住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点とは？　知っておかなければ自己破産にもなりかねない！

住宅ローンをこれから組む人には、ぜひとも守ってほしい「5つの注意点」がある。ここでは、独立系FP（ファイナンシャル・プランナー）として23年間、住宅ローンのアドバイスをしてきた筆者が、「住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点」を紹介。安全・安心なマイホーム取得のため、よく確認しておこう。（ファイナンシャル・プランナー　菱田雅生）

【住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点】
注意点① 借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる
注意点② 金利タイプは変動金利型ではなく、固定金利型を優先する
注意点③ 返済期間の理想は「（60歳－現在の年齢）年」以内にする
注意点④ 住宅ローンも借金。少なく借りて短く返すがキホン
注意点⑤ 貯蓄のできる返済計画にする

住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点とは

安全・安心な返済計画を立てないと、悪夢のマイホームになってしまう（出所：PIXTA）

　住宅ローンは、借金である。安全かつ安心できる返済計画を立てないと、教育資金や老後資金など、さまざまなところにシワ寄せがいってしまい、最悪の場合は自己破産せざるを得なくなるケースもある（※）。夢のマイホームと思って取得したものが、悪夢のマイホームとなってしまう可能性もあるのだ。

　しかし、住宅ローンを貸す側（銀行などの金融機関）は、「1円でも多く貸したい」、家を売る側（住宅の建築業者や販売業者）は、「1軒でも多く売りたい」というのが本音。そうしたビジネスモデルなので一概に彼らが悪いとは言えないが、そういう仕組みなのだと理解する必要がある。

　したがって、金融機関や業者から利用者の立場に100％立ったアドバイスを期待するには無理がある。やはり、独立系FPなど、金融機関や不動産業者などとの利害関係のない専門家にアドバイスを求めるか、自分で勉強して本当の意味で安全で安心な資金計画を立てるしかない。

「住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点」は、筆者のところに資金計画の相談に来たお客さまに必ず説明をしているもので、20年以上前から、この注意点はほとんど変わっていない。環境の変化に応じて補足説明を微修正した程度である。安全で安心できる資金計画のためには、絶対に守るべき「5つの注意点」だ。

　今回は、令和時代に合わせた補足説明に、微修正を加えたバージョンで解説したい。

※補足：「最悪の場合は自己破産するケースもある」と書いたが、自己破産はセーフティーネットであり、借金生活から一発で脱却できる必殺技でもある。つまり、返済できなくなってしまった場合は、自己破産というゼロからやり直せる仕組みがあるということ。

　もちろん、自己破産を積極的に勧めるわけではないが、それ自体が最悪の状態を意味するわけではない。借金苦で自殺を考えるくらいなら、自己破産という最後の砦（とりで）に駆け込んだほうがマシだし、人生はいつからでも自分次第でやり直しが利くということを知っておくべきだろう。

注意点① 借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる

住宅ローンはできる限り少なめに、返せる金額を借りよう（出所：PIXTA）

　この注意点は20年以上前から全く変わらないどころか、昔以上に強く認識すべきことである。なぜなら、住宅ローン金利がどんどん下がっていったことで、10年前、20年前に比べて借りられる金額が増えているからだ。

　特に、会社員や公務員ほど、借りられる金額は多くなっている。フラット35の2021年12月の金利（返済期間21年以上、融資率9割以下）年1.33％で計算すると、年収400万円で3920万円、年収500万円で4900万円、年収600万円で5870万円も借りられるのである。

　20年以上前から、相談者が「私はいくらまで借りられるのでしょうか？」と聞いてくるケースが何度もあったが、そのたびに繰り返し言ってきたのは、「重要なのは、いくらなら返せるかを知ることですよ」である。現在の家計から、将来の教育資金や老後資金の準備も考慮しながら、いくらまでなら返せるのか。それを、冷静かつ慎重に見積もる。

　できる限り少なめに見積もることも重要だ。収入が多少減ったとしても返していける金額を見積もることができれば、より安全な返済計画を立てることができるだろう。

注意点② 金利タイプは変動金利型ではなく、固定金利型を優先する

　この注意点も20年以上前から変わっていない。固定金利型を勧める理由は、「安全だから」。有利かどうかでいえば、変動金利型のほうが有利になる可能性もある。実際に、ここ20年〜30年は固定金利型よりも変動金利型を利用していたほうが有利だったのも事実である。

