AIが予測する実勢価格の地価ランキング【兵庫県】3位神戸市灘区、2位神戸市東灘区、1位はどこ？ 10年後の価格も予想

10年後の兵庫県の土地価格における、市区町村ごとの騰落率ランキングを作成しました。東京都市大学の教授が監修するベンチャーの協力を得て、約1,000万件の不動産取引データとAI技術を用いた15年前から現在、さらに10年後の地価（実勢価格）を推計したものです。

予測は、約1,000万件の「不動産取引情報・成約価格情報」（出典：国土交通省・不動産情報ライブラリ）などを基に、AI（人工知能）により作成。東京都市大学建築都市デザイン学部都市工学科秋山研究室の大学発ベンチャーである都市空間総合研究所で培われた学術的な知見と、最新のAI技術を用いて構築。各地点の詳細はダイヤモンド不動産研究所サイト内の「不動産価格データベース」のページを参照。データベースは更新中のため、当ランキングのデータと一部異なる場合がある。

現在の土地の実勢価格ランキング（兵庫県）の1位は神戸市中央区

　土地の価格に関する指標はいくつもあり、政府が発表する「公示地価」「都道府県地価調査」「路線価」などが代表的なものです。これらの”公的評価額”は、長期にわたるデータがあるものの、主に税金を算出するために存在する価格で、”実勢価格（実際に取引される価格）”とは異なっています。

　都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われています。

　実勢価格についてはさまざまなものが存在していますが、実際の不動産の売買に役立つものはそう多くはありません。そこでダイヤモンド不動産研究所では、市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格を推計しました。

　その数値から、現在の市区町村別実勢価格ランキング（兵庫県）を作成しました。

兵庫県の現在の地価ランキング【市区町村別】

順位	市区町村	2024年の実勢相場 (円/坪)	10年前比増減率
1	神戸市中央区	1,602,192	56.27%
2	神戸市東灘区	1,376,944	21.86%
3	神戸市灘区	1,358,765	42.90%
4	芦屋市	1,225,756	17.55%
5	西宮市	980,592	25.07%
6	尼崎市	881,405	24.47%
7	神戸市兵庫区	823,577	34.98%
8	伊丹市	745,639	16.90%
9	神戸市長田区	704,411	24.52%
10	宝塚市	561,596	20.66%
11	神戸市須磨区	527,749	19.78%
12	神戸市垂水区	498,250	19.08%
13	明石市	422,886	32.05%
14	川西市	352,377	18.85%
15	播磨町	329,512	15.43%
16	加古川市	326,352	14.37%
17	三田市	282,685	19.32%
18	神戸市西区	242,552	9.20%
19	姫路市	241,769	1.66%
20	神戸市北区	226,529	10.29%
21	高砂市	221,193	-1.62%
22	太子町	196,142	-2.73%
23	赤穂市	159,326	-4.90%
24	三木市	151,125	5.74%
25	猪名川町	149,619	4.23%
26	稲美町	147,619	7.95%
27	たつの市	141,990	-1.86%
28	相生市	140,608	-4.59%
29	小野市	139,229	7.22%
30	豊岡市	118,072	0.42%
31	淡路市	102,314	0.15%

※本予測は、約1,000万件の「不動産取引情報・成約価格情報」（出典：国土交通省・不動産情報ライブラリ）などを基に、都市空間総合研究所と構築。ランキングは坪単価10万円以上の市区町村のみ掲載

兵庫県の土地の価格推移、今後の価格を見る >>

　現在の兵庫県における土地の実勢価格トップ3は、1位神戸市中央区、2位神戸市東灘区、3位神戸市灘区でした。

　神戸市中央区は、三宮、元町、ハーバーランドといった神戸を代表するエリアを抱える、県内の中心地です。オフィスビルや商業施設、ホテルが集まり、街としてのにぎわいがあります。近年は再開発によるターミナル機能の強化やインバウンド需要の回復も進み、ビジネス、観光、住まいといった幅広いニーズが重なり合うことで、土地価格を押し上げています。

　一方、東灘区や灘区は、阪神間でも特に人気の高い住宅地として知られています。六甲山系を望む落ち着いた住環境に加え、私鉄やJRを使えば大阪や三宮方面のどちらにもアクセスしやすい点が魅力です。文教エリアとしての評価や海浜部の再開発も追い風となり、実際に住む人の需要に支えられた、安定感のある地価が期待できるエリアといえるでしょう。

