旧耐震基準と新耐震基準の違いについて解説！ 新耐震基準でも、油断せずに耐震診断を

旧耐震基準と新耐震基準にはどのような違いがあるのでしょうか？ この違いを理解すれば、安全な新耐震基準の住宅を選べるとともに、旧耐震基準であっても十分な耐震性能の住宅を購入する工夫もできます。（一級建築士・不動産ライター：三澤智史）

耐震基準は、建物が「揺れに耐えられるかどうか」の基準

　2024年1月1日、能登半島を中心に大規模な地震が発生、年明け早々、広範囲にわたり大きな被害をもたらしました。現在も揺れは続いており、予断を許さない状況です。

　能登地方の地震に限らず、地震によって命を落とす方の多くが、建物の倒壊によるものだということが分かっています。そのため、地震大国である日本には、建築物に対して地震に耐えうるかどうかをチェックする基準「耐震基準」が制定されています。

　耐震基準はこれまでに何度か改正されていますが、最も大きな改正となったのが1981年6月1日の改正です。これまでの基準を大きく変えるものだったので、この時を境に「旧耐震基準」「新耐震基準」と呼ばれるようになりました。

新耐震基準は、宮城県沖地震をきっかけに制定された

　新耐震基準が生まれたきっかけになった出来事は、1978年に起きた宮城県沖地震です。この地震は、マグニチュード7.4、最大震度を観測した仙台市では震度5を記録しました。建物の被害は全壊が1183棟、半壊が5574棟、一部損壊が6万124棟。人的被害では死者が28人、負傷者が1325人で、主に塀やブロック塀の破損・倒壊によるものです。

　震度6以上の地震だった場合、建築物や住宅の倒壊はさらに広がり、多くの人命も失われていた可能性があります。そのため、震度６～7程度の地震でも倒壊しないような耐震性能が求められるようになり、1981年の建築基準法改正で「新耐震基準」が設けられました。

　その後、現在も少しずつ内容が更新されていますが、新たに建物を作る際は、常に最新の耐震基準を満たす必要があります。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

　先述しましたが、現在の基準である「新耐震基準」が適用されたのは、1981年6月1日の建築基準法改正後のことです。それ以前に用いられていたのは「旧耐震基準」となりますが、両者にどのような違いがあるのか見てみましょう。

旧耐震基準とは

　1981年5月31日まで建物に適用されていた基準が旧耐震基準です。この基準に沿って建てられたのが、旧耐震基準により造られた建物ということになります。

　旧耐震基準は、主に震度5程度の中規模の地震において、建物が大きな損傷を受けないことを考えて定められています。

　しかし、前述した宮城県沖地震では、震度5の地震でさえも建物は大きな被害を受けたため、さらに厳しい基準で建物を造らなければならないと考えられ、旧耐震基準を改正することになりました。

新耐震基準とは

　1981年6月1日以降に建物に適用されている基準が新耐震基準です。この基準により確認申請を受けて造られた建物が、新耐震基準に沿った建物ということになります。

　新耐震基準は主に、震度5程度の中規模の地震においては軽微なひび割れ程度の被害にとどめ、震度6～7程度の大規模な地震であっても、建物の倒壊や損傷を受けないことを考えて定められたものです。

　震度5程度の中規模の地震における検討が「一次設計」、震度6～7程度の大規模な地震における検討が「二次設計」と呼ばれています。旧耐震基準では一次設計のみが検討され、新耐震基準では二次設計まで検討されていることで、新耐震基準はより厳しい基準となり耐震性能が高い建物が造られることになります。

　なお、平成12年6月以降の建物は「現耐震基準」といい、木造の建物に対して法改正されたものが適用されています。主な改正内容は壁と柱についての2点です。壁については、壁の量に加え配置のバランスも考慮されるようになりました。柱については、土台や梁に金物を使って留めることで、地震時に柱が引き抜かれないよう考慮されるようになりました。

旧耐震基準と新耐震基準の揺れに対する被害の比較

　2016年4月14日および16日に発生した熊本地震の被害状況を例にして、旧耐震基準と新耐震基準を比べてみましょう。

　熊本地震では、1981年5月以前の建物、すなわち旧耐震基準の建物の被害は、倒壊・崩壊が28.2%、大破が17.5%です。

　それに対して1981年6月以降の建物、すなわち新耐震基準の建物の被害は、倒壊・崩壊が8.7%、大破が9.7%でした。

　旧耐震基準と新耐震基準の建物を比べると、被害状況において大きな差があり、新耐震基準の建物がいかに地震に耐えられるかが分かります。

旧耐震基準の建物のデメリット

　旧耐震基準の建物は、耐震性能が低いだけではなく、住宅の売却や維持管理にも影響を与えます。

住宅ローンを組めない

　多くの金融機関において、旧耐震の建物は住宅ローンの審査を通ることができません。金融機関により判断は異なりますが、住宅ローンの貸付には建物が一定の条件を満たしていなければならず、旧耐震基準ではその金融機関の条件に満たないことが多いからです。

　また、「住宅ローン控除」についても同様で、正確には1982年から前に作られた建物は控除を受けることができません。もし、住宅ローン控除を受けたい場合は「耐震基準適合証明書」を発行する必要があり、耐震診断に約10万円、証明書の発行に約5万円など、多額の費用がかかります。