　しかし、今後10年、20年の間に住宅ローン金利が上がっていく可能性は十分に考えられるし、上がったときに返済額が増えて精神的にショックを受けたり、家計運営に苦労したりするリスクを考えると、固定金利型にして金利変動リスクを排除したほうが安心できるのではないだろうか。

　とはいえ、変動金利型を絶対に使ってはいけないと言いたいわけではない。金利が上がって返済額が増えたとしても、家計運営には問題がないようなゆとりのある返済計画で、変動金利型のリスクを十分に理解して、自己責任の意識をもって利用するのであれば、全く問題ないだろう。

注意点③ 返済期間の理想は「（60歳－現在の年齢）年」以内にする

（出所：PIXTA）

　この注意点は、60歳以降も働く人が多くなっている今の時代、「65歳－現在の年齢」にしても大きな問題はないかもしれない。しかし、ここではあえて20年以上前から言い続けている（60歳－現在の年齢）のままにした。そのほうが安全な返済計画になるだろう。

　雇用延長で65歳まで働けたとしても、60歳以降は収入が大きく減っている可能性がある。さらに、老後資金の準備が十分でなかった場合は、65歳まで住宅ローンの返済が続くのは、老後貧乏に陥ってしまう危険性もある。やはり、60歳までに返済が終わる住宅ローンにしておいたほうが無難だ。

　60歳までに完済できる住宅ローンで希望の物件が買えないのであれば、それは希望が高すぎるのかもしれない。希望する物件価格を下げることも検討すべきだろう。それを無理して、35年返済などで住宅ローンを組んで買えたとしても、老後に不安の残る返済計画になってしまうだろう。

　繰り上げ返済をして期間を短くしていくことを考える人もいるが、繰り上げ返済をするためには貯蓄しなければならない。計画的に貯蓄ができるなら、毎月返済額に上乗せして、返済期間を短く組めるはずだ。

　最初は長く組んで途中で繰り上げ返済をしていこうとする返済計画は、うまくいかない可能性もあるので要注意である。

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注意点④ 住宅ローンも借金。少なく借りて短く返すがキホン

　冒頭で述べたとおり、住宅ローンも借金である。利息を上乗せして返済しなければならない。借入金額3000万円、借入金利1.33％、返済期間35年だと、総返済額は約3754万円となる。754万円も利息を支払わなければならないのだ。

　変動金利型の最低水準である年0.4％程度の金利が、返済終了まで全く変わらなかったという無茶な前提で計算しても、総返済額は約3215万円となる。215万円ほどの利息負担があるのだ。

　やはり、借金をするのであれば少なめに、そして、短い期間で返したほうが利息の負担は少なくなることを覚えておくべきである。借金は、「少なく」「短く」がキホンだ。

　しかし、現在の住宅ローン金利の水準は、変動金利型で0.4％前後、固定金利型で1％前後と過去最低金利の水準にあるといっても過言ではない。もちろん、まだ下がる可能性もあるし、現在が底なのかもしれない。それは将来になってはじめて分かることである。

多く借りて長く返したほうが有利になる可能性もある

　一方で、公的年金の積立金の運用のように、代表的な4つの資産（国内債券、国内株式、外国債券、外国株式）に均等に分散投資をして、20年、30年ほったらかしにしていた場合の運用利回りは年4～5％程度であったことが過去のデータからもわかっている。

　運用利回りは保証されるものではないので一概には言えないが、住宅ローン金利よりも高い利回りで運用できるのであれば、手元の資金はできるだけ運用に回し、住宅ローンは多く借りて長く返したほうが、トータルでは有利になると考えられるのである。

　リスクの高さを十分に認識できる人限定にはなるが、注意点④と逆のことをやったほうが有利になる可能性もあるということは、言っておきたい。

注意点⑤ 貯蓄のできる返済計画にする

　この注意点は20年以上前から全く変わっていない。住宅取得だけが人生ではない。教育や老後など、さまざまなものに備えた貯蓄をきちんとできる返済計画にすることが大切である。

　昔から、住宅取得の相談に来た人には、「住宅取得」を目標にしてはいけないと伝えている。目標にすべきなのは、住宅取得後の「ゆとりのある生活」だと。

　家を買ったはいいが、「小遣いが減らされる」「外食に行けなくなった」「旅行に行けなくなった」「床暖房やエアコンを各部屋に入れたけど使わない」など、節約しなければやっていけない住宅取得では、何のためのマイホームなのか分からなくなってしまう。

