変動金利の住宅ローンは、金利が何%まで上昇すると考えれば破綻しないで済むのか？住宅ローンの基礎知識　第4回

住宅ローンの変動金利を借りる際に、一番気になるのが金利の上昇リスクです。金利が上昇すれば、毎月返済額が上昇し、家計を圧迫します。そのため、住宅ローンを選ぶ際には、”変動金利は4％まで上昇する”と考えて、その際に「毎月支払額がどのくらいまで増加するのか」を事前に確認しておくことが大切です。

固定後の変動金利が１％上がると、
１万円以上、返済額がアップする可能性も

　住宅ローンで変動金利を選んだ場合に怖いのは、金利上昇による支払額の増加です。例えば、借入金額4000万円、返済期間35年で考えてみましょう。

　当初は10年固定金利を選択し、金利1％であれば、初めの10年間の毎月返済額は11.3万円です。そして、変動金利に切り替わる11年目に、金利が1％上がって2％になったとします。すると毎月返済金額は、12.7万円となり、約1万4000円アップします。

　もし、金利上昇幅が1％にとどまらず、2％なら、3％ならと考えると、ゾッとしますね。

金利の変動を予想することは難しいので、
自分のダメージを許容範囲で判断すべき

　将来の金利変動は専門家でも予測できるものではありません。ましてや、一般の人が行えるわけがありません。

　私（淡河）は、住宅ローンの借り入れを検討してるお客様に「金利をどう予想していますか」と質問するのですが、ほとんどのみなさんが「ニュースで評論家・アナリストが金利はしばらく上がらないって言っていたから」と、評論家・アナリストなどの意見を参考にしています。

　でも、評論家・アナリストにとって、金利変動リスクなど他人事にすぎません。あなたの住宅ローンのリスクについて本気で考えるのは、あなた自身しかいないのです。

　そこで、発想を変え、リスクを金利予想で測るのではなく、「自分のダメージの許容範囲はどれくらいか」で判断してみましょう。

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過去32年の変動金利の平均値4％で
リスクシナリオのシュミレーションを

　私はシミュレーションを「現在の金利水準（大手銀行なら、基準金利2.475％）」と「基準金利が4％に上昇」した2パターンで行うことをおすすめしています。「現状維持シナリオ」と「リスクシナリオ」の2パターンです。「リスクシナリオ」の金利上昇は、大手銀行であれば、実は1.525％の上昇です。

　この4％という数字は、もちろん適当に決めた数字ではありません。バブル期は8％まで上昇したとはいえ、さすがにその可能性は少ないと思います。一方で、金利が現在以上に下がることも、この超低金利下では考えにくいことです。以下の住宅金融支援機構の金利推移のグラフを見ていただければ、「変動金利の基準金利が4％」というのは、あながち間違った数値でないことが分かると思います。

　実際、過去32年の変動金利の平均値を計算してみると、4％ほどになります。将来の平均的な変動金利は、基準金利であれば4％に落ち着く可能性があると考えます。

　現実には2％になるときもあれば、6％になるときもあるかもしれませんが、十分に起こり得るリスクとして、4％になった時でも住宅ローン返済が家計にとって負担にならないかを、目に見える形で把握しておくことが重要です。

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変動後の返済額アップ幅を知ることで、
リスク管理を万全にする

　では、どのように試算すればいいのでしょうか。借入金額3000万円、返済期間30年として計算してみます。シミュレーションは住宅金融支援機構などのシミュレーション機能を使うといいでしょう。

　まずは「現状維持シナリオ」です。住信SBIネット銀行で10年固定金利（0.66％とする）で借り、固定期間終了後の適用金利を2.075％（基準金利2.775％－優遇幅0.7％）で計算すると、毎月返済額は当初10年間が9.2万円で、11年目以降の月々返済額は、10.5万円となります。

　次に、「リスクシナリオ」です。11年目に基準金利が4％に上昇したとすると、適用金利は4.00％－0.7％＝3.3％となります。毎月返済額は当初10年間9.2万円のままですが、11年目以降は11.8万円になります。

