中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

千葉県千葉市若葉区都賀の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

千葉県千葉市若葉区都賀の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

千葉県千葉市若葉区都賀の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、87万円/坪(10年前比+7.2%)

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千葉県千葉市若葉区都賀の中古戸建て価格

  • 2,768万円(87万円/坪)
  • 10年前比+7.2%(前年比+4.3%
  • 平均築年 : 1996年
  • 平均駅距離 : 7.91分
  • 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
  • 平均土地面積 : 160.0㎡(48.5坪)
※2020年時点の価格相場です。
千葉県千葉市若葉区都賀の中古戸建て価格推移

◆千葉県千葉市若葉区都賀の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 80万円/坪
2010年 81万円/坪
2015年 82万円/坪
2020年(現在) 87万円/坪
2025年 87万円/坪
2030年 87万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

千葉県千葉市若葉区都賀:2,768万円(87万円/坪、10年前比+7.2%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
千葉市若葉区:2,295万円(72万円/坪、10年前比▲2.8%
千葉市中央区:3,394万円(107万円/坪、10年前比+3.8%
千葉市稲毛区:5,232万円(165万円/坪、10年前比▲1.5%
千葉市緑区:2,905万円(87万円/坪、10年前比+8.2%
佐倉市:2,673万円(84万円/坪、10年前比▲17.0%
東金市:1,869万円(59万円/坪、10年前比▲1.3%

千葉県千葉市若葉区都賀の価格は過去10年で+7.2%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲1.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、+0.2%

2030年の千葉県千葉市若葉区都賀の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,582万円(112.8万円/坪、10年間で+29.4%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,774万円(87.3万円/坪、10年間で+0.2%を予想)
  • バッドシナリオ
    1,868万円(58.8万円/坪、10年間で▲32.5%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に+0.2%を予想しており、有望なエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲6.9%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆千葉県千葉市若葉区都賀の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 77.1万円/坪
5年 62.4万円/坪
10年 63.9万円/坪
15年 56.9万円/坪
20年 72.0万円/坪
25年 50.9万円/坪
30年 52.8万円/坪
35年 50.7万円/坪
40年 44.6万円/坪
千葉県千葉市若葉区都賀の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆千葉市若葉区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
千葉若葉-1 住居表示 千葉県千葉市若葉区若松町2376番7 21.2万円/坪
(6.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 小倉台駅から900m
土地面積 175㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-2 住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀3−28−2 41.8万円/坪
(13.6万円/㎡)
前年比+0.7%
最寄り駅 都賀駅から380m
土地面積 208㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
千葉若葉-3 住居表示 千葉県千葉市若葉区桜木6−7−7 31.1万円/坪
(10.1万円/㎡)
前年比−%
最寄り駅 都賀駅から1000m
土地面積 175㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-4 住居表示 千葉県千葉市若葉区加曽利町987番13 18.2万円/坪
(5.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千葉駅から4500m
土地面積 172㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-5 住居表示 千葉県千葉市若葉区若松町480番3 22.0万円/坪
(7.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 都賀駅から1200m
土地面積 148㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-6 住居表示 千葉県千葉市若葉区桜木3−18−12 21.5万円/坪
(7.0万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 千葉駅から5100m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-7 住居表示 千葉県千葉市若葉区東寺山町936番37 23.8万円/坪
(7.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 東千葉駅から1600m
土地面積 115㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
千葉若葉-8 住居表示 千葉県千葉市若葉区千城台北2−10−7 24.1万円/坪
(7.8万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 千城台北駅から450m
土地面積 232㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-9 住居表示 千葉県千葉市若葉区御成台3丁目11番8 17.3万円/坪
(5.6万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 都賀駅から5800m
土地面積 178㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-10 住居表示 千葉県千葉市若葉区桜木北3−22−34 28.0万円/坪
(9.1万円/㎡)
前年比+0.8%
最寄り駅 都賀駅から1000m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-11 住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀の台2−15−2 31.7万円/坪
(10.3万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 都賀駅から1400m
土地面積 187㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-12 住居表示 千葉県千葉市若葉区大宮町2124番2 9.1万円/坪
(3.0万円/㎡)
前年比▲3.0%
最寄り駅 千葉駅から8000m
土地面積 293㎡
用途区分
千葉若葉-13 住居表示 千葉県千葉市若葉区若松台2−15−6 16.0万円/坪
(5.2万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 都賀駅から2700m
土地面積 179㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-14 住居表示 千葉県千葉市若葉区高品町1595番2 28.2万円/坪
(9.2万円/㎡)
前年比+1.1%
最寄り駅 東千葉駅から1500m
土地面積 132㎡
用途区分 第二種中高層住居専用地域
千葉若葉-15 住居表示 千葉県千葉市若葉区西都賀5−6−14 35.1万円/坪
(11.4万円/㎡)
前年比+0.9%
最寄り駅 都賀駅から750m
土地面積 229㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-16 住居表示 千葉県千葉市若葉区みつわ台4−5−17 30.5万円/坪
(9.9万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 みつわ台駅から530m
土地面積 198㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-17 住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀1−5−13 37.2万円/坪
(12.1万円/㎡)
前年比−%
最寄り駅 都賀駅から750m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-18 住居表示 千葉県千葉市若葉区小倉台3−13−9 26.6万円/坪
(8.7万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 小倉台駅から200m
土地面積 242㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
千葉若葉-19 住居表示 千葉県千葉市若葉区加曽利町1800番126 15.4万円/坪
(5.0万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 千葉駅から5600m
土地面積 214㎡
用途区分