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多額の維持管理費用などがかかる

　旧耐震基準の建物は、新耐震基準の建物と比べて維持管理費用などが多くかかります。建物が老朽化している分、十分に修繕するだけの費用が必要だからです。

　特に、エレベーターでは今の建築基準法に適応せず、リニューアル工事が必要なことがあり、1台あたり数百万円かかることがあります。地震や火災保険についても、保険料は新耐震基準の建物と比べて割高になります。

　また、前述した住宅ローン控除を受けるためには耐震基準適合証明書を発行する必要がありますが、十分な耐震基準を満たすために耐震補強工事が必要なこともあります。

旧耐震基準の建物にもメリットはあるのか？

　旧耐震基準の建物であっても前述したデメリットをしっかり理解すれば、安価で購入でき、目的に応じて十分に快適な生活を送ることができます。

割安で購入することができる

　不動産価格が高騰している現在において、自分が希望する価格帯の住宅を見つけるのは難しいですが、旧耐震基準の住宅も視野に入れれば、安い物件を購入できるでしょう。

　不動産仲介業者などを通じてよく調べる必要はありますが、旧耐震基準の物件でも住宅ローンを融資している金融機関はわずかですが存在するため、現金一括で購入する必要もありません。物件によっては内装も新築同様にリノベーションされていて、快適に生活できることもあります。

耐震工事を検討しよう

　なお、その物件に住み続ける場合も、将来的に売却を考えている場合も、いずれにしても耐震工事を視野に入れておくべきでしょう。

　旧耐震のままだと、大規模な地震が発生した際、建物が倒壊する恐れがあるため、命に関わってきます。また、それが理由で売却時の難易度も高くなります。

　耐震診断や耐震工事については、自治体からの補助金が出ることもあるので、旧耐震制度の中古物件を購入する場合は、事前に確認しておいた方がいいでしょう。

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耐震基準の確認方法

　どちらの耐震基準が適用されているのかを判断するには、主に新築当時に発行された書類を見ます。しかし、築年数が古い建物の場合、新築当時の書類が保存されていないことが多いため、役所での手続きなどが必要になることがあります。

「確認済証」から、確認申請が受理された日をチェック

　すべての建物は、工事に着手する前の設計段階で、その設計が建築基準法に適合しているかどうかチェックを受ける必要があります。これを「建築確認」と言います。

　建築確認が無事に済んだら「確認済証（または建築確認済証）」が発行されます。この確認済証が発行されたことを確認すれば、その建物が旧耐震基準か新耐震基準かが分かります。

　確認済証は基本的に、建物建設中は建設会社の仮設事務所などで保管され、完成後は最終的に建物を購入した人に渡されます。よって、自分が住んでいる建物の確認申請が受理された日を確認したいときは、建物が完成したときに受け取った建築確認通知書を探せば、確認できるでしょう。

　耐震基準を確認するには、まず、確認申請の受理された日が1981年6月1日以降かどうかをチェックします。それ以前に受理されている場合は、旧耐震基準の建物です。

　ここで注意しなければいけないのは、確認申請が受理された日は、建物が完成した日ではないということです。建物を建てる際には、まず確認申請を役所に提出して、問題がないことを認められた後に建物を造り始めます。この点を混同しないようにしましょう。

　例えば、鉄筋コンクリート造の建物をつくる期間は約1年です。もし、建物の完成した日が1981年10月1日とすると、確認申請が受理された日は1980年10月1日あたりの可能性があり、旧耐震基準に適応した建物であると考えられます。

　建物が完成した日と勘違いすることなく、必ず確認申請が受理された日を確認しましょう。

「耐震診断」により新耐震基準と同等と証明することも可能

　旧耐震基準の時期に建築された建物であっても、耐震性が十分にあることがあります。その場合は、耐震診断を実施して「耐震基準適合証明書」を発行することで、新耐震基準に適合することが証明できます。

　ただし、耐震診断を行うには費用がかかります。木造戸建て住宅であれば120㎡でだいたい40万〜50万円と、単なる診断費用にしては高額です。マンションとなるとさらに費用は上がり、100万～300万円かかることも普通です。

　実際、都内の旧耐震基準のマンションで耐震診断を実施している割合は17.1%のみという現状です。診断費用やその後の改修工事の費用を払うのが困難であるため、この程度しか耐震診断を受けていないということでしょう。

新耐震基準であっても、注意しておくことが大切

　なお、2024年年初に発生した石川県能登半島の地震では、多くの住宅が被害に遭いました。中でも木造住宅の被害が大きかった、石川県珠洲市正院町で行われた調査によると、調査対象となった木造住宅約100棟のうち、約40棟が全壊、そのうち半数が新耐震基準導入後に新築、もしくは増改築された建物でした。

　2024年1月1日、同市の最大震度は6強程度だったと推定されています。新耐震基準は「震度6強以上の揺れでも倒壊しないレベル」とされていますが、それでも全壊してしまった住宅があったということです。

　珠洲市周辺では、3年前から震度6弱〜6強の強い地震が続いており、震度1以上の揺れに関しては500回以上も発生していました。調査を行った金沢大学の教授らによると、連続的に地震が発生したことにより、建物の強度が下がっていたのではないかと指摘しています。

　新耐震基準を満たしていたとしても、度重なる揺れによって、建物に亀裂やヒビが入ることで強度が下がることも十分に考えられます。とはいえ、新耐震基準の建物はすぐには倒壊せず、十分な避難時間を確保するように設計されています。地震が何度も起きている地域においては、事前に避難行動を計画し、災害時にすぐ行動できるようにしておくことが大切です。