年収600万円、44歳独身男性が不動産を購入する場合、住宅ローンはいくらまでなら安心して返済できるのか、資金繰りをシミュレーションしてみた。このまま結婚はしない前提で、65歳まできちんと働き続けられるのであれば、3000万円程度の物件であれば問題なく購入できるだろう。とはいえ、結婚して引っ越しをする可能性があるなら、いつでも売却または賃貸に出せる物件を選ぶとよいだろう。(ファイナンシャル・プランナー 菱田雅生)
年収600万円、40代の独身男性のケースをシミュレーション
今回は、40代独身男性、山田さん（仮名）から相談が来たと想定して試算する。現在の年収は600万円で貯蓄は800万円。現在44歳で、このまま結婚せずに独り身でいる可能性もある。住宅ローンを長めに組めるうちに、マンションを買ってしまおうかと考え始めたようだ。
シミュレーションでは、給料などの収入と、住宅ローン返済などの支出を推計して、毎年の「年間収支」と「貯蓄残高」を計算した。今回も、年収は50歳まで年1％の昇給率で増えていき、50歳以降は昇給なし、65歳まで働くことができるものとして試算。これで、住宅ローンを安心して支払うことができるのか、今後、約20年の家計推移をチェックする。そのほかの細かい前提条件は以下を見てほしい。
【家族構成】本人のみ44歳／年収600万円（50歳までは年1.0％増加、50歳以降は増減なし）
【基本生活費】185万円（年1.0％で増加）
【住居費】（購入前）家賃月10万円（購入後）年163万円（ローン返済＋保有税等）
【教育費】なし
【保険料】12万円
【その他出費】65万円（年1.0％で増加）
【初年度年間収支】＋84万円
【貯蓄残高】800万円（期待運用利回り年0.5％）
【住宅ローンの詳細】3000万円（諸経費＋120万円）のマンションを頭金600万円とローン2520万円（全期間固定金利1.3％、20年返済）で翌年購入。毎月返済額約12万円。住宅ローン減税を考慮（控除期間10年で試算）
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物件価格は3000万円あたりが無難なラインか
前提条件が変わればシミュレーション結果も大きく違ってくるので注意が必要だが、上記の前提条件だと、物件価格は3000万円あたりが安全圏の上限か。予定外の出費がなければ、これまでどおりの生活を続けて、65歳時点で1200万円弱の貯蓄をすることができる。
下表は、2000万円、3000万円、4000万円の物件を購入したケースをそれぞれシミュレーションした結果だ。4000万円の物件を購入した場合は、65歳時点での貯蓄はマイナス64万円で、家計が破綻してしまう。2000万円の物件なら、65歳時点の貯蓄は2377万円になる。老後のゆとりを優先するのであれば、物件価格を高くせずに抑えておくのも有効だろう。
40代、年収600万円の独身男性が買える物件価格は？
下記に、3000万円の物件を購入した場合の、年間収支と貯蓄額をグラフにした。
3000万円の物件を買った場合の「年間収支」と「貯蓄残高」の推移は？
何度かこのコーナーで触れていると思うが、独身で住宅購入を考える際は、結婚や出産など、今後のライフプランの不確定要素が比較的多いので、当初の想定とは違った事態が起きたときには、すぐに売却できたり、賃貸に出したりできる物件にしておいたほうが無難である。
間取りについても、デザインが凝っている物珍しいタイプではなく、誰が見ても一般的だと思えるような無難な間取りのほうが売れやすいし、借り手もつきやすい傾向がある。そのように、売れる物件、貸せる物件という視点で探し、立地条件のよいものを買うことができれば、購入後の物件価格の下落もある程度は抑えることができるはずだ。
つまり、独身者の場合は男性も女性も、マイホーム購入というよりも不動産投資をするくらいのつもりで、慎重に物件選びをすることが重要である。それができれば、その後のライフプランの変化があったとしても、柔軟に対応できるし、金銭的な損失も低く抑えることができるだろう。
あとは、基本的に独身者の場合は、年間収支（＝年間の手取り収入－年間総支出額）が毎年きちんとプラスであれば、着実に貯蓄が増えていくので大きな問題はない。65歳時点でいくら貯蓄を持っていたいかなどの貯蓄額の目標を設定し、その金額が達成できるような資金計画を立てられる物件価格を逆算してもいいだろう。
老後の生活費がどの程度必要かを予想して、返済計画を立てよう
2017年度の家計調査年報では、高齢無職世帯の平均的な収入から平均的な支出額を差し引くと、毎月約5万円の不足となり、65歳から95歳までの30年間生きるとすると、合計で約2000万円足りなくなるという試算が、「老後2000万円問題」としてメディアを賑わせた。
しかし、2019年度の家計調査年報では、毎月の不足額は3万円弱となっており、30年間の不足額は1200万円程度に下がっている。さらに、この数字は高齢無職世帯の夫婦2人の場合の数字である。独身者にとっては、いずれにしてもあまり参考にはならない数字だろう。
やはり、重要なのは家計の現状把握をきちんと行って、自分の場合はどの程度の生活費が必要になるのかを予想しておくことである。老後は1000万円もあれば十分かもしれないし、2000万円でも足りないかもしれないのだ。冷静な家計の把握が重要である。
- 年収に対して安心して買える物件価格をシミュレーション
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関連記事 三菱ＵＦＪ銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住信SBIネット銀行の強みは業界トップクラスの金利の低さでしょう。ネット銀行なのですが、何故か店舗の方が金利や団信サービスで魅力的なことがあるのもユニークです。
住宅ローンの品揃えもバラエティで充実しています。利用するなら、金利の低い変動型がいいですね。
審査はとても厳格です。提出書類は、一切の代筆を許さない厳格さがありますね。もちろん書類に不備があればいちいち取り直しになったりし、意外と手間が発生することもあります。書類をしっかり用意することがポイントですね。
審査が通って融資実行までは3週間以上あけるのが原則なので、年末年始をまたいだりすると実際の融資実行がかなり遅れることがあるので注意です。
ただし、金利設定の細かな条件を理解していないと後で「そんなつもりじゃなかった」ということになりかねません。例えば、「固定金利特約タイプ」は、特約期間中に金利タイプを変更することはできません。その上、固定金利期間終了後は、何もしないと変動金利になりますが、その場合の変動金利はかなり高くなる（現在の金利設定の場合）ので、気をつける必要があります。
なお、給与振込銀行は別にしておきたい場合、住信SBIネット銀行は自動で毎月の返済分を他の銀行の口座から無料で吸い上げてくれる仕組みがあって便利です。
関連記事 住信SBIネット銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
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- 変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
SBIグループの企業で、変動金利が低い「住宅ローン」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンについては、住信SBIネット銀行自身で販売しているローンとは商品性が若干違います。融資実行時までに住宅建築にかかる土地購入代金等が必要な人に対しては、「つなぎ融資」の取扱いがあるのです。
また、店舗販売専用の商品なので、店舗で相談しながら手続き出来ます。ただし、住宅ローン相談窓口は全国に9店舗しかないため、居住地域によっては利用が困難です。
審査は住信SBIネット銀行と同じだと思っていいです。また、事務手続きに比較的時間がかかります。
関連記事 SBIマネープラザの金利推移、審査基準、注意点は？ -
住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
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- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
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- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。