じぶん銀行住宅ローンの公式サイト
住宅ローン借り換え比較[2020年]
2019年10月15日公開(2019年12月19日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
ダイヤモンド不動産研究所

100年以上の歴史をもつ出版社・ダイヤモンド社が運営する、不動産メディア「ダイヤモンド不動産研究所」の編集部です。徹底した消費者目線で、誰にでも分かりやすく、不動産について分析・解説します。

»バックナンバー一覧
バックナンバー

住宅ローンの「借り換え」で得する6つの知識!
金利だけを見て決めたら絶対に後悔する!

住宅ローンを借り換える際に、是非とも知っておきたい6つのお得な知識を紹介する。低金利で住宅ローンの借り換えメリットが増しているが、金利だけに目を奪われて決めると後悔することになりかねない。借り換えで発生する諸費用や、住宅ローン減税の適用が受けられる条件などもよくチェックして、借り換えメリットを最大限に手に入れよう。

知識 ①
変動金利で借りている人の多くが誤解
借り換えで最大300万円近くもうかる!

 住宅ローンを借り換えれば得するという人は、日本に数百万人いると言われている。しかし、思ったほど借り換えが進んでいない。なぜなら、変動金利で借りている人の多くが、「借り換えする必要はない」と誤解をしているからだ。

 多くの借り手は、「変動金利で借りているのだから、昨今の低金利の恩恵を受けて、自分の借入金利も低下しているだろう」と考えている。しかし、住宅ローンの金利が決まる仕組みは複雑だ。確かに新たに借り入れる人の変動金利は、日銀のゼロ金利の恩恵を受けて0.5%を切るような超低金利となっているが、すでに借りている人はゼロ金利の恩恵を受けておらず、「高い変動金利」が適用されているのだ。

 借入金額3000万円、返済期間35年で住宅ローンを借りている人で試算した場合、借りてから数年しかたっていなくても、借り換えメリットがある。特に借りてから10年前後経った立った人は、条件によっては200万円以上の借り換えメリットがある。まずは、自分が借り換えた場合、どのくらい得になるのか、試算してみよう。

【関連記事はこちら!】
>> 住宅ローンを変動金利で借りた人でも、借り換えで最大300万円近くもうかる! 「高い変動金利」で借りている人は要注意!

知識②
借り換えの諸費用は30万円から80万円と大きな差
比較する際には、金利+諸費用の「実質金利」を使おう

 住宅ローンで借り換える際にかかる諸費用は、銀行によって大きなばらつきがある。借入金額が3000万円なら、諸費用は、30万円から80万円程度かかる。このため、金利の低さだけに注目して住宅ローンを選ぶと損する可能性がある。住宅ローンは諸費用を含めた「総返済額」や「実質金利」で比較しないと、お得な住宅ローンを選ぶことができないのだ。

 ダイヤモンド不動産研究所では、18銀行・500商品について、実際に住宅ローンを借りた場合の総返済額、実質金利がどうなるのかをシミュレーションできるので、活用してほしい。

【関連記事はこちら!】
>> 18銀行500商品の返済額を計算して、安い順にランキング形式で掲載している返済額シミュレーション
>> 「借り換えの諸費用には大きな差!「金利+諸費用」で比較しよう」

知識 ③
マイナス金利時代の住宅ローン控除活用の新常識! 
金利1%未満で借り換えしたら、繰上返済はご法度

 マイナス金利の今の時代だからこそ、住宅ローンを借り換えるときも、住宅ローン減税(控除)を徹底的に活用したい。低金利の恩恵を受けるだけでなく、払った税金を取り戻すダブルチャンスの到来だ。

 借り換えで住宅ローン控除を利用する時は、借り換え時の返済期間を10年以上にするというのが基本中の基本だ。また、現在は超低金利状態にあり、やみくもに繰り上げ返済すればいいという時代ではないことに注意したい。借入金利が1%未満なら税金の戻りの方が大きいので、「控除終了まではなるべく繰上返済しないほうがいい」といった新常識もあるので、気をつけよう。

【関連記事はこちら!】
>> 借り換えで住宅ローン減税をフル活用する3カ条! 金利1%未満で借り換えれば、「錬金術」を使える

知識④
年収不足で、借り換えできないなら、
収入合算、返済期間延長を検討しよう!

 昨今の低金利の恩恵を受けるために借り換えようとしても、収入が減っているという人は、住宅ローンの審査で落とされてしまい、借り換えができないことがある。

 こういう時は、配偶者や直系親族(両親、祖父母など)との「収入合算」を検討してみるのがいいだろう。また、借り換え時に「返済期間の延長」を検討してみてもいい。「返済期間の延長」はそれほど多くの銀行が対応しているわけではないが、フラット35や新生銀行が対応しているので、問い合わせてみるといい。

【関連記事はこちら!】
>> 年収不足で、住宅ローンを借り換えの審査に落ちる?! 収入合算、返済期間延長の裏技を使おう!

