変動金利の住宅ローンは、金利が何%まで上昇すると考えれば破綻しないで済むのか？住宅ローンの基礎知識　第4回

住宅ローンの変動金利を借りる際に、一番気になるのが金利の上昇リスクです。金利が上昇すれば、毎月返済額が上昇し、家計を圧迫します。そのため、住宅ローンを選ぶ際には、”変動金利は4％まで上昇する”と考えて、その際に「毎月支払額がどのくらいまで増加するのか」を事前に確認しておくことが大切です。

固定後の変動金利が１％上がると、
１万円以上、返済額がアップする可能性も

　住宅ローンで変動金利を選んだ場合に怖いのは、金利上昇による支払額の増加です。例えば、借入金額4000万円、返済期間35年で考えてみましょう。

　当初は10年固定金利を選択し、金利1％であれば、初めの10年間の毎月返済額は11.3万円です。そして、変動金利に切り替わる11年目に、金利が1％上がって2％になったとします。すると毎月返済金額は、12.7万円となり、約1万4000円アップします。

　もし、金利上昇幅が1％にとどまらず、2％なら、3％ならと考えると、ゾッとしますね。

金利の変動を予想することは難しいので、
自分のダメージを許容範囲で判断すべき

　将来の金利変動は専門家でも予測できるものではありません。ましてや、一般の人が行えるわけがありません。

　私（淡河）は、住宅ローンの借り入れを検討してるお客様に「金利をどう予想していますか」と質問するのですが、ほとんどのみなさんが「ニュースで評論家・アナリストが金利はしばらく上がらないって言っていたから」と、評論家・アナリストなどの意見を参考にしています。

　でも、評論家・アナリストにとって、金利変動リスクなど他人事にすぎません。あなたの住宅ローンのリスクについて本気で考えるのは、あなた自身しかいないのです。

　そこで、発想を変え、リスクを金利予想で測るのではなく、「自分のダメージの許容範囲はどれくらいか」で判断してみましょう。

【※関連記事はこちら！】>>　住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測！　銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」

過去32年の変動金利の平均値4％で
リスクシナリオのシュミレーションを

　私はシミュレーションを「現在の金利水準（大手銀行なら、基準金利2.475％）」と「基準金利が4％に上昇」した2パターンで行うことをおすすめしています。「現状維持シナリオ」と「リスクシナリオ」の2パターンです。「リスクシナリオ」の金利上昇は、大手銀行であれば、実は1.525％の上昇です。

　この4％という数字は、もちろん適当に決めた数字ではありません。バブル期は8％まで上昇したとはいえ、さすがにその可能性は少ないと思います。一方で、金利が現在以上に下がることも、この超低金利下では考えにくいことです。以下の住宅金融支援機構の金利推移のグラフを見ていただければ、「変動金利の基準金利が4％」というのは、あながち間違った数値でないことが分かると思います。

写真を拡大 出所：住宅金融支援機構の「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」

　実際、過去32年の変動金利の平均値を計算してみると、4％ほどになります。将来の平均的な変動金利は、基準金利であれば4％に落ち着く可能性があると考えます。

　現実には2％になるときもあれば、6％になるときもあるかもしれませんが、十分に起こり得るリスクとして、4％になった時でも住宅ローン返済が家計にとって負担にならないかを、目に見える形で把握しておくことが重要です。

【※関連記事はこちら！】>>　毎年、2％強が住宅ローンで破綻！ 支払い困難なら、恥ずかしがらずに銀行に相談を。6カ月以上延滞すると、自宅を失う可能性大

変動後の返済額アップ幅を知ることで、
リスク管理を万全にする

　では、どのように試算すればいいのでしょうか。借入金額3000万円、返済期間30年として計算してみます。シミュレーションは住宅金融支援機構などのシミュレーション機能を使うといいでしょう。

　まずは「現状維持シナリオ」です。住信SBIネット銀行で10年固定金利（0.66％とする）で借り、固定期間終了後の適用金利を2.075％（基準金利2.775％－優遇幅0.7％）で計算すると、毎月返済額は当初10年間が9.2万円で、11年目以降の月々返済額は、10.5万円となります。

　次に、「リスクシナリオ」です。11年目に基準金利が4％に上昇したとすると、適用金利は4.00％－0.7％＝3.3％となります。毎月返済額は当初10年間9.2万円のままですが、11年目以降は11.8万円になります。

　つまり、「リスクシナリオ」に転換したことで、11年目以降だけを比べると毎月返済額は1万2000円強も増加することになるのです。金利が上昇した時に、この「毎月支払い額の上昇」に耐えられるのかどうかが、借りてもいいかどうかの一つの目安になります。

　もし、金利上昇に耐えられないかもしれないと感じたら、万が一の金利上昇に備えて、日頃から余計に貯金等をしておくか、できるだけ長期間固定で借りることが、リスク管理の上で重要でしょう。

