住宅ローンをこれから組む人には、ぜひとも守ってほしい「5つの注意点」がある。ここでは、独立系FP（ファイナンシャル・プランナー）として23年間、住宅ローンのアドバイスをしてきた筆者が、「住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点」を紹介。安全・安心なマイホーム取得のため、よく確認しておこう。（ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生）
注意点① 借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる
注意点② 金利タイプは変動金利型ではなく、固定金利型を優先する
注意点③ 返済期間の理想は「（60歳－現在の年齢）年」以内にする
注意点④ 住宅ローンも借金。少なく借りて短く返すがキホン
注意点⑤ 貯蓄のできる返済計画にする
住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点とは
住宅ローンは、借金である。安全かつ安心できる返済計画を立てないと、教育資金や老後資金など、さまざまなところにシワ寄せがいってしまい、最悪の場合は自己破産せざるを得なくなるケースもある（※）。夢のマイホームと思って取得したものが、悪夢のマイホームとなってしまう可能性もあるのだ。
しかし、住宅ローンを貸す側（銀行などの金融機関）は、「1円でも多く貸したい」、家を売る側（住宅の建築業者や販売業者）は、「1軒でも多く売りたい」というのが本音。そうしたビジネスモデルなので一概に彼らが悪いとは言えないが、そういう仕組みなのだと理解する必要がある。
したがって、金融機関や業者から利用者の立場に100％立ったアドバイスを期待するには無理がある。やはり、独立系FPなど、金融機関や不動産業者などとの利害関係のない専門家にアドバイスを求めるか、自分で勉強して本当の意味で安全で安心な資金計画を立てるしかない。
「住宅ローンを組む時に守るべき5つの注意点」は、筆者のところに資金計画の相談に来たお客さまに必ず説明をしているもので、20年以上前から、この注意点はほとんど変わっていない。環境の変化に応じて補足説明を微修正した程度である。安全で安心できる資金計画のためには、絶対に守るべき「5つの注意点」だ。
今回は、令和時代に合わせた補足説明に、微修正を加えたバージョンで解説したい。
※補足：「最悪の場合は自己破産するケースもある」と書いたが、自己破産はセーフティーネットであり、借金生活から一発で脱却できる必殺技でもある。つまり、返済できなくなってしまった場合は、自己破産というゼロからやり直せる仕組みがあるということ。
もちろん、自己破産を積極的に勧めるわけではないが、それ自体が最悪の状態を意味するわけではない。借金苦で自殺を考えるくらいなら、自己破産という最後の砦（とりで）に駆け込んだほうがマシだし、人生はいつからでも自分次第でやり直しが利くということを知っておくべきだろう。
注意点① 借りられる金額ではなく、返せる金額を借りる
この注意点は20年以上前から全く変わらないどころか、昔以上に強く認識すべきことである。なぜなら、住宅ローン金利がどんどん下がっていったことで、10年前、20年前に比べて借りられる金額が増えているからだ。
特に、会社員や公務員ほど、借りられる金額は多くなっている。フラット35の2021年12月の金利（返済期間21年以上、融資率9割以下）年1.33％で計算すると、年収400万円で3920万円、年収500万円で4900万円、年収600万円で5870万円も借りられるのである。
20年以上前から、相談者が「私はいくらまで借りられるのでしょうか？」と聞いてくるケースが何度もあったが、そのたびに繰り返し言ってきたのは、「重要なのは、いくらなら返せるかを知ることですよ」である。現在の家計から、将来の教育資金や老後資金の準備も考慮しながら、いくらまでなら返せるのか。それを、冷静かつ慎重に見積もる。
できる限り少なめに見積もることも重要だ。収入が多少減ったとしても返していける金額を見積もることができれば、より安全な返済計画を立てることができるだろう。
【関連記事はこちら】>>キャッシュフロー表を活用した、安心して返済できる借入額の計算方法を解説！
注意点② 金利タイプは変動金利型ではなく、固定金利型を優先する
この注意点も20年以上前から変わっていない。固定金利型を勧める理由は、「安全だから」。有利かどうかでいえば、変動金利型のほうが有利になる可能性もある。実際に、ここ20年〜30年は固定金利型よりも変動金利型を利用していたほうが有利だったのも事実である。
しかし、今後10年、20年の間に住宅ローン金利が上がっていく可能性は十分に考えられるし、上がったときに返済額が増えて精神的にショックを受けたり、家計運営に苦労したりするリスクを考えると、固定金利型にして金利変動リスクを排除したほうが安心できるのではないだろうか。
とはいえ、変動金利型を絶対に使ってはいけないと言いたいわけではない。金利が上がって返済額が増えたとしても、家計運営には問題がないようなゆとりのある返済計画で、変動金利型のリスクを十分に理解して、自己責任の意識をもって利用するのであれば、全く問題ないだろう。
【関連記事はこちら】>>住宅ローン金利（132銀行・1000商品）の金利推移・動向は？ 金利タイプ別の相場、選び方も解説
注意点③ 返済期間の理想は「（60歳－現在の年齢）年」以内にする
この注意点は、60歳以降も働く人が多くなっている今の時代、「65歳－現在の年齢」にしても大きな問題はないかもしれない。しかし、ここではあえて20年以上前から言い続けている（60歳－現在の年齢）のままにした。そのほうが安全な返済計画になるだろう。
雇用延長で65歳まで働けたとしても、60歳以降は収入が大きく減っている可能性がある。さらに、老後資金の準備が十分でなかった場合は、65歳まで住宅ローンの返済が続くのは、老後貧乏に陥ってしまう危険性もある。やはり、60歳までに返済が終わる住宅ローンにしておいたほうが無難だ。
60歳までに完済できる住宅ローンで希望の物件が買えないのであれば、それは希望が高すぎるのかもしれない。希望する物件価格を下げることも検討すべきだろう。それを無理して、35年返済などで住宅ローンを組んで買えたとしても、老後に不安の残る返済計画になってしまうだろう。
