【住宅ローン借入額をシミュレーション】
世帯年収350万円なら、夫婦2人でも2100万円の物件がギリギリ!子どもが生まれたら資金計画の見直しを
2020年8月6日公開(2023年6月23日更新)
夫35歳(会社員)、妻34歳(パート)、世帯年収が350万円という家庭では、不動産を購入する際、住宅ローン借入額がいくらなら安心して返済できるのか?資金繰りをシミュレーションしてみよう。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)
年収350万円の夫婦が安心して借りられる住宅ローンはいくら?
今回は、結婚5年目の30代の夫婦、松本さん(仮名)から相談が来たと想定して試算する。現在の世帯年収は350万円で貯金は300万円だ。このまま家賃(月8万円)を支払い続けるくらいなら、マンションを買ってしまったほうがよいのではないかと考えているようだ。
シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。
今回は、夫の年収は50歳まで年1%の昇給率で増えていき、妻のパート収入は変動なし。子どもはおらず夫婦共に65歳まで働くという前提で計算している。
これで住宅ローンを安心して支払うことができるのか、老後にいくらのお金がたまるのか、などをチェックする。その他の細かい前提条件は以下を見てほしい。
■シミュレーションの前提条件(年間収支)■
【家族構成(収入)】
・夫35歳/年収280万円(50歳までは年1.0%増加、50歳以降は増減なし)
・妻34歳、主婦(パート収入:年間70万円、増減なし)
【基本生活費】140万円(年1.0%増加)
【住居費】106万円(マイホーム購入前 家賃月8万円)
【教育費】なし
【保険料】14万円
【その他出費】10万円(年1.0%増加)
【年間貯金額】(購入前)36万円
【預金残高】300万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】物件価格2100万円、諸経費84万円。マンションを頭金100万円とローン2084万円(全期間固定金利1.5%、30年返済)で翌年購入。毎月返済額7.2万円。住宅ローン減税を考慮(控除期間10年で試算)
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物件価格は2100万円あたりが上限
前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくるので注意が必要だが、上記の前提条件で試算すると、物件価格は2100万円あたりが上限だろう。夫の収入の増加(50歳まで年1%)が確実なら、老後資金も1000万円ちょっとはためていけるはず。
1500万円、2100万円、2500万円の物件を購入したケースをそれぞれシミュレーションしてみると、2500万円の物件を購入した場合は、老後の貯金が586万円しか残らない計算になった。ローン完済後に手元に残る貯蓄額(老後のための資金)が1000万円を超えるギリギリのラインは「物件価格2100万円」だ。
下記に、2100万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。
ただし、子どもが生まれ、将来的な教育資金の必要性が出てくるとすると、根本的に試算を見直さなければならない。仮に、子ども1人当たりの教育資金がトータルで1000万円必要になるとすると、単純計算でも、老後のための貯蓄が1000万円少なくなるからだ。
したがって、子どもが生まれる可能性があるなら、生まれるまでは頭金準備に力を入れて、生まれた後の家計の変化を見ながら、教育資金や老後資金の準備を考慮した冷静な資金計画を立てていくべきである。
年収だけで安全か危険かは判断できない
今回は世帯年収350万円の共働き夫婦で、子どもはいないという前提。さらに、現在の家賃が月8万円で、年間36万円の貯金をしていて、預金残高が300万円あるという前提で試算している。
もし、現在の家賃がもっと高く、年間貯蓄額が36万円よりも少なかったりした場合は、物件価格が2100万円でも老後資金を1000万円は準備できないだろう。逆に、年間貯蓄額が36万円よりも多い場合は、もう少し高い物件でも安全かもしれない。
つまり、同じ世帯年収350万円といっても、支払っている家賃の状況や、毎月着実に貯金できる金額などの状況によって、安全か危険かは大きく違ってくるのである。年収だけでは判断できない。
やはり重要なのは、
① 現在の家計から住宅購入後の住居費に充てられる金額がいくらなのか
② 何歳まで働くことができるのか
③ 教育資金や老後資金はどの程度見積もるのか
といった3つの点を明確にして資金計画を立てていくことである。
マイホームの取得だけが人生ではない。マイホーム取得後の「ゆとりのある生活」を目標にして、冷静に検討を重ねるべきだろう。
- 物件価格に対して安心して買える年収をシミュレーション
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- 年収に対して安心して買える物件価格をシミュレーション
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(給与所得者)
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- その他条件
- ・SBI新生銀行が指定する団体信用生命保険への加入資格を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること(永住許可を有していない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人になること)
・その他SBI新生銀行所定の資格・要件を満たしていること
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11万円
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住宅に関する次の資金
・【新規住宅ローン】ご本人またはご家族がお住まいになるための住宅の新築・購入資金、これにかかわる諸費用、健全な個人消費資金
・【借換住宅ローン】ご本人のご自宅にかかわる現在お借入中の住宅ローンの借換資金、これにかかわる諸費用、借換えと同時に行う増改築資金、健全な個人消費資金
- 年収
(給与所得者)
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安定かつ継続した収入がある人
■フラット35
総返済負担率が、
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住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険への加入を認められる方、国内に住んでいる方
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+スゴ団信・3大疾病50プラン(借入時年齢:40歳以下)
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3大疾病50プラン(がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が50%に)
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がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
スゴ団信・3大疾病100プラン(借入時年齢:40歳以上)
金利+0.40%
がんと診断、または急性心筋梗塞・脳卒中で60日以上労働の制限か後遺症が継続した場合または手術を受けた場合、ローン残高が0円
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死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円
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※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。
実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。
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淡河範明さん
auじぶん銀行の魅力は、業界トップクラスの変動金利です。変動金利が大好きな人なら、最上位にすすめたいですね。最大2億円まで借りられるのも大きなポイントです。
審査に関しては、めちゃくちゃ早いです。申し込んでから基本的には1ヶ月以内に融資実行ができるので、急いでいる場合にはありがたい。「今月中に融資して欲しい」とアピールすれば、審査がスムーズに運びやすいです。
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