AIが予測する実勢価格の地価ランキング【新潟県】3位新潟市西区、2位新潟市東区、1位はどこ？ 10年後の価格も予想

10年後の新潟県の土地価格における、市区町村ごとの騰落率ランキングを作成しました。東京都市大学の教授が監修するベンチャーの協力を得て、約1,000万件の不動産取引データとAI技術を用いた15年前から現在、さらに10年後の地価（実勢価格）を推計したものです。現在の土地の実勢価格ランキングも公開します。

予測は、約1,000万件の「不動産取引情報・成約価格情報」（出典：国土交通省・不動産情報ライブラリ）などを基に、AI（人工知能）により作成。東京都市大学建築都市デザイン学部都市工学科秋山研究室の大学発ベンチャーである都市空間総合研究所で培われた学術的な知見と、最新のAI技術を用いて構築。各地点の詳細はダイヤモンド不動産研究所サイト内の「不動産価格データベース」のページを参照。

現在の土地の実勢価格ランキング（新潟県）の1位は新潟市中央区

　土地の価格に関する指標はいくつもあり、政府が発表する「公示地価」「都道府県地価調査」「路線価」などが代表的なものです。これらの”公的評価額”は、長期にわたるデータがあるものの、主に税金を算出するために存在する価格で、”実勢価格（実際に取引される価格）”とは異なっています。

　都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われています。

　実勢価格についてはさまざまなものが存在していますが、実際の不動産の売買に役立つものはそう多くはありません。そこでダイヤモンド不動産研究所では、市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格を推計しました。

　その数値から、現在の市区町村別実勢価格ランキング（新潟県）を作成しました。

新潟県の現在の地価ランキング【市区町村別】

順位	市区町村	2024年の実勢相場 (円/坪)	10年前比増減率
1	新潟市中央区	378,797	17.79%
2	新潟市東区	249,724	12.17%
3	新潟市西区	203,069	14.14%
4	新潟市江南区	172,154	7.46%
5	新潟市秋葉区	146,024	7.95%
6	新潟市北区	141,752	14.24%
7	新発田市	126,320	5.53%
8	長岡市	121,064	-0.45%
9	三条市	120,565	3.30%
10	燕市	118,088	4.22%
11	加茂市	111,684	0.23%
12	見附市	108,812	4.64%
13	柏崎市	106,824	0.15%
14	小千谷市	101,743	4.59%
15	上越市	90,100	-1.13%
16	新潟市南区	89,533	10.58%
17	糸魚川市	89,518	0.57%
18	五泉市	87,105	2.01%
19	新潟市西蒲区	84,717	2.20%
20	弥彦村	80,599	1.55%
21	南魚沼市	73,899	-0.82%
22	阿賀野市	73,373	5.19%
23	十日町市	70,001	-1.74%
24	村上市	69,078	0.90%
25	田上町	65,847	-1.08%
26	聖籠町	65,602	2.62%
27	刈羽村	62,182	-3.97%
28	胎内市	60,681	-0.63%
29	妙高市	53,889	-7.04%
30	佐渡市	52,913	-7.75%
31	魚沼市	48,782	-8.73%
32	津南町	48,320	-3.97%
33	出雲崎町	44,554	-5.90%
34	湯沢町	42,185	-15.45%
35	関川村	29,195	-10.04%
36	阿賀町	19,780	-16.89%

※本予測は、約1,000万件の「不動産取引情報・成約価格情報」（出典：国土交通省・不動産情報ライブラリ）などを基に、都市空間総合研究所と構築。ランキングは坪単価10万円以上の市区町村のみ掲載

新潟県の土地の価格推移、今後の価格を見る >>

　現在の新潟県における土地の実勢価格トップ3は、1位は新潟市中央区、2位は新潟市東区、3位は新潟市西区でした。

　1位の新潟市中央区の実勢価格は坪あたり約37.9万円、10年前比で＋17.79%になります。同区は上越新幹線やJR信越本線など複数の在来線が乗り入れる新潟駅やJR越後線の白山駅を中心に、万代（ばんだい）、古町（ふるまち）の商業地とオフィス街、医療施設が集まるエリアです。「新潟駅駅前広場整備事業（バスターミナルが2024年開業、2027年春には万代広場の完成予定）」が進み、回遊性と居住需要が強まり地価を下支えしています。

　2位の新潟市東区の実勢価格は坪あたり約25.0万円、10年前比で＋12.17%になります。同区はJR白新線の東新潟駅やJR信越本線の越後石山駅を軸に、工業および物流業の集積と生活の利便性が共存し、住宅地としての需要が安定しています。新潟バイパスなど幹線道路へのアクセスが良いエリアでは住宅実需が底堅く、地価は堅調に推移しています。

