中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

愛知県碧南市金山町の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

愛知県碧南市金山町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

愛知県碧南市金山町の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、91万円/坪(10年前比+7.1%)

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愛知県碧南市金山町の中古戸建て価格

  • 2,886万円(91万円/坪)
  • 10年前比+7.1%(前年比▲2.3%
  • 平均築年 : 2011年
  • 平均駅距離 : 18.67分
  • 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
  • 平均土地面積 : 165.0㎡(50.0坪)
※2020年時点の価格相場です。
愛知県碧南市金山町の中古戸建て価格推移

◆愛知県碧南市金山町の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 86万円/坪
2010年 85万円/坪
2015年 88万円/坪
2020年(現在) 91万円/坪
2025年 82万円/坪
2030年 73万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

愛知県碧南市金山町:2,886万円(91万円/坪、10年前比+7.1%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
碧南市:3,024万円(91万円/坪、10年前比+18.7%
:3,211万円(96万円/坪、10年前比+69.3%
:3,189万円(96万円/坪、10年前比+2.5%
:2,991万円(86万円/坪、10年前比+7.5%
:3,006万円(95万円/坪、10年前比+1.1%

愛知県碧南市金山町の価格は過去10年で+7.1%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+19.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲19.4%

2030年の愛知県碧南市金山町の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,004万円(94.6万円/坪、10年間で+4.1%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    2,327万円(73.3万円/坪、10年間で▲19.4%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,174万円(68.5万円/坪、10年間で▲24.7%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲19.4%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲14.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆愛知県碧南市金山町の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 79.3万円/坪
5年 63.5万円/坪
10年 61.6万円/坪
15年 45.9万円/坪
20年 36.9万円/坪
25年 41.1万円/坪
30年 38.2万円/坪
35年 41.8万円/坪
40年 36.6万円/坪
愛知県碧南市金山町の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆碧南市の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
碧南-1 住居表示 愛知県碧南市末広町1丁目52番 32.0万円/坪
(10.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 碧南中央駅から500m
土地面積 187㎡
用途区分 第一種住居地域
碧南-2 住居表示 愛知県碧南市上町2丁目62番5 21.7万円/坪
(7.0万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 北新川駅から2600m
土地面積 198㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
碧南-3 住居表示 愛知県碧南市三度山町3丁目48番2 22.1万円/坪
(7.2万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 北新川駅から1900m
土地面積 191㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
碧南-4 住居表示 愛知県碧南市鷲塚町1丁目22番外 18.8万円/坪
(6.1万円/㎡)
前年比▲0.8%
最寄り駅 碧南中央駅から3400m
土地面積 284㎡
用途区分 第一種住居地域
碧南-5 住居表示 愛知県碧南市向陽町2丁目47番1 32.0万円/坪
(10.4万円/㎡)
前年比+0.0%
最寄り駅 碧南中央駅から680m
土地面積 180㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
碧南-6 住居表示 愛知県碧南市雨池町3丁目9番2 19.2万円/坪
(6.2万円/㎡)
前年比▲1.0%
最寄り駅 碧南駅から1300m
土地面積 181㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
碧南-7 住居表示 愛知県碧南市東山町4丁目34番3 25.0万円/坪
(8.1万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 北新川駅から1000m
土地面積 216㎡
用途区分 第一種住居地域
碧南-8 住居表示 愛知県碧南市春日町2丁目82番 24.6万円/坪
(8.0万円/㎡)
前年比▲0.6%
最寄り駅 碧南駅から1000m
土地面積 198㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
碧南-9 住居表示 愛知県碧南市宮後町1丁目26番 25.9万円/坪
(8.4万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 碧南中央駅から760m
土地面積 154㎡
用途区分 準工業地域
碧南-10 住居表示 愛知県碧南市中山町2丁目17番1外 23.8万円/坪
(7.7万円/㎡)
前年比▲0.4%
最寄り駅 碧南中央駅から1600m
土地面積 165㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
碧南-11 住居表示 愛知県碧南市前浜町5丁目88番外 12.0万円/坪
(3.9万円/㎡)
前年比▲2.5%
最寄り駅 碧南駅から1900m
土地面積 393㎡
用途区分
碧南-12 住居表示 愛知県碧南市入船町4丁目40番2 17.9万円/坪
(5.8万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 碧南駅から1900m
土地面積 220㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
碧南-13 住居表示 愛知県碧南市三宅町1丁目33番 23.3万円/坪
(7.6万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 碧南中央駅から2400m
土地面積 222㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
碧南-14 住居表示 愛知県碧南市権現町1丁目230番外 15.6万円/坪
(5.1万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 碧南駅から2500m
土地面積 208㎡
用途区分 第一種住居地域
碧南-15 住居表示 愛知県碧南市荒子町1丁目12番4 22.2万円/坪
(7.2万円/㎡)
前年比▲0.7%
最寄り駅 北新川駅から2300m
土地面積 128㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
碧南-16 住居表示 愛知県碧南市宮町4丁目14番 17.4万円/坪
(5.7万円/㎡)
前年比▲1.4%
最寄り駅 碧南駅から1800m
土地面積 304㎡
用途区分 第一種住居地域
碧南-17 住居表示 愛知県碧南市二本木町4丁目31番1外 20.5万円/坪
(6.7万円/㎡)
前年比▲1.2%
最寄り駅 北新川駅から2700m
土地面積 289㎡
用途区分 第一種住居地域
碧南-18 住居表示 愛知県碧南市吹上町4丁目9番3 20.3万円/坪
(6.6万円/㎡)
前年比▲0.9%
最寄り駅 北新川駅から3100m
土地面積 161㎡
用途区分 第一種住居地域
碧南-19 住居表示 愛知県碧南市西山町6丁目76番2 23.6万円/坪
(7.7万円/㎡)
前年比▲0.5%
最寄り駅 北新川駅から520m
土地面積 235㎡
用途区分 第一種住居地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 碧南市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、碧南市はどうなるのだろうか。

