中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

奈良県宇陀郡御杖村の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

奈良県宇陀郡御杖村の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

奈良県宇陀郡御杖村の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、54万円/坪(10年前比▲20.3%)

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奈良県宇陀郡御杖村の中古戸建て価格

  • 1,708万円(54万円/坪)
  • 10年前比▲20.3%(前年比▲2.9%
  • 平均築年 : 1995年
  • 平均駅距離 : 130分
  • 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
  • 平均土地面積 : 175.0㎡(53.0坪)
※2020年時点の価格相場です。
奈良県宇陀郡御杖村の中古戸建て価格推移

◆奈良県宇陀郡御杖村の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 66万円/坪
2010年 67万円/坪
2015年 60万円/坪
2020年(現在) 54万円/坪
2025年 48万円/坪
2030年 42万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

奈良県宇陀郡御杖村:1,708万円(54万円/坪、10年前比-20.3%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
宇陀郡曽爾村:1,820万円(57万円/坪、10年前比▲20.8%
吉野郡東吉野村:1,769万円(56万円/坪、10年前比▲20.3%
津市:2,191万円(63万円/坪、10年前比▲6.1%
松阪市:1,817万円(52万円/坪、10年前比▲30.6%

奈良県宇陀郡御杖村の価格は過去10年で▲20.3%となっており、資産性が低いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲19.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲21.7%

2030年の奈良県宇陀郡御杖村の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    1,725万円(54.3万円/坪、10年間で+1.0%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    1,337万円(42.1万円/坪、10年間で▲21.7%を予想)
  • バッドシナリオ
    989万円(31.1万円/坪、10年間で▲42.1%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲21.7%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲1.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆奈良県宇陀郡御杖村の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 44.7万円/坪
5年 39.4万円/坪
10年 35.5万円/坪
15年 31.1万円/坪
20年 23.4万円/坪
25年 23.8万円/坪
30年 21.0万円/坪
35年 17.4万円/坪
40年 12.0万円/坪
奈良県宇陀郡御杖村の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 宇陀郡御杖村の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、宇陀郡御杖村はどうなるのだろうか。

◆宇陀郡御杖村の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 1,759 人 100.0(基準年)
2020年 1,494 人 84.9
2025年 1,259 人 71.6
2030年 1,040 人 59.1
2035年 859 人 48.8
2040年 696 人 39.6
2045年 550 人 31.3

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

宇陀郡御杖村の将来推計人口

(参考)奈良県宇陀郡御杖村のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
宇陀郡御杖村:31.3

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
宇陀郡曽爾村:34.1
吉野郡東吉野村:25.2
津市:81.2
松阪市:77.7

 宇陀郡御杖村の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 31.3だ。周辺エリアの平均54.6に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1673万円 5.0万円
300万円 2509万円 7.5万円
400万円 3903万円 11.7万円
500万円 4879万円 14.6万円
600万円 5855万円 17.5万円
700万円 6831万円 20.4万円
800万円 7807万円 23.3万円
900万円 8000万円 23.9万円
1000万円 8000万円 23.9万円

※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

奈良県宇陀郡御杖村の中古戸建ての過去の売買事例

 奈良県宇陀郡御杖村付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆宇陀郡御杖村の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2010年
第2四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村神末 380万円
・21.3万円/坪
(6.9万円/m²)
・床面積55㎡
(土地面積330㎡)
最寄り駅 榛原駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1978年築、木造
2010年
第3四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村神末 480万円
・42.2万円/坪
(13.7万円/m²)
・床面積35㎡
(土地面積250㎡)
最寄り駅 榛原駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1993年築、木造
2010年
第1四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村神末 340万円
・20.9万円/坪
(6.8万円/m²)
・床面積50㎡
(土地面積260㎡)
最寄り駅 名張駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1989年築、木造
2012年
第2四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村神末 530万円
・20.4万円/坪
(6.6万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積370㎡)
最寄り駅 榛原駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1990年築、木造
2012年
第3四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村神末 98万円
・2.4万円/坪
(0.8万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積240㎡)
最寄り駅 名張駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1989年築、木造
2013年
第2四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村神末 530万円
・14.8万円/坪
(4.8万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積175㎡)
最寄り駅 榛原駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1993年築、0
2013年
第3四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村神末 220万円
・22.6万円/坪
(7.3万円/m²)
・床面積30㎡
(土地面積240㎡)
最寄り駅 名張駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1977年築、軽量鉄骨造
2014年
第1四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村菅野 1,500万円
・15.4万円/坪
(5.0万円/m²)
・床面積300㎡
(土地面積800㎡)
最寄り駅 赤目口駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 ー年築、木造
2015年
第3四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村桃俣 780万円
・28.2万円/坪
(9.2万円/m²)
・床面積85㎡
(土地面積670㎡)
最寄り駅 榛原駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1998年築、木造
2015年
第3四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村神末 0万円
・0.0万円/坪
(0.0万円/m²)
・床面積60㎡
(土地面積195㎡)
最寄り駅 榛原駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1999年築、木造
2016年
第2四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村土屋原 1,400万円
・24.6万円/坪
(8.0万円/m²)
・床面積175㎡
(土地面積160㎡)
最寄り駅 赤目口駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 2002年築、木造
2016年
第3四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村神末 410万円
・4.9万円/坪
(1.6万円/m²)
・床面積260㎡
(土地面積700㎡)
最寄り駅 榛原駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1997年築、木造
2016年
第1四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村神末 20万円
・1.2万円/坪
(0.4万円/m²)
・床面積50㎡
(土地面積115㎡)
最寄り駅 名張駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 2001年築、木造
2016年
第3四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村神末 400万円
・12.3万円/坪
(4.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積580㎡)
最寄り駅 名張駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 ー年築、木造
2017年
第1四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村菅野 95万円
・2.9万円/坪
(1.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積120㎡)
最寄り駅 榛原駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 ー年築、0
2017年
第2四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村菅野 250万円
・3.7万円/坪
(1.2万円/m²)
・床面積210㎡
(土地面積370㎡)
最寄り駅 赤目口駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 ー年築、木造
2017年
第3四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村菅野 140万円
・6.6万円/坪
(2.2万円/m²)
・床面積65㎡
(土地面積160㎡)
最寄り駅 赤目口駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 ー年築、木造
2017年
第4四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村菅野 330万円
・11.3万円/坪
(3.7万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積680㎡)
最寄り駅 赤目口駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1980年築、木造
2018年
第3四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村神末 70万円
・2.2万円/坪
(0.7万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積175㎡)
最寄り駅 徒歩12分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 ー年築、0
2019年
第3四半期
住居表示 奈良県宇陀郡御杖村神末 100万円
・4.4万円/坪
(1.4万円/m²)
・床面積70㎡
(土地面積180㎡)
最寄り駅 名張駅から徒歩130分
用途区分 都市計画区域外
建物属性 1994年築、木造
※参考:国土交通省「土地情報総合システム

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