【住宅ローン借入額をシミュレーション】世帯年収350万円なら、夫婦2人でも2100万円の物件がギリギリ！子どもが生まれたら資金計画の見直しを

夫35歳（会社員）、妻34歳（パート）、世帯年収が350万円という家庭では、不動産を購入する際、住宅ローン借入額がいくらなら安心して返済できるのか？資金繰りをシミュレーションしてみよう。(ファイナンシャル・プランナー菱田雅生)

年収350万円の夫婦が安心して借りられる住宅ローンはいくら？

　今回は、結婚5年目の30代の夫婦、松本さん（仮名）から相談が来たと想定して試算する。現在の世帯年収は350万円で貯金は300万円だ。このまま家賃（月8万円）を支払い続けるくらいなら、マンションを買ってしまったほうがよいのではないかと考えているようだ。

　シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。

　今回は、夫の年収は50歳まで年1％の昇給率で増えていき、妻のパート収入は変動なし。子どもはおらず夫婦共に65歳まで働くという前提で計算している。

　これで住宅ローンを安心して支払うことができるのか、老後にいくらのお金がたまるのか、などをチェックする。その他の細かい前提条件は以下を見てほしい。

■シミュレーションの前提条件（年間収支）■
【家族構成（収入）】
・夫35歳／年収280万円（50歳までは年1.0％増加、50歳以降は増減なし）
・妻34歳、主婦（パート収入：年間70万円、増減なし）
【基本生活費】140万円（年1.0％増加）
【住居費】106万円（マイホーム購入前　家賃月8万円）
【教育費】なし
【保険料】14万円
【その他出費】10万円（年1.0％増加）
【年間貯金額】（購入前）36万円
【預金残高】300万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】物件価格2100万円、諸経費84万円。マンションを頭金100万円とローン2084万円（全期間固定金利1.5％、30年返済）で翌年購入。毎月返済額7.2万円。住宅ローン減税を考慮（控除期間10年で試算）

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物件価格は2100万円あたりが上限

　前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくるので注意が必要だが、上記の前提条件で試算すると、物件価格は2100万円あたりが上限だろう。夫の収入の増加（50歳まで年1％）が確実なら、老後資金も1000万円ちょっとはためていけるはず。

　1500万円、2100万円、2500万円の物件を購入したケースをそれぞれシミュレーションしてみると、2500万円の物件を購入した場合は、老後の貯金が586万円しか残らない計算になった。ローン完済後に手元に残る貯蓄額（老後のための資金）が1000万円を超えるギリギリのラインは「物件価格2100万円」だ。

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　下記に、2100万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。

世帯年収350万円の夫婦が 2100万円の物件を買うと？年間収支と貯蓄残高の推移

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　ただし、子どもが生まれ、将来的な教育資金の必要性が出てくるとすると、根本的に試算を見直さなければならない。仮に、子ども1人当たりの教育資金がトータルで1000万円必要になるとすると、単純計算でも、老後のための貯蓄が1000万円少なくなるからだ。

　したがって、子どもが生まれる可能性があるなら、生まれるまでは頭金準備に力を入れて、生まれた後の家計の変化を見ながら、教育資金や老後資金の準備を考慮した冷静な資金計画を立てていくべきである。

年収だけで安全か危険かは判断できない

　今回は世帯年収350万円の共働き夫婦で、子どもはいないという前提。さらに、現在の家賃が月8万円で、年間36万円の貯金をしていて、預金残高が300万円あるという前提で試算している。

　もし、現在の家賃がもっと高く、年間貯蓄額が36万円よりも少なかったりした場合は、物件価格が2100万円でも老後資金を1000万円は準備できないだろう。逆に、年間貯蓄額が36万円よりも多い場合は、もう少し高い物件でも安全かもしれない。

　つまり、同じ世帯年収350万円といっても、支払っている家賃の状況や、毎月着実に貯金できる金額などの状況によって、安全か危険かは大きく違ってくるのである。年収だけでは判断できない。

　やはり重要なのは、
① 現在の家計から住宅購入後の住居費に充てられる金額がいくらなのか
② 何歳まで働くことができるのか
③ 教育資金や老後資金はどの程度見積もるのか
といった3つの点を明確にして資金計画を立てていくことである。

　マイホームの取得だけが人生ではない。マイホーム取得後の「ゆとりのある生活」を目標にして、冷静に検討を重ねるべきだろう。

物件価格に対して安心して買える年収をシミュレーション

年収に対して安心して買える物件価格をシミュレーション

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新規借入2025年7月最新主要銀行版

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表面金利: 年0.590%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,074円

