不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか？ 今回は、世帯年収が1000万円の50代夫婦だ。老後の生活を見据えてマンション購入を検討しているが、資金シミュレーションで調べたところ、物件価格3000万円程度を借りるのが限界だという試算結果になった。（ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生）
世帯年収1000万円、老後に住む家はいくらなら安心して買える？
今回は、53歳の青木さん（仮名）が相談に来たと想定したシミュレーションだ。青木夫妻は年収1000万円と高所得者。子どもたちが独立したため、老後の生活を見据えたマンション購入を検討しているが、年金の受給までに返済は終わらせたいとのこと。
なるべく穏やかで良い立地の家を購入したいが、住宅ローンの支払いで困ってしまったら意味がない。そこで、さまざまな家族構成、収入、資産状況で、資金繰りをシミュレーションしてみた。
シミュレーションでは、住宅ローン返済を含めた出費と、給料などの収入を細かく設定して、「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。これで、住宅ローンを安心して支払できるのか、老後にいくらのお金が貯まるのか、などをチェックする。細かい前提条件は下記を見てほしい。
【家族構成】・夫53歳／年収850万円（61～65は年収450万円）
・妻52歳、手取り年収150万円（65歳まで。金額の増減は無し）
・子どもは皆独立、別居
【基本生活費】260万円（年1.0％で増加。61歳以降は3割減）
【住居費】180万（購入前）
【教育費】なし
【保険料】30万円
【その他出費】110万円（年1.0％で増加。61歳以降は3割減）
【貯蓄残高】1500万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】3000万円（諸経費＋120万円）のマンションを頭金1300万円とローン1820万円（全期間固定金利1.5％、10年返済）で翌年購入。毎月返済額16.3万円。住宅ローン減税を考慮（消費増税はナシと仮定）
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分析結果は、物件価格3,000万円がギリギリのライン
それでも8年後から10年後までは年間収支がマイナスに
シミュレーションしてみた結果、青木夫婦が購入できるのは物件価格3000万円程度がギリギリ。そこまでであれば、老後の生活に悪影響が出てくる可能性は低いと考えられる。ただし、世帯年収が1000万円と言っても、これまで1年に199万円くらい貯蓄してきたという夫婦で、頭金は1300万円を入れている。「年間収支」と「貯蓄残高」の推移については、下のグラフの通りだ。
住宅ローンは10年返済で組んでいるため、夫が54歳で購入し、63歳時には返済が終了する。これまでの家賃は月15万円で、住宅ローンの毎月の返済額は16.3万円だ。ただ、夫の61歳以降は収入が減ってしまうため、8年後から10年後までは年間収支がマイナス状態になってしまう。ローンが終わることで年間収支のマイナスはなくなると思われるが、夫65歳時点の貯蓄残高が約1,500万円という状況を考えると、それ以上物件価格を引き上げるのは避けるべきだろう。
老後生活にゆとりを持たせたいと考えるなら、物件価格を2,500万円程度まで引き下げると、65歳時の貯蓄残高も2,000万円を超えてくる。
老後生活を具体的にイメージして、日常生活の利便性や、万一の病気やケガなどの際の病院までの距離など、総合的に判断していくことが重要だろう。
今回のシミュレーションは退職金なしと仮定しているが、61歳以降も夫の年収が450万円あると高めの想定にしているので、過度に退職金をあてにするのはやめた方がいいだろう。
買い替えの場合は、返済可能額から算出すべき
今回の試算は、買い替えではなく新規取得のケースで計算しているが、一般的には50代の夫婦が老後の住まいを見つけた場合、マイホームの買い替え（住み替え）になるケースも多いだろう。
買い替えの場合は、買い替え後の借入金額を大きくしないようにすることが最も重要である。今回のシミュレーションで試算した借入金額は1,820万円である。仮に、買い替えを実行する際に、その金額以上の借入金額になってしまう場合は、試算よりも家計が厳しくなることが予想される。
したがって、物件価格がいくらかということよりも、50代で組む借入金額がいくらになるのか、きちんと10年程度で返済できるのかどうかを冷静に判断したい。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
新生銀行の住宅ローンは、手数料が5.5万円からと非常に安いので、うまく使うとおとくになります。特に「借り換え」で利用される方が多く、「新規」であっても「借入金額が大きい」「期間が短い」といったケースでは魅力的な銀行となります。
10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低いのも特徴的です。
商品も特徴的で、介護保障保険が付帯した商品や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。
審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。
なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。
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淡河範明さん
PayPay銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利が特徴です。がん50％団信も付帯するようになり、auじぶん銀行などと人気を分けています。
ネット銀行ならではの、お申込みから契約までネットでお手続きを完結できる点も魅力的です。
ただし、審査は厳しめです。個人事業主は対象外で、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可など厳しい基準があります。親族間売買や店舗併用の事業物件、借地物件なども融資対象外です。
条件のいい借り手に絞ることで低金利を実現しているものと思われます。当初の計画では、徐々に融資対象を拡大していくとしていましたが、今後どうするのか注目しています。
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業ですが、同じグループの住信SBIネット銀行には提供していない「つなぎ融資」を利用できることです。
店舗販売専用の商品で、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
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淡河範明さん
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審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には１ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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