繰り上げ返済をして期間を短くしていくことを考える人もいるが、繰り上げ返済をするためには貯蓄しなければならない。計画的に貯蓄ができるなら、毎月返済額に上乗せして、返済期間を短く組めるはずだ。
最初は長く組んで途中で繰り上げ返済をしていこうとする返済計画は、うまくいかない可能性もあるので要注意である。
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注意点④ 住宅ローンも借金。少なく借りて短く返すがキホン
冒頭で述べたとおり、住宅ローンも借金である。利息を上乗せして返済しなければならない。借入金額3000万円、借入金利1.33％、返済期間35年だと、総返済額は約3754万円となる。754万円も利息を支払わなければならないのだ。
変動金利型の最低水準である年0.4％程度の金利が、返済終了まで全く変わらなかったという無茶な前提で計算しても、総返済額は約3215万円となる。215万円ほどの利息負担があるのだ。
やはり、借金をするのであれば少なめに、そして、短い期間で返したほうが利息の負担は少なくなることを覚えておくべきである。借金は、「少なく」「短く」がキホンだ。
しかし、現在の住宅ローン金利の水準は、変動金利型で0.4％前後、固定金利型で1％前後と過去最低金利の水準にあるといっても過言ではない。もちろん、まだ下がる可能性もあるし、現在が底なのかもしれない。それは将来になってはじめて分かることである。
多く借りて長く返したほうが有利になる可能性もある
一方で、公的年金の積立金の運用のように、代表的な4つの資産（国内債券、国内株式、外国債券、外国株式）に均等に分散投資をして、20年、30年ほったらかしにしていた場合の運用利回りは年4～5％程度であったことが過去のデータからもわかっている。
運用利回りは保証されるものではないので一概には言えないが、住宅ローン金利よりも高い利回りで運用できるのであれば、手元の資金はできるだけ運用に回し、住宅ローンは多く借りて長く返したほうが、トータルでは有利になると考えられるのである。
リスクの高さを十分に認識できる人限定にはなるが、注意点④と逆のことをやったほうが有利になる可能性もあるということは、言っておきたい。
注意点⑤ 貯蓄のできる返済計画にする
この注意点は20年以上前から全く変わっていない。住宅取得だけが人生ではない。教育や老後など、さまざまなものに備えた貯蓄をきちんとできる返済計画にすることが大切である。
昔から、住宅取得の相談に来た人には、「住宅取得」を目標にしてはいけないと伝えている。目標にすべきなのは、住宅取得後の「ゆとりのある生活」だと。
家を買ったはいいが、「小遣いが減らされる」「外食に行けなくなった」「旅行に行けなくなった」「床暖房やエアコンを各部屋に入れたけど使わない」など、節約しなければやっていけない住宅取得では、何のためのマイホームなのか分からなくなってしまう。
したがって、住宅取得だけでなく、自分と家族のライフプラン全体を見渡したうえで、適切な場所、適切な物件価格のマイホームを探すことが重要なのである。
これから住宅取得を考える人は、ぜひともこれらの「5つの注意点」を守ったうえで、安全・安心な資金計画を立ててほしいと思う。それこそが、夢のマイホームの実現に近づける道だと言えるだろう。
【関連記事はこちら】>>住宅ローン借り換えで得する6つの注意点！「金利+手数料」で決めないと絶対に後悔する！
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住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額3000万円、借入期間35年で試算
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- 表面金利
- 年0.945%
- 手数料(税込)
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- 0円
- 毎月返済額
- 83,918円
疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
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関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン 通期引下げプラン（新規借入、WEB申込コース）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
①3大疾病50%保障＋全疾病保障が無料
②先進医療特約も無料で付帯
③無料団信でも、急性心筋梗塞・脳卒中の手術をすれば、ローン残高の50％を保障するなど手厚い対応
- 三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス
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- フラット35も取り扱う
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- 1.085%
- 総返済額 3593万円
- 表面金利
- 年0.950%
- 手数料(税込)
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- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 83,988円
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③新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応
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- 全国9店舗において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。