おすすめポイント

①保証料など0円サービスが充実
②新規借入で変動金利の場合は自己資金10％以上で金利優遇あり
③最大3億円まで借入可能

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特徴・評判

諸費用

審査基準

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要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が無料
長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10％分ずつ下が理、長期で借りる人はお得

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBI新生銀行の住宅ローンは、10年固定、15年固定、20年固定といった金利が低い点が特徴です。

商品も特徴的で、介護状態を保障する団信や、長く借りていると金利が下がっていく「ステップダウン金利」があるのも主要銀行ではここだけです。

審査はオーソドックスに行なっている感じです。住宅ローン処理センターで集中審査しているので、窓口のかたの力量があまり問われず、公平に審査されるという印象です。

なお、相談から審査、契約の手続きまでネットで完結できるようになりました。不安な方には、ビデオ通話で自宅から気軽に相談ができるので、コロナ禍の現状では最適な方法が用意されているようです。

関連記事 SBI新生銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: 借入残高×2.2％

保証料: 0円

繰上返済手数料（一部）: 0円（1円以上1円単位）

繰上返済手数料（全額）: 0円。電話にて連絡

借入額: 500万円以上3億円以下（10万円単位）
（ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、3億円以下）

借入期間: 5年以上35年以内（1年単位）
（長期固定金利タイプまたはステップダウン金利タイプの場合は、21年以上35年以内）

融資を受けられるエリア: 全国

使い道: 本人または家族が居住するための、
●戸建・マンション（中古物件を含む）の購入資金
●戸建住宅の新築資金
●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
●戸建・マンションのリフォーム資金
●上記にかかる諸費用
●延床面積で50平米以上（マンションの場合は専有面積30平米以上）
●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅（住居部分が延床面積の50％以上で、併用部分（店舗・事務所）は、自己使用であるものに限る）であるもの

年収 （給与所得者）: 300万円以上

勤続年数 （給与所得者）: 2年以上

年収 （個人事業主等）: 300万円以上（2年平均）

事業年数 （個人事業主等）: 2年以上

年齢 （借入時）: 20歳以上65歳以下

年齢 （完済時）: 80歳未満

その他条件: ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること（永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること）
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること

無料の団信: 一般団信（加入時年齢：65歳以下）
安心保障付団信（加入時年齢：65歳以下）
死亡・高度障害と診断された場合

要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円

オプション （特約）の団信: ガン団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円

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店舗での対面相談のみに対応

2位

住宅ローン・通期引下げプラン（住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.782%
総返済額　3421万円

表面金利: 年0.650%

手数料(税込): 借入額×2.2%

保証料: 0円

毎月返済額: 79,880円

おすすめポイント

①店舗相談でも、低金利商品あり
②新規借入なら、注文住宅で必要な「つなぎ融資」に対応！
③3大疾病の50％保障が無料付帯！
③無料で、3大疾病50％保障＆就業不能保障＆就業不能保障を付帯する

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※こちらの商品は住信SBIネット銀行の住宅ローンです。上記は新規借入で物件価格80%以内で借入れの場合。物件価格80%超で借入れの場合は、上記金利に年0.050%上乗せ。借り換えの場合は融資率にかかわらず、金利は一律となります。

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特徴・評判

諸費用

審査基準

団体信用
生命保険

SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国10支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。

住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。

また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に10店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。

審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。

関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％

保証料: ■自社商品
0円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円

借入額: ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下

借入期間: ■自社商品
・新規借入の場合：1年以上50年以内
・借換の場合：[35年-借換対象となる住宅ローンの経過期間]が上限。当初35年超で借入れした住宅ローンの借換えの場合は、その住宅ローンの残存期間が上限

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－

使い道: ー

年収 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
－
■フラット35
－

年齢 （借入時）: ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 【満50歳以下】
一般団信
＋３大疾病50％保障
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
【51歳以上】
一般団信
＋就業不能保障
＋全疾病保障
＋先進医療特約
一般団信（死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円）

３大疾病50％保障（がんと診断確定された場合、ローン残高が50％に。急性心筋梗塞、脳卒中で手術、または60日以上後遺症が継続するなどの状態でローン残高が50％に）