　つまり、「リスクシナリオ」に転換したことで、11年目以降だけを比べると毎月返済額は1万2000円強も増加することになるのです。金利が上昇した時に、この「毎月支払い額の上昇」に耐えられるのかどうかが、借りてもいいかどうかの一つの目安になります。

　もし、金利上昇に耐えられないかもしれないと感じたら、万が一の金利上昇に備えて、日頃から余計に貯金等をしておくか、できるだけ長期間固定で借りることが、リスク管理の上で重要でしょう。

　一方で、こうも言えます。金利4％に上昇しても耐えられるならば、それだけリスクに耐えられるのであり、金利をより低く抑えるため、変動金利で借りてもいいでしょう。

　ちなみに、さらなる金利上昇が発生した場合は、どうなるのでしょうか。毎月支払額がどのくらい増加するのかをまとめてしました。借入金額3000万円、返済期間25年として試算したのが下表です。

金利1％上昇で、毎月返済額は1.4万円増加！ ●借入金額（残債）3000万円、返済期間25年、元利均等払い、として試算
金利	毎月返済額	金利1％に比べた、 毎月返済額の増加額	総返済額	支払利息総額
1.00％	11.3万円	0円	3392万円	392万円
2.00％	12.7万円	＋1.4万円	3815万円	815万円
3.00％	14.2万円	＋2.9万円	4268万円	1268万円
4.00％	15.8万円	＋4.5万円	4751万円	1751万円
5.00％	17.5万円	＋6.2万円	5261万円	2261万円
※借入期間中、金利の変動はなかったものとして計算

　借入額3000万円、返済期間25年としたとき、現在の借入金利が1％だと毎月返済額は11.3万円になるのに対して、金利2％だと、毎月支払額は12.7万円へと約1.4万円アップします。さらに、金利が5％だと、17.5万円と、6.2万円もアップするのです。こうした毎月支払額のアップに耐えられるかどうかで、あなたのリスクを管理しましょう。

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変動金利の住宅ローンを選ぶときは、
最悪のパターンでも、耐えられるかチェック

　これは何も特別なことではなく、私たちが普段からやっていることです。

「待ち合わせ場所に送れずに着くためには、余裕を持って着くなら1時間半前に、遅くとも1時間前には出発する」と幅をもって行動をコントロールしています。ときに「5分程度の遅刻ならいいだろう」と甘い考えを持つこともありますが、そうした判断や行動は、家計では禁物です。最悪のパターンも想定しておけば、普段からそれに備えて貯蓄を増やそうと努力するなど、行動も変わってくるはずです。こうしたリスクは、自分で計算してもいいですし、住宅ローンの専門家に相談するのもいいでしょう。

　変動金利の住宅ローンを選ぶときも、リスクを把握した上で臨むことが大切です。

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【住宅ローンの基礎知識　リンク集】

◆基本編◆ (1)住宅ローン選びで最も大事なのは「金利」! (2)「○○金利」…頻出ワード、用語を解説

◆住宅ローン選びの実践法◆ (3)諸費用込みの「総支払額」で比較しよう！ (4)変動金利なら「金利上昇リスク」の想定を (5)固定金利は、固定期間終了後に注意！ (6)借入金額、借入期間、金利タイプ決め方は？ (7)正しい「ランキングサイト」の見分け方 (8)「シミュレーションサイト」の使い方

◆申し込み手続き 成功法◆ (9)「申し込み」から「融資実行」までの流れ (10)借り換えは１カ月以内の実行を目指そう (11)借り換え審査は複数銀行へ同時に申し込もう (12)ネット・郵送だけで手続きできる銀行も登場 (13)委任状を作れば、書類集めがスピーディに！ (14)必要書類集めで、よくある失敗と注意点

◆審査のツボと対応法、ローン選びの注意点◆ (15)転職後や個人事業主が審査時に気を付けること (16)借金は、上手に整理すれば審査に通る！？ (17)ローン遅延は要注意！信用情報を確認しよう (18)今さら聞けない「団信」の基本！タイプや保障は？ (19)夫婦で住宅ローンを借りる3つの方法とは？