兵庫県の10年後の地価上昇率ランキング1位は神戸市中央区

　次に、10年後の地価上昇率ランキングを見てみましょう。実勢価格をAIで予測したものです。

　1位は神戸市中央区で、10年後に33.37%増加の、坪あたり214万円を予想。三宮や元町エリアの再開発が進み、商業・観光・オフィスが集まる活気あるエリアです。交通アクセスも抜群で、今後も注目の中心地です。

　そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった明石町４７番について、不動産鑑定士は以下のように分析しています。

「中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測される。人気エリアであるため、当面、地価は強めの上昇基調が続くと予測する」とのことです。

　2位は神戸市灘区で、10年後に17.78%増加の、坪あたり160万円を予想。教育環境の良さと自然の豊かさで人気の住宅地で、安定した地価上昇が続いています。

　そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった灘北通８－３－１８について、不動産鑑定士は以下のように分析しています。

「一般住宅、マンションが多い住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は穏やかに回復しており、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される」とのことです。

　3位は神戸市兵庫区で、10年後に12.45%増加の、坪あたり93万円を予想。再整備が進み、駅周辺の利便性向上で地価が上昇しています。商業と住宅のバランスが良く、生活のしやすいエリアとして注目されています。

　そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった水木通１－４－７について、不動産鑑定士は以下のように分析しています。

「中高層の銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に格別の変動はなく、今後とも概ね現状を維持するものと予測する。主要駅に近く繁華性に優れることから、地価水準は上昇傾向で推移している」とのことです。

※不動産鑑定士のコメントの出典：国土交通省「鑑定評価書情報・地価公示」

神戸市中央区の三宮駅の様子(出典：PIXTA)

兵庫県の10年後地価上昇率ランキング【市区町村別】

順位	市区町村	10年後の増減率	2014年の地価 (円/坪)	2024年の地価 (円/坪)	2034年の地価予想 (円/坪)
1	神戸市中央区	33.37%	1,025,277	1,602,192	2,136,863
2	神戸市灘区	17.78%	950,840	1,358,765	1,600,363
3	神戸市兵庫区	12.45%	610,141	823,577	926,081
4	明石市	11.17%	320,248	422,886	470,106
5	芦屋市	6.95%	1,042,796	1,225,756	1,310,963
6	西宮市	5.45%	784,043	980,592	1,034,063
7	神戸市東灘区	4.88%	1,129,901	1,376,944	1,444,142
8	豊岡市	1.27%	117,575	118,072	119,575
9	小野市	-1.96%	129,848	139,229	136,505
10	稲美町	-2.94%	136,752	147,619	143,284
11	伊丹市	-3.51%	637,832	745,639	719,432
12	三木市	-3.94%	142,917	151,125	145,164
13	姫路市	-5.40%	237,828	241,769	228,703
14	神戸市北区	-5.57%	205,403	226,529	213,914
15	高砂市	-5.67%	224,841	221,193	208,651
16	神戸市西区	-6.69%	222,118	242,552	226,327
17	加古川市	-7.95%	285,358	326,352	300,403
18	播磨町	-9.07%	285,468	329,512	299,637
19	川西市	-9.34%	296,486	352,377	319,475
20	宝塚市	-10.73%	465,436	561,596	501,326
21	神戸市須磨区	-10.89%	440,584	527,749	470,271
22	神戸市垂水区	-11.32%	418,407	498,250	441,855
23	相生市	-11.44%	147,374	140,608	124,516
24	太子町	-11.73%	201,653	196,142	173,140
25	淡路市	-13.12%	102,163	102,314	88,890
26	神戸市長田区	-13.12%	565,707	704,411	611,977
27	赤穂市	-13.97%	167,542	159,326	137,074
28	猪名川町	-15.97%	143,552	149,619	125,718
29	三田市	-16.95%	236,905	282,685	234,776
30	尼崎市	-17.39%	708,101	881,405	728,120
31	たつの市	-17.77%	144,684	141,990	116,763

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兵庫県の10年後地価上昇率マップ【市区町村別】

まとめ

　兵庫県の10年後の土地上昇率ランキング1位は神戸市中央区でした。神戸市灘区や兵庫区も安定した上昇を見込んでおり、教育環境や交通利便性が、評価されたようです。

　当サイトの価格推計は、市区町村単位でなく、町単位、駅単位の現在価格（相場）と10年後の予想もしています。気になる方は下のボタンでチェックを。

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地価上昇率ランキング【兵庫県】を動画で見る

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