◆碧南市の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 71,346 人 100.0(基準年)
2020年 70,457 人 98.8
2025年 69,130 人 96.9
2030年 67,557 人 94.7
2035年 65,747 人 92.2
2040年 63,800 人 89.4
2045年 61,718 人 86.5

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

碧南市の将来推計人口

(参考)愛知県碧南市金山町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
碧南市:86.5

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
:81.1
:101.6
:98.4
:112.3

 碧南市の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 86.5だ。周辺エリアの平均98.4に比べると、注意が必要なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,547万円 5.0万円
300万円 2,321万円 7.5万円
400万円 3,095万円 10.0万円
500万円 3,869万円 12.5万円
600万円 4,642万円 15.0万円
700万円 5,416万円 17.5万円
800万円 6,190万円 20.0万円
900万円 6,964万円 22.5万円
1,000万円 7,737万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

愛知県碧南市金山町の中古戸建ての過去の売買事例

 愛知県碧南市金山町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆碧南市の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2017年
第3四半期
住居表示 愛知県碧南市金山町 900万円
・30.8万円/坪
(10.0万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積135㎡)
最寄り駅 北新川駅から徒歩19分
用途区分 準工業地域
建物属性 1984年築、木造
2012年
第1四半期
住居表示 愛知県碧南市金山町 2,000万円
・64.8万円/坪
(21.1万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積145㎡)
最寄り駅 北新川駅から徒歩20分
用途区分 準工業地域
建物属性 2012年築、木造
2012年
第2四半期
住居表示 愛知県碧南市金山町 1,800万円
・55.4万円/坪
(18.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積160㎡)
最寄り駅 北新川駅から徒歩20分
用途区分 準工業地域
建物属性 2012年築、木造
2012年
第1四半期
住居表示 愛知県碧南市金山町 1,900万円
・55.7万円/坪
(18.1万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積130㎡)
最寄り駅 北新川駅から徒歩18分
用途区分 準工業地域
建物属性 2012年築、木造
2012年
第1四半期
住居表示 愛知県碧南市金山町 1,600万円
・51.8万円/坪
(16.8万円/m²)
・床面積95㎡
(土地面積150㎡)
最寄り駅 北新川駅から徒歩18分
用途区分 準工業地域
建物属性 2012年築、木造
2010年
第2四半期
住居表示 愛知県碧南市金山町 3,300万円
・58.0万円/坪
(18.9万円/m²)
・床面積175㎡
(土地面積330㎡)
最寄り駅 北新川駅から徒歩19分
用途区分 準工業地域
建物属性 2004年築、軽量鉄骨造
2009年
第4四半期
住居表示 愛知県碧南市金山町 2,000万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
・床面積100㎡
(土地面積175㎡)
最寄り駅 北新川駅から徒歩20分
用途区分 準工業地域
建物属性 2009年築、木造
2007年
第4四半期
住居表示 愛知県碧南市金山町 1,500万円
・40.1万円/坪
(13.0万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積140㎡)
最寄り駅 北新川駅から徒歩18分
用途区分 準工業地域
建物属性 1989年築、鉄骨造
2007年
第4四半期
住居表示 愛知県碧南市金山町 1,000万円
・38.5万円/坪
(12.5万円/m²)
・床面積80㎡
(土地面積150㎡)
最寄り駅 北新川駅から徒歩16分
用途区分 準工業地域
建物属性 1957年築、木造
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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