　一方で、こうも言えます。金利4％に上昇しても耐えられるならば、それだけリスクに耐えられるのであり、金利をより低く抑えるため、変動金利で借りてもいいでしょう。

　ちなみに、さらなる金利上昇が発生した場合は、どうなるのでしょうか。毎月支払額がどのくらい増加するのかをまとめてしました。借入金額3000万円、返済期間25年として試算したのが下表です。

　借入額3000万円、返済期間25年としたとき、現在の借入金利が1％だと毎月返済額は11.3万円になるのに対して、金利2％だと、毎月支払額は12.7万円へと約1.4万円アップします。さらに、金利が5％だと、17.5万円と、6.2万円もアップするのです。こうした毎月支払額のアップに耐えられるかどうかで、あなたのリスクを管理しましょう。

【※関連記事はこちら！】>>　住宅ローンで人気が高い、低金利の変動金利は、 金利が上昇すると、返済額はどれくらい増加する？　返済シミュレーションで、繰り上げ返済の効果を検証！

変動金利の住宅ローンを選ぶときは、
最悪のパターンでも、耐えられるかチェック

　これは何も特別なことではなく、私たちが普段からやっていることです。

「待ち合わせ場所に送れずに着くためには、余裕を持って着くなら1時間半前に、遅くとも1時間前には出発する」と幅をもって行動をコントロールしています。ときに「5分程度の遅刻ならいいだろう」と甘い考えを持つこともありますが、そうした判断や行動は、家計では禁物です。最悪のパターンも想定しておけば、普段からそれに備えて貯蓄を増やそうと努力するなど、行動も変わってくるはずです。こうしたリスクは、自分で計算してもいいですし、住宅ローンの専門家に相談するのもいいでしょう。

　変動金利の住宅ローンを選ぶときも、リスクを把握した上で臨むことが大切です。

【※関連記事はこちら！】>>　【住宅ローン「実質金利」ランキング（変動金利）】新規借入で、本当にお得なローンを毎月発表！

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132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[新規借入]

• 変動金利
• 5年固定
• 10年固定
• 35年固定
• リノベ費用込み
• 短期完済10,15年
• 5000万円借入
• 団信比較

132銀行を比較◆住宅ローン実質金利ランキング[借り換え]

• 変動金利
• 5年固定
• 10年固定
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【2022年5月最新版、主要銀行版】 「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入） ※借入金額3000万円、借入期間35年

• 1位

  

  auじぶん銀行「住宅ローン 全期間引下げプラン（新規借入、au金利優遇割）・変動金利」

  >>【関連記事】auじぶん銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.440%	0.310%	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン

  【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
  • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
  • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短当日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
    （審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある）

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	融資額×2.20%（税込）
  保証料	0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない）
  繰上返済手数料（一部）	0円（1円以上1円単位）
  繰上返済手数料（全額）	・変動金利／0円 ・固定金利／3万3000円（税込）

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	一般団信 （借入時年齢：65歳以下） +がん50％保障団信 （借入時年齢：50歳以下） +全疾病保障団信 （借入時年齢：50歳以下） +月次返済保障団信 （借入時年齢：50歳以下） 無料 （死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分）
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 （借入時年齢：50歳以下） 金利+0.10％ （死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円） ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 11疾病保障団信 （借入時年齢：50歳以下） 金利+0.20％ （死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円） ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象 ワイド団信 （借入時年齢：65歳未満） 金利+0.30％ （死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

  審査基準は？

  借入額	500万円以上、2億円以下
  借入期間	1年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人または家族が住むための以下の資金 ・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金 ・戸建の新築資金 ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金 ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	200万円以上
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	満20歳以上〜満65歳未満
  年齢（完済時）	満80歳の誕生日まで
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：auじぶん銀行の公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

• 2位

  

  PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

  >>【関連記事】PayPay銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.510%	0.380%	借入額×2.2%	0円

  【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

   

  

  PayPay銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	借入金額×2.20％
  保証料	0円
  繰上返済手数料（一部）	ホームページでの手続き:無料 電話での手続き:5,500円（税込）
  繰上返済手数料（全額）	手数料：33,000円（消費税含む） PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	一般団信 （借入時年齢：65歳未満） +一般団信プラス （借入時年齢：51歳未満） +がん50％保障団信 （借入時年齢：51歳未満） 無料 一般団信プラス（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、100万円の給付金。または、がん先進医療を受けた場合は、通算1000万円まで給付金） がん50％保障団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円。また、がんと診断された場合、ローン残高が半分）
  オプション（特約）の団信	がん100％保障団信 （借入時年齢：51歳未満） 金利+0.10％ （死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金） 11疾病保障団信 （借入時年齢：51歳未満） 金利+0.30％ （死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金） ワイド団信 （借入時年齢：65歳未満） 金利+0.30％ （死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

