなく、60歳時点の貯蓄残高も1000万円以上違ってくる可能性が高いと言えるだろう。

　つまり、子どもが1人であれば必要年収は多少下がり、子どもが3人になると必要年収は高くなる。子どもの人数は、教育費だけでなく基本生活費やその他出費にも影響があるので単純計算はできないが、将来の貯蓄残高は少なくとも教育資金の金額以上の違いが出てくる可能性があることを、念頭に置いておくべきだろう。

61歳以降の働き方によって老後のゆとりはかなり異なる

　なお、今回のシミュレーションでは、60歳時点の貯蓄残高が最低でも約2000万円になるように年収を逆算している。61歳以降の収入が4割減となると、65歳時点での貯蓄はそれほど増えないだろう。

　退職一時金や企業年金、確定拠出年金（DC）のお金があれば、それが老後生活のゆとりになるかもしれないが、企業によって金額はかなり違うので、夫の会社（共働きなら妻の会社も含めて）の退職金制度は、きちんと確認しておくべきである。

　それに加えて、61歳以降の働き方も早くから考えておくべきだろう。雇用延長なのか、ほかの仕事を探すのか、もしくは起業するのかなど、選択肢はさまざまある。終身雇用がほぼなくなってきているからこそ、マイホーム取得を考えるタイミングで、リタイア後のことも考えておくようにしたい。

物件価格に対して安心して買える年収をシミュレーション

年収に対して安心して買える物件価格をシミュレーション

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Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
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Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。