　したがって、住宅取得だけでなく、自分と家族のライフプラン全体を見渡したうえで、適切な場所、適切な物件価格のマイホームを探すことが重要なのである。

　これから住宅取得を考える人は、ぜひともこれらの「5つの注意点」を守ったうえで、安全・安心な資金計画を立ててほしいと思う。それこそが、夢のマイホームの実現に近づける道だと言えるだろう。

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2024/7/1現在の金利であり、実際の借入日の金利により変動する。審査の結果によっては保証付金利プランとなり、上記とは異なる金利になる。保証付金利プランは固定金利特約が3年、5年、10年に限定され、審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されるが、別途、保証料の支払いは不要。住宅ローン金利優遇割は、au回線、じぶんでんき、J:COM NETまたはコミュファ光、J:COM TVをセットで利用した場合、金利引下幅は最大▲年0.15％。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割は戸建のみ対象。J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始。なお、変動金利は住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利で、他の金利タイプは適用なし。

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三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
無料団信が充実しており、「がん・4疾病50％保障団信」「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。

審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。

団信では「がん・4疾病50％保障団信」が無料で付いているので、通常の団信より手厚いと言えます。通常、保障を厚くするのであれば、金利を上乗せする必要がありますが、無料でつくのは魅力です。

関連記事 auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 融資額×2.20%（税込）

保証料: 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）

借入額: 500万円以上、2億円以下（10万円単位）

借入期間: 1年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 200万円以上

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 満18歳以上〜満65歳未満

年齢 （完済時）: 満80歳の誕生日まで

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳以下）
+がん・4疾病50％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+全疾病保障団信（借入時年齢：50歳以下）
+月次返済保障団信（借入時年齢：50歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高が半分に。

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.05％
死亡・高度障害状態、がんと診断された場合、または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。4疾病50％保障は付帯せず。
がん100％保障団信プレミアム（借入時年齢：50歳以下）
上乗せ金利年0.15％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。ローン残高が0円。急性心筋梗塞、脳卒中を発病し60日以上労働制限等が継続または手術を受けた場合、肝疾患または腎疾患で60日以上入院した場合、ローン残高がゼロ円に。
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
上乗せ金利年0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円

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頭金10％以上で変動金利が低くなる！

2位

住宅ローン全期間引下げ(新規借入)頭金10％以上・変動金利

実質金利(手数料込): 0.399%
総返済額　3210万円

表面金利: 年0.270%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 74,864円

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①低金利の上、がん50％団信無料
②無料で全疾病保償＆12カ月の就業不能保償を付帯
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割引サービスなどを併用しなくても、変動金利は業界最低水準
審査結果によって金利が上がることがない、安心の一律金利
がん100％保障団信が、わずか0.1％の上乗せで加入できる

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。

ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。

ただし、審査は厳しめです。

条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。

関連記事 PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入金額×2.20％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）

繰上返済手数料（全額）: 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

借入額: 500万円以上2億円以下（10万円単位）

借入期間: １年以上35年以内（1ヶ月単位）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用

年収 （給与所得者）: 200万円以上

勤続年数 （給与所得者）: ー

年収 （個人事業主等）: 原則、利用不可

事業年数 （個人事業主等）: ー

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳未満

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：65歳未満）
+一般団信プラス（借入時年齢：51歳未満）
+がん50％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
+全疾病保障＆入院保障（借入時年齢：51歳未満）
一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金）
がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
全疾病保障＆入院保障（けが・病気により入院した場合、毎月返済が無料になる他、就業不能状態が12ヵ月継続すると、住宅ローン残高がゼロ円に）

オプション （特約）の団信: がん100％保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金
11疾病保障団信（借入時年齢：51歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金
ワイド団信（借入時年齢：65歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア連生団信
（一般団信、借入時年齢：65歳未満）
金利+0.20％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）ペア連生団信
（がん100%、借入時年齢：51歳未満）
金利+0.40％
（連帯債務で借り入れを行う二人のどちらかが、がんと診断及び死亡・高度障害になった場合、ローン残高が0円）

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3位

住宅ローン変動金利半年型タイプ　手数料定率型（新規借入）金利優遇キャンペーン・変動金利

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手数料5.5万円〜と安く、自己資金が少ない人におすすめ

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事務手数料11万円なら、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。

10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。

商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

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手数料（税込）: 【定額型】5万5000円～
【定率型】借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡
（安心パックW（ダブル）の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要）

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
11万円
要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。

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