知識 ⑤
借り換え時にリフォーム費用も借りれば、
低金利でリフォーム資金を調達可能

 既に自宅を持っている人が、大規模なリフォーム、リノベーション、増改築を考えている場合、リフォームローンを借りようと考えるだろう。ただし、リフォームローンは借入期間が短く、金利も変動金利で2~5%と高めだ。

 そこでダイヤモンド不動産研究所が提案したいのは、住宅ローンの借り換えと一緒にリフォーム資金を借りることだ。住宅ローン金利は、変動金利なら0.5%以下、長期固定金利で1%強という低金利なので、借り換えで損する人はほとんどいない。さらに、リフォームローンも低金利で借りられるので、非常にお得だ。

【関連記事はこちら!】
>> リフォームローンを借りるのならば、住宅ローン借り換え時に一括借入するのがお得! リフォーム費用も貸してくれる銀行はどこ?

知識 ⑥
借り入れ中の銀行との交渉して、
金利の引き下げや返済期間延長をお願いできる

 他の銀行に借り換えしないでも、現在取引している銀行に対して、金利の引き下げや返済期間の延長などの「条件変更」を相談できることは、あまり知られていない。もし、条件変更に応じてくれれば、手間やコストがかからず、金利を引き下げできる。

 とはいえ、顧客の言うがままに変更に応じてくれるわけではない。条件変更を受け入れてもらうために、別の金融機関で借り換えの試算をしておき、本気度を見せることが大切だ。シミュレーション情報は、条件変更のときの大切な交渉材料にもなる。またフラット35も借り換え可能であり、さらに同じ窓口銀行で手続きできるので、気軽に申し込みしてみよう。

【関連記事はこちら!】
>> 「住宅ローン金利を下げなければ他行で借り換える!」 銀行を変えずに、手続きできる「条件変更」に注目!

<まとめ>
超低金利下が続く、今がチャンス?
金利引き下げで、月数万円減額の可能性も!

 超低金利状態が続いている現在、より低い金利の住宅ローンへ借り換えることで、毎月の支払いを大きく引き下げられる。毎月の支払いを数万円も減らしている人たちがたくさんいる。「借り換え」は確実に支払額を減らせる、効果の高い方法なのだ。上記の5つの知識を活用して上手に借り換えよう。

 2016年8月を底に、長期金利が上昇傾向にあり、住宅ローンも長期固定を中心に金利が上昇している。借り換えを検討するなら、現在の超低金利状態を逃さないようにしたい。

 

「アルヒ」のスーパーフラットは、頭金を積むほど金利が低い!(PR)
 

 ◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] ⇒ 新規借入はこちら
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】 【住宅ローンの基礎】
>> 【最新版】金利動向
>> 【翌月の金利】を予想
>> 2020年の金利動向
>> 変動金利の上昇時期は?
>> 基本「8カ条」
>> 「審査」の基本
>> 「借り換え」の基本
>> フラット35はどの銀行がいい?
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】18銀行の住宅ローン金利動向をプロが解説(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測!引き上げは2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯は破綻必至!貯金は月2万円弱!
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」が適用! 300万円もうかる人も
【諸費用】手数料・引越し代なども借りられる銀行は?14銀行で比較
【審査】「審査基準」を14銀行で比較! 年収100万円、勤続6カ月で大丈夫?
【団信】auじぶん銀行が住宅ローンの無料団信を拡充!<Sponsored Content>
【2020年3月最新版】競争が激しく、過去最低水準の低金利!
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額2500万円、借り入れ期間30年(詳細な条件は表組の下に記載)
順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.550%
0.399%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
2
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(借り換え)>
0.562%
全疾病+がん50%
0.410%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(借り換え、ネット専用)>
0.567%
全疾病保障付き
0.415%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラス。借り換えを重視しており、変動金利(通気引き下げプラン)は、新規借入よりも金利を低く設定している。また、通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、魅力的だ。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(借り換え)>
0.567%
全疾病保障付き
0.415%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
5
◆りそな銀行 <住宅ローン ずーっとお得!全期間型・WEB申込限定プラン(借り換え)>
0.590%
0.429%
0円
借入額×2.2%+33000円
【りそな銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
大手銀行の一角で住宅ローンの獲得に積極的。特に借り換えに力を入れており、変動金利でも新規借入より金利を低く設定している。WEB限定商品は、他の商品と違って諸経費が割高だが、それでも競争力がある。オプションとして、16の特定状態・所定の要介護状態を保障する新しいタイプの団体信用生命保険を提供している。
【関連記事】りそな銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額2500万円、借り入れ期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

住宅ローンおすすめ比較

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

トータルでお得な新生銀行 アプリもある三井住友銀行 フラット35は楽天銀行がお得
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
三井住友銀行住宅ローンはこちら!
「楽天銀行」住宅ローンはこちら
介護保障保険が付帯など、6つの特典あり関連記事はコチラ ネット銀行並みの低金利で、ウェブでも、スマホでも入力可能! 手数料が0.972%からと低く低金利も魅力関連記事はコチラ!
TOP