就業不能保障（就業不能状態なら毎月のローン返済を最大12カ月保障。8大疾病以外は24カ月保障、当初３カ月免責）

全疾病保障（8疾病で就業不能状態が12カ月超の場合。または、8疾病以外のすべてのけがや病気で就業不能状態が24カ月超の場合、ローン残高が0円）

先進医療特約（通算1000万円まで）

オプション （特約）の団信: 3大疾病100%保障【40歳未満】
金利+年0.2％3大疾病50%保障【40歳以上】
金利+年0.25％3大疾病100%保障【40歳以上】
金利+年0.4％ワイド団信
金利+年0.3％

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大手銀行でも、ネット銀行並みの低金利！

3位

住宅ローンずーっとお得！全期間型・融資手数料型（新規借入、キャンペーン）・変動金利

実質金利(手数料込): 0.783%
総返済額　3421万円

表面金利: 年0.640%

手数料(税込): 借入額×2.2%＋55000円

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※金利引き下げ条件：次の①②を満たし、新たにりそな銀行所定の住宅ローンを利用する方を対象とさせていただきます。①お申込み～ご契約までWEB完結でお手続き※いただける方②給与振込、りそなデビットカード〈プレミアム〉、りそなクレジットカード〈クラブポイントプラス〉JCBゴールドいずれか1つのご契約※WEB完結とは、「りそな住宅ローン事前審査WEB申込」「りそな住宅ローンマイページによる正式審査申込の利用」「りそな住宅ローン電子契約サービスの利用（非対面電子契約、店頭電子契約のいずれも可）」の全てをご利用いただくことです。

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特徴・評判

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審査基準

団体信用
生命保険

大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ

プロの評判・口コミ

住宅ローンアドバイザー
淡河範明さん

りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。

審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。

一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。

関連記事りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？

手数料（税込）: ■自社商品
【融資手数料型】
融資額×2.2％＋5万5000円
【金利上乗せ型】
5万5000円および、金利＋0.3％
■フラット35
融資額×1.87％（タイプB ネット）

保証料: ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円（100万円以上）

繰上返済手数料（一部）: ■自社商品
インターネット：0円（1万円以上1万円単位）
店頭・テレビ電話：変動金利が5500円、固定金利3.3万円
■フラット35
0円

繰上返済手数料（全額）: ■自社商品
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：変動金利1.1万円、固定金利3.3万円
■フラット35
インターネット：不可
店頭・テレビ電話：0円

借入額: ■自社商品
50万円以上、3億円以下（1万円単位）
■フラット35
100万円以上、8,000万円以内

借入期間: ■自社商品
1年以上40年以内（1年単位）

融資を受けられるエリア: ■自社商品
日本国内全域
※一部、取扱いできない地域あり
■フラット35
ー

使い道: ■自社商品
本人が所有し、本人または家族が住む
住宅の新築・購入資金
マンションの購入資金
住宅の増改築・修繕資金
中古住宅（マンションを含む）の購入資金
住宅用土地（建物建築計画のある場合）の購入資金
住宅取得に伴う諸経費

年収 （給与所得者）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

勤続年数 （給与所得者）: ■自社商品
1年以上
■フラット35
ー

年収 （個人事業主等）: ■自社商品
100万円以上
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下

事業年数 （個人事業主等）: ■自社商品
3年以上
■フラット35
ー

年齢 （借入時）: ■自社商品
満20歳以上満70歳未満
■フラット35
70歳未満

年齢 （完済時）: ■自社商品
満80歳未満
■フラット35
80歳未満

その他条件: ー

無料の団信: 一般団信（借入時年齢：70歳未満）
死亡・高度障害と診断された場合

オプション （特約）の団信: 団信革命（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.25％（40歳未満）
金利+0.30％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合。もしくは、所定の身体障害状態・要介護状態に該当した場合、ローン残高が0円
3大疾病保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.20％（40歳未満）
金利+0.25％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が60日超と診断された場合、ローン残高が0円
がん保障特約（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.10％（40歳未満）
金利+0.20％（40歳以上）
死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円
ワイド団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+0.30％
死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
ペア一般団信（借入時年齢：50歳未満）
金利+年0.15％（35歳未満）
金利+0.25％（35歳以上）
（ぺアローンでお借入れ後、お二人どちらかが死亡や高度障害状態に該当した場合、どちらも住宅ローン残高が0円）※ペア一般団信の上乗せ金利は、2025年9月末までにお借入れされた方限定の優遇金利

公式サイトはこちら

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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。

住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る

　今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。

【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とする

　アンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。

【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。