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住宅ローンシミュレーション
2019年9月17日公開(2020年1月17日更新)
菱田 雅生
菱田 雅生

菱田雅生(ひしだまさお):特定の金融機関等(銀行、証券会社、保険会社など)との提携関係などが一切ない独立系のファイナンシャル・プランナーとして活躍。中立的な立場から役立つ情報を発信し、多くの人が幸せな生活を送っていけるようサポートする。住宅ローンだけでなく、資産運用、確定拠出年金(DC)、保険、税金、相続など、お金や家計に関する相談を受ける。ライフアセットコンサルティング代表。

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【住宅ローン借入額をシミュレーション】
年収450万円、4人家族で試算すると
物件価格2000万円が上限か!?

不動産を購入する際、住宅ローンの借入額がいくらなら安心して返済できるのか? こんな疑問に答えるため、さまざまな年収と家族構成で、資金繰りをシミュレーションする。今回は、結婚をしたばかりの30代の夫婦のケース。世帯年収は450万円で、これから2人の子どもを育てる予定だ。資金シミュレーションを行ったところ、妻のパート収入が期待できるとしても、物件価格は2000万円あたりが上限になるという試算結果が出た。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)

 今回は、32歳と30歳の田中夫妻(仮名)から相談がきたと想定して試算する。夫の年収は400万円で、妻はパート勤務で年収50万円だ。結婚2年目で、そろそろ子どもが欲しいと考えており、できれば早めにマイホームを買いたいとも思っている。

 シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの出費を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算。これで、どの程度の物件なら住宅ローンを安心して支払いできるのか、老後にいくらのお金が貯まるのか、などをチェックする。細かい前提条件は下記を見てほしい。

■シミュレーションの前提条件(年間収支)■
【家族構成】
・夫32歳/年収400万円
(40歳までは年1.5%増加、50歳までは年1.0%増加、50歳以降は増減なし、61歳から半減)
・妻30歳、専業主婦(パート収入:年間50万円、第2子小学校入学後年間100万円)
・子どもは2年後に第1子出産、5年後に第2子出産予定
【基本生活費】130万円(年1.0%で増加)
【住居費】108万円(購入前。月9万円)
【教育費】中学までが公立、高校以後は私立(大学は文系)で試算
【保険料】24万円
【その他出費】50万円(年1.0%で増加)
【貯蓄残高】300万円(期待運用利回り年0.5%)
【住宅ローンの詳細】2000万円(諸経費+80万円)のマンションを頭金100万円とローン1980万円(全期間固定金利1.5%、30年返済)で翌年購入。毎月返済額6.8万円。住宅ローン減税を考慮(消費税増税なしと仮定)

物件価格2000万円以内なら問題なく暮らせそう

 上記の前提条件で試算すると、2000万円以内の物件であれば、2人の子どもの教育資金がかさむ時期でも貯蓄が底をつくことなく、なんとか乗り切れそうだという結果になった。年収450万円4人家族が2000万円のぶっけんを買うと?年間収支と貯蓄残高の推移

 とはいえ、50代半ばには教育費の負担が最も重くなる時期を迎えるため、貯蓄残高がかなり減少してしまいそうである。老後資金を十分に貯めたいのであれば、住宅ローンの負担は軽くしておくべきだろう。だとすると、借入金額を抑えるためにも、物件価格を下げる方向で検討することも重要だ。

 2000万円以上の物件を買うとなると、夫の大幅な収入アップや、妻のフルタイム勤務が必要になると考えられる。

現在の家賃を、そのまま居住費に充てるのは危険!

 何度もこのシリーズで触れていることだが、年収だけでは、安心して返せる借入金額は分からない。安心して買える物件価格も、年収だけでは判断できないのである。

 やはり重要なのは、①現在の家賃がいくらなのか、②毎月どの程度の貯金ができているのか、そして、③頭金をいくらまで出せるのか、といった3つのポイントだ。この3点が安心して買える物件価格を決める重要な要素になってくる。

 今回の田中さんの前提条件で言えば、家賃は毎月9万円、毎月の貯蓄額は5万円程度、頭金として出せる金額は100万円程度。現在、家賃として負担している9万円は、住宅取得後の住居費に充てることができるだろう。

 しかし、まだ生まれていない2人の子どものことを考えると、毎月5万円程度の貯蓄しかできない現在の家計では、教育資金を十分に確保できるとは思えない。だとすれば、現在の家賃負担の全てを住宅購入後の住居費には充てない方がよいことがわかる。あとは住宅の維持費の負担も考慮し、毎月の返済額がどの程度まで可能なのか、何年間くらい返済していくことが可能なのか、などを考慮すれば、返済可能額を逆算していくことができる。

 お気づきだろうが、このような流れで計算する際、年収の額はまったく関係ないのである。今回の田中さんで計算すれば、やはり、ローンの返済は毎月7万円以内にしておいた方が無難だ。住宅の維持費の負担もしながら、教育資金を貯めていくためには、そのくらいに抑えておかないと厳しいわけだ。

 これが、毎月の家賃負担は10万円以上で、毎月の貯蓄額も10万円近くできている家計なのであれば、多少年収が低くても、ローンの返済可能額は比較的多くなるだろう。頭金も十分に準備できているのであれば、物件価格も大幅に引き上げることが可能になる。

 なお、子どもが生まれる前に住宅購入を検討する場合は、子どもの誕生によって多少なりとも家計が変化する可能性が高いことを想定しておくべきである。細かい話ではあるが、ミルク代や紙おむつ代、その他ベビー用品代など、いろいろな出費が発生してくる。両親からの多少の援助は受けられるかもしれないが、夫婦2人のときよりも出費が増えるのは間違いない。

 従って、住宅取得の資金計画を練る上では、基本生活費やその他支出の増加も盛り込んで、慎重に試算、検討を繰り返すべきである。

住宅ローン借入額シミュレーション【リンク集】

・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
◆ジャパンネット銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(自営業、市街化調整区域は不可)>
0.529%
0.399%
0円
借入額×2.2%
【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。
【関連記事】ジャパンネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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2
◆auじぶん銀行 <住宅ローン 全期間引下げプラン(新規借入)>
0.540%
全疾病+がん50%
0.410%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、契約は最短10日とい短期間での契約が可能だ。
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆住信SBIネット銀行 <住宅ローン 通期引下げプラン(新規借入、ネット専用)>
0.545%
全疾病保障付き
0.415%
0円
借入額×2.2%
【住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。審査結果によっては、表面金利に年0.1%を上乗せする。
【関連記事】住信SBIネット銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
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3
◆SBIマネープラザ <ミスター住宅ローンREAL・通期引下げプラン(新規借入)>
0.545%
全疾病保障付き
0.415%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
5
◆新生銀行 <住宅ローン 変動金利半年型タイプ・変動フォーカス(新規借入)>
0.581%
0.450%
0円
借入額×2.2%
【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。過去に繰り上げ返済で期間短縮した場合、入院時などにその期間だけ元本返済を止められるサービスもある。
【関連記事】新生銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額3000万円、借り入れ期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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