　3位の新潟市西区の実勢価格は坪あたり約20.3万円、10年前比で＋14.14%になります。同区はJR越後線の新潟大学前駅や寺尾駅の周辺に住宅地が広がり、新潟大学などの教育施設と郊外型商業地がそろうエリアです。区画整理が進んだ新興住宅地では子育て世代の住宅需要が強く、地価を支えています。

新潟県の10年後の地価上昇率ランキング1位は新発田市

　次に、10年後の地価上昇率ランキングを見てみましょう。実勢価格をAIで予測したものです。

新潟県の10年後地価上昇率ランキング【市区町村別】

順位	市区町村	10年後の増減率	2014年の地価 (円/坪)	2024年の地価 (円/坪)	2034年の地価予想 (円/坪)
1	新発田市	36.09%	119,702	126,320	171,909
2	上越市	35.50%	91,130	90,100	122,084
3	小千谷市	26.82%	97,276	101,743	129,028
4	新潟市西蒲区	22.90%	82,896	84,717	104,083
5	佐渡市	17.20%	57,361	52,913	62,030
6	南魚沼市	14.70%	74,508	73,899	84,776
7	十日町市	13.40%	71,237	70,001	79,365
8	見附市	13.24%	103,984	108,812	123,218
9	長岡市	11.20%	121,608	121,064	134,621
10	聖籠町	10.90%	63,928	65,602	72,763
11	津南町	10.80%	50,319	48,320	53,562
12	燕市	8.99%	113,308	118,088	128,701
13	新潟市江南区	8.65%	160,204	172,154	187,045
14	加茂市	7.13%	111,430	111,684	119,647
15	新潟市秋葉区	0.11%	135,270	146,024	146,183
16	新潟市南区	0.10%	80,970	89,533	89,599
17	阿賀野市	-1.70%	69,756	73,373	72,115
18	三条市	-1.90%	116,718	120,565	118,280
19	刈羽村	-3.30%	64,750	62,182	60,148
20	五泉市	-4.50%	85,390	87,105	83,183
21	新潟市北区	-4.60%	124,087	141,752	135,225
22	柏崎市	-5.19%	106,660	106,824	101,283
23	糸魚川市	-6.60%	89,014	89,518	83,594
24	胎内市	-7.50%	61,065	60,681	56,145
25	新潟市西区	-8.33%	177,908	203,069	186,151
26	村上市	-8.70%	68,459	69,078	63,052
27	田上町	-8.90%	66,564	65,847	60,000
28	弥彦村	-9.20%	79,368	80,599	73,197
29	新潟市東区	-10.68%	222,634	249,724	223,048
30	新潟市中央区	-13.52%	321,588	378,797	327,578
31	湯沢町	-14.10%	49,894	42,185	36,258
32	出雲崎町	-14.70%	47,346	44,554	38,024
33	妙高市	-22.00%	57,973	53,889	42,038
34	魚沼市	-24.10%	53,448	48,782	37,025
35	阿賀町	-28.40%	23,800	19,780	14,164
36	関川村	-33.90%	32,454	29,195	19,302

　1位は新発田市で、10年後に36.09%増加、坪あたり17.2万円の予想となっています。同市には新潟東港や日本海東北自動車道などの高速道路へのアクセスに優れ、工業団地が集まっています。堅調な工業用地需要と交通インフラの充実により、地価は上昇基調で推移しています。

　そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった佐々木字大池３１０７番７について、不動産鑑定士は以下のように分析しています。

「新発田市郊外から新潟市北区にかけての熟成した工業団地である。高速道路、新潟東港等へのアクセスが良好で、交通インフラに優れている。堅調な工業用地の需要を受け、地価は上昇基調で推移すると予測する」（2025年公示地価）とコメントしています。

　2位は上越市で、10年後に35.50%増加、坪あたり12.2万円の予想となっています。同市は商業施設や教育施設が多く、上信越自動車道などの幹線道路へのアクセスに優れた生活利便性の高いエリアです。ファミリー層を中心に住宅需要が堅調で、地価は上昇傾向にあります。

　3位は小千谷市で、10年後に26.82%増加、坪あたり12.9万円の予想となっています。同市は古くからの商業地ですが、バイパス沿いの郊外型店舗への顧客流出が進んでいます。一方、JR上越線の小千谷駅前の再整備への期待もあり、緩やかな上昇が見込まれています。

※不動産鑑定士のコメントの出典：国土交通省「鑑定評価書情報・地価公示」

新潟市東港線十字路の街並み(出典：PIXTA)

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新潟県の10年後地価上昇率マップ【市区町村別】

まとめ

　新潟県の10年後の地価上昇率ランキングは、新発田市が1位で、10年後に36.09%増加という結果でした。工業団地や商業施設への交通利便性が評価されました。

　当サイトの価格推計は、市区町村単位でなく、町単位、駅単位の現在価格（相場）と10年後の予想もしています。気になる方は下のボタンでチェックを。

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