住宅ローンの「借り換え」で得する5つの極意
金利だけを見て決めたら絶対に後悔する！

　住宅ローンを借り換える際に、是非とも知っておきたい5つの極意を紹介する。低金利で住宅ローンの借り換えメリットが増しているが、金利だけに目を奪われて決めると後悔することになりかねない。借り換えで発生する諸費用や、住宅ローン減税の適用が受けられる条件などもよくチェックして、借り換えメリットを最大限に手に入れよう。

住宅ローンの借り換えで得する極意①
変動金利で借りている人の多くが誤解
借り換えで最大300万円近くもうかる！

　住宅ローンを借り換えれば得するという人は、日本に数百万人いると言われている。しかし、思ったほど借り換えが進んでいない。なぜなら、変動金利で借りている人の多くが、「借り換えする必要はない」と誤解をしているからだ。

　多くの借り手は、「変動金利で借りているのだから、昨今の低金利の恩恵を受けて、自分の借入金利も低下しているだろう」と考えている。しかし、住宅ローンの金利が決まる仕組みは複雑だ。確かに新たに借り入れる人の変動金利は、日銀のゼロ金利の恩恵を受けて0.5%を切るような超低金利となっているが、すでに借りている人はゼロ金利の恩恵を受けておらず、「高い変動金利」が適用されているのだ。

　借入金額3000万円、返済期間35年で住宅ローンを借りている人で試算した場合、借りてから数年しかたっていなくても、借り換えメリットがある。特に借りてから10年前後経った立った人は、条件によっては200万円以上の借り換えメリットがある。まずは、自分が借り換えた場合、どのくらい得になるのか、試算してみよう。

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住宅ローンの借り換えで得する極意②
借り換えの諸費用は30万円から280万円と大きな差
比較する際には、金利+諸費用の「実質金利」を使おう

 住宅ローンで借り換える際にかかる諸費用は、銀行によって大きなばらつきがある。借入金額が3000万円なら、諸費用は、30万円から280万円までの差がつく。このため、金利の低さだけに注目して住宅ローンを選ぶと損する可能性がある。住宅ローンは諸費用を含めた「実質金利」で比較しないとお得な住宅ローンを選ぶことができないのだ。

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住宅ローンの借り換えで得する極意 ③
マイナス金利時代の住宅ローン控除活用の新常識！ 
金利1％未満で借り換えしたら、繰上返済はご法度

 マイナス金利の今の時代だからこそ、住宅ローンを借り換えるときも、住宅ローン減税（控除）を徹底的に活用したい。低金利の恩恵を受けるだけでなく、払った税金を取り戻すダブルチャンスの到来だ。

 借り換えで住宅ローン控除を利用する時は、借り換え時の返済期間を10年以上にするというのが基本中の基本だ。また、現在は超低金利状態にあり、やみくもに繰り上げ返済すればいいという時代ではないことに注意したい。借入金利が1％未満なら税金の戻りの方が大きいので、「控除終了まではなるべく繰上返済しないほうがいい」といった新常識もあるので、気をつけよう。

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住宅ローンの借り換えで得する極意④
年収不足で、借り換えできないなら、
収入合算、返済期間延長を検討しよう！

　昨今の低金利の恩恵を受けるために借り換えようとしても、収入が減っているという人は借り換えができないことが多い。

　こういう時は、配偶者や直系親族などとの「収入合算」を検討してみるのがいいだろう。また、借り換え時に「返済期間の延長」を検討してみてもいい。「返済期間の延長」はそれほど多くの銀行が対応しているわけではないが、フラット35や新生銀行が対応しているので、問い合わせてみるといい。

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住宅ローンの借り換えで得する極意 ⑤
住宅ローン借り入れ中の銀行との交渉して、
金利の引き下げや返済期間延長をお願いできる

 他の銀行に借り換えなくとも現在、取引している銀行に対して、金利の引き下げや返済期間の延長などの「条件変更」を相談できることは、あまり知られていない。もし、条件変更に応じてくれれば、手間やコストがかからず、金利を引き下げできる。

 とはいえ、顧客の言うがままに変更に応じてくれるわけではない。条件変更を受け入れてもらうために、別の金融機関で借り換えの試算をしておき、本気度を見せることが大切だ。シミュレーション情報は、条件変更のときの大切な交渉材料にもなる。またフラット35も借り換え可能であり、さらに同じ窓口銀行で手続きできるので、気軽に申し込みしてみよう。

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＜まとめ＞
超低金利下が続く、今がチャンス？
金利引き下げで、月数万円減額の可能性も！

 超低金利状態が続いている現在、より低い金利の住宅ローンへ借り換えることで、毎月の支払いを大きく引き下げられる。毎月の支払いを数万円も減らしている人たちがたくさんいる。「借り換え」は確実に支払額を減らせる、効果の高い方法なのだ。上記の5つの極意を活用して上手に借り換えよう。

 2016年8月を底に、長期金利が上昇傾向にあり、住宅ローンも長期固定を中心に金利が上昇している。借り換えを検討するなら、現在の超低金利状態を逃さないようにしたい。

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