  審査基準は？

  借入額	500万円以上2億円以下
  借入期間	１年以上35年以内（1ヶ月単位）
  融資を受けられるエリア	全国
  使いみち	本人が住む住宅に関する以下の資金 ・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む） ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え ・上記に伴う諸費用
  年収（給与所得者）	200万円以上
  勤続年数（給与所得者）	ー
  年収（個人事業主等）	原則、利用不可
  事業年数（個人事業主等）	ー
  年齢（借入時）	65歳未満
  年齢（完済時）	80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：PayPay銀行の公式サイト

   

• 3位

  

  みずほ銀行「みずほネット住宅ローン（全期間重視プラン、ローン取扱手数料型）・変動金利」

  >>【関連記事】みずほ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.512%	0.375%	借入額×2.2%＋33000円	0円

  【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は金利が低い
  • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  みずほ銀行の住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 ①保証料を一部前払いする方式 事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年） ②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型） 事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％ ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型) 事務手数料：融資額×2.20%+33,000円 ④固定金利手数料：11,000円 ※新規ご融資時に、固定金利選択方式または全期間固定金利方式を選択する場合にかかります ※変動金利を選択する場合は無料です ■フラット35 融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）
  保証料	■自社商品 上記を参照 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位） 店頭：33,000 円 ■フラット35 0円（100万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 店頭のみ：33,000 円 ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信

  一般団信 （借入時年齢：71歳未満） 無料

  オプション（特約）の団信

  8大疾病補償プラスがんサポートプラン （借入時年齢：56歳未満） 月払保険料1,886円から ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料 （がん以外の全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） 8大疾病補償がんサポートプラン （借入時年齢：56歳未満） 月払保険料1,647円から ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料 （7大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、がん・7大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） 8大疾病補償プラス （借入時年齢：56歳未満） 月払保険料717円から ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料 （全傷病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） 8大疾病補償 （借入時年齢：56歳未満） 月払保険料478円から ※35歳加入、借入金額2,000万円、借入期間35年、金利年1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料 （8大疾病で月々の返済への保障。死亡・高度障害と診断された場合。または、8大疾病で就業障害が1年超の場合、住宅ローン残高が0円） がん団信 （借入時年齢：46歳未満） 金利+0.20％ （死亡・高度障害、はじめてがんと診断された場合、ローン残高が0円）

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 50万円以上、1億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下（1万円単位）
  借入期間	1年以上35年以内（1年単位）
  融資を受けられるエリア	■自社商品 全国 ■フラット35 全国
  使いみち	(1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金 (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）
  年収（給与所得者）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 安定した収入がある人 ■フラット35 【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下 【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 71歳未満 ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 81歳未満 ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：みずほ銀行の公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

• 4位

  

  SBIマネープラザ「住宅ローン・通期引下げプラン（店舗相談、新規借入）・変動金利」

  >>【関連記事】SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

  実質金利 (費用等含む)	表面金利 (費用等除く)	手数料 （税込）	保証料
  0.520%	0.390%	借入額×2.2%	0円

  【注目ポイント】「3大疾病50％保障」「全疾病保障」が無料付帯

  【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

  • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
  • 全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
  • 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

   

  詳細はこちら（公式サイト）

  

  SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

  手数料・保証料は？

  手数料（税込）	■自社商品 融資額×2.20％ ■フラット35 融資額×2.20％
  保証料	■自社商品 0円 ■フラット35 0円
  繰上返済手数料（一部）	■自社商品 0円（1円以上1円単位） ■フラット35 0円（10万円以上）
  繰上返済手数料（全額）	■自社商品 0円（固定金利特約期間中は3万3000円） ■フラット35 0円

  団信（団体信用生命保険）は？

  無料の団信	【40歳未満】 一般団信 ＋３大疾病50％保障 ＋就業不能保障 ＋全疾病保障 ＋先進医療特約   【40歳以上】 一般団信 ＋就業不能保障 ＋全疾病保障 ＋先進医療特約 ・一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円） ・３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に） ・就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責） ・全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円 ） ・先進医療特約（通算1000万円まで）
  オプション（特約）の団信	３大疾病100%保障【40歳未満】 金利+年0.2％ ３大疾病50%保障【40歳以上】 金利+年0.25％ ３大疾病100%保障【40歳以上】 金利+年0.4％ ワイド団信 金利+0.30％

  審査基準は？

  借入額	■自社商品 500万円以上、2億円以下 ■フラット35 100万円以上8,000万円以下
  借入期間	■自社商品 1年以上35年以内
  融資を受けられるエリア	■自社商品 日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない ■フラット35 －
  使いみち	ー
  年収（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  勤続年数（給与所得者）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年収（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 総返済負担率が、 年収400万円未満は30%以下 年収400万円以上は35%以下
  事業年数（個人事業主等）	■自社商品 － ■フラット35 －
  年齢（借入時）	■自社商品 － ■フラット35 70歳未満
  年齢（完済時）	■自社商品 － ■フラット35 80歳未満
  その他条件	ー

  自社住宅ローンについて解説　参考：SBIマネープラザの公式サイト

   

  詳細はこちら（公式サイト）

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

 

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