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 千葉市若葉区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、千葉市若葉区はどうなるのだろうか。

◆千葉市若葉区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 151,078 人 100.0(基準年)
2020年 150,932 人 99.9
2025年 148,530 人 98.3
2030年 144,673 人 95.8
2035年 140,257 人 92.8
2040年 135,862 人 89.9
2045年 131,780 人 87.2

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

千葉市若葉区の将来推計人口

(参考)千葉県千葉市若葉区都賀のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
千葉市若葉区:87.2

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
千葉市中央区:100.9
千葉市稲毛区:96.0
千葉市緑区:107.1
佐倉市:83.8
東金市:75.4

 千葉市若葉区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 87.2だ。周辺エリアの平均92.6に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,547万円 5.0万円
300万円 2,321万円 7.5万円
400万円 3,095万円 10.0万円
500万円 3,869万円 12.5万円
600万円 4,642万円 15.0万円
700万円 5,416万円 17.5万円
800万円 6,190万円 20.0万円
900万円 6,964万円 22.5万円
1,000万円 7,737万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

千葉県千葉市若葉区都賀の中古戸建ての過去の売買事例

 千葉県千葉市若葉区都賀付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆千葉市若葉区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第2四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 4,600万円
・44.2万円/坪
(14.4万円/m²)
・床面積320㎡
(土地面積175㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩9分
用途区分 第2種住居地域
建物属性 1986年築、鉄骨造
2020年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 12,000万円
・119.1万円/坪
(38.7万円/m²)
・床面積310㎡
(土地面積960㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩6分
用途区分 第2種住居地域
建物属性 2000年築、鉄骨造
2019年
第2四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 4,700万円
・40.2万円/坪
(13.1万円/m²)
・床面積360㎡
(土地面積590㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩12分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1988年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 3,300万円
・101.5万円/坪
(33.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積120㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩10分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 3,400万円
・32.7万円/坪
(10.6万円/m²)
・床面積320㎡
(土地面積175㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩9分
用途区分 第2種住居地域
建物属性 1986年築、鉄骨造
2019年
第3四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 1,800万円
・46.2万円/坪
(15.0万円/m²)
・床面積120㎡
(土地面積130㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩8分
用途区分 第2種低層住居専用地域
建物属性 2004年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 2,600万円
・76.2万円/坪
(24.8万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積110㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 3,200万円
・98.5万円/坪
(32.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積120㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 3,400万円
・104.6万円/坪
(34.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積120㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 7,000万円
・58.2万円/坪
(18.9万円/m²)
・床面積370㎡
(土地面積330㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩6分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 1988年築、鉄骨造
2018年
第3四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 2,500万円
・45.2万円/坪
(14.7万円/m²)
・床面積170㎡
(土地面積185㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩11分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1994年築、木造
2018年
第3四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 2,000万円
・64.8万円/坪
(21.1万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積250㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩10分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1968年築、木造
2018年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 3,000万円
・92.3万円/坪
(30.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積140㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩8分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2017年築、木造
2018年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 2,900万円
・89.2万円/坪
(29.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩8分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2017年築、木造
2018年
第4四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 2,300万円
・56.6万円/坪
(18.4万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積190㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩8分
用途区分 第2種中高層住居専用地域
建物属性 1970年築、軽量鉄骨造
2018年
第1四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 3,200万円
・98.5万円/坪
(32.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積135㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩6分
用途区分 第1種中高層住居専用地域
建物属性 2017年築、木造
2018年
第2四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 2,200万円
・16.9万円/坪
(5.5万円/m²)
・床面積400㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩5分
用途区分 第1種住居地域
建物属性 1978年築、RC
2017年
第4四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 1,900万円
・34.4万円/坪
(11.2万円/m²)
・床面積170㎡
(土地面積185㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩11分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1994年築、木造
2017年
第2四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 1,600万円
・51.8万円/坪
(16.8万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積100㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩8分
用途区分 第2種低層住居専用地域
建物属性 2010年築、木造
2017年
第4四半期
住居表示 千葉県千葉市若葉区都賀 2,000万円
・53.5万円/坪
(17.4万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積270㎡)
最寄り駅 都賀駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1971年築、木造
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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