新井薬師前駅(東京都)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
新井薬師前駅(東京都)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、241万円/坪(10年前比+18.3%)
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新井薬師前駅(東京都)の中古戸建て価格
- 7,285万円(241万円/坪)
- 10年前比+18.3%(前年比+1.1%)
- 平均築年 : 2001年
- 平均駅距離 : 6.55分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 85.0㎡(25.8坪)
◆新井薬師前駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 229万円/坪 |
2010年 | 204万円/坪 |
2015年 | 214万円/坪 |
2020年(現在) | 241万円/坪 |
2025年 | 237万円/坪 |
2030年 | 234万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
新井薬師前駅:7,285万円(241万円/坪、10年前比+18.3%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
新宿区:9,751万円(258万円/坪、10年前比+43.3%)
渋谷区:14,926万円(318万円/坪、10年前比+37.9%)
杉並区:8,050万円(280万円/坪、10年前比+16.9%)
豊島区:8,360万円(276万円/坪、10年前比+17.3%)
練馬区:6,850万円(238万円/坪、10年前比+7.8%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+30.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲3.0%
- グッドシナリオ
8,550万円(282.7万円/坪、10年間で+17.4%を予想) - ノーマルシナリオ
7,068万円(233.6万円/坪、10年間で▲3.0%を予想) - バッドシナリオ
4,893万円(161.8万円/坪、10年間で▲32.8%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
新宿区:11,023万円(292万円/坪、10年後は+13.0%)
渋谷区:19,007万円(405万円/坪、10年後は+27.3%)
杉並区:7,836万円(273万円/坪、10年後は▲2.6%)
豊島区:8,868万円(293万円/坪、10年後は+6.1%)
練馬区:6,011万円(209万円/坪、10年後は▲12.2%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.3%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆新井薬師前駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 233.4万円/坪 |
5年 | 211.3万円/坪 |
10年 | 186.2万円/坪 |
15年 | 179.7万円/坪 |
20年 | 174.0万円/坪 |
25年 | 194.7万円/坪 |
30年 | 174.8万円/坪 |
35年 | 174.1万円/坪 |
40年 | 159.9万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆中野区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
中野-1 | 住居表示 | 東京都中野区新井2−8−10 | 199.4万円/坪 (64.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 中野駅から820m | ||
土地面積 | 170㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
中野-2 | 住居表示 | 東京都中野区白鷺3−6−9 | 137.8万円/坪 (44.8万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 鷺ノ宮駅から750m | ||
土地面積 | 183㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
中野-3 | 住居表示 | 東京都中野区中央3−3−6 | 208.3万円/坪 (67.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 新中野駅から720m | ||
土地面積 | 92㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
中野-4 | 住居表示 | 東京都中野区若宮2−10−11 | 137.5万円/坪 (44.7万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 都立家政駅から620m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
中野-5 | 住居表示 | 東京都中野区江原町1−33−2 | 160.6万円/坪 (52.2万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 新江古田駅から610m | ||
土地面積 | 213㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
中野-6 | 住居表示 | 東京都中野区上高田5−30−3 | 144.6万円/坪 (47.0万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から460m | ||
土地面積 | 114㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
中野-7 | 住居表示 | 東京都中野区弥生町5−9−26 | 185.2万円/坪 (60.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 中野富士見町駅から550m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
中野-8 | 住居表示 | 東京都中野区東中野3−19−18 | 192.3万円/坪 (62.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 東中野駅から430m | ||
土地面積 | 194㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
中野-9 | 住居表示 | 東京都中野区弥生町1−35−13 | 170.5万円/坪 (55.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西新宿五丁目駅から500m | ||
土地面積 | 178㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
中野-10 | 住居表示 | 東京都中野区本町2−13−13 | 188.9万円/坪 (61.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 中野坂上駅から550m | ||
土地面積 | 200㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
中野-11 | 住居表示 | 東京都中野区中野3−23−46 | 253.8万円/坪 (82.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 中野駅から500m | ||
土地面積 | 304㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
中野-12 | 住居表示 | 東京都中野区野方2−43−5 | 135.7万円/坪 (44.1万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 野方駅から800m | ||
土地面積 | 215㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
中野-13 | 住居表示 | 東京都中野区中央1−21−13 | 289.8万円/坪 (94.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 中野坂上駅から270m | ||
土地面積 | 2014㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
中野-14 | 住居表示 | 東京都中野区鷺宮3−28−5 | 146.5万円/坪 (47.6万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 鷺ノ宮駅から320m | ||
土地面積 | 167㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
中野-15 | 住居表示 | 東京都中野区東中野1−14−5 | 230.8万円/坪 (75.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 東中野駅から560m | ||
土地面積 | 317㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
中野-16 | 住居表示 | 東京都中野区上鷺宮5−21−8 | 121.2万円/坪 (39.4万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 富士見台駅から900m | ||
土地面積 | 231㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
中野-17 | 住居表示 | 東京都中野区江古田4−32−14 | 146.2万円/坪 (47.5万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 沼袋駅から800m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
中野-18 | 住居表示 | 東京都中野区南台3−18−5 | 189.2万円/坪 (61.5万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 方南町駅から930m | ||
土地面積 | 81㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
中野-19 | 住居表示 | 東京都中野区中野2−14−6 | 238.2万円/坪 (77.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 中野駅から450m | ||
土地面積 | 230㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
新井薬師前駅がある中野区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、新井薬師前駅を含む、中野区はどうなるのだろうか。
◆中野区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 328,215 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 328,881 人 | 100.2 | |
2025年 | 328,614 人 | 100.1 | |
2030年 | 328,688 人 | 100.1 | |
2035年 | 328,978 人 | 100.2 | |
2040年 | 328,065 人 | 100.0 | |
2045年 | 325,585 人 | 99.2 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)新井薬師前駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
中野区:99.2
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
新宿区:101.3
渋谷区:108.3
杉並区:104.6
豊島区:100.9
練馬区:110.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査 |
新井薬師前駅の中古戸建ての過去の売買事例
新井薬師前駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆中野区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中野区新井 | 24,000万円 ・211.0万円/坪 (68.6万円/m²) ・床面積350㎡ (土地面積300㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1991年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都中野区上高田 | 2,900万円 ・89.2万円/坪 (29.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中野区上高田 | 2,500万円 ・76.9万円/坪 (25.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1954年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中野区上高田 | 5,700万円 ・206.3万円/坪 (67.1万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2016年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都中野区松が丘 | 15,000万円 ・297.8万円/坪 (96.8万円/m²) ・床面積155㎡ (土地面積230㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中野区上高田 | 13,000万円 ・250.0万円/坪 (81.3万円/m²) ・床面積160㎡ (土地面積195㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1988年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都中野区上高田 | 7,000万円 ・226.7万円/坪 (73.7万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都中野区上高田 | 2,200万円 ・135.4万円/坪 (44.0万円/m²) ・床面積50㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1968年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都中野区上高田 | 7,200万円 ・192.6万円/坪 (62.6万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都中野区上高田 | 4,200万円 ・136.0万円/坪 (44.2万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1994年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中野区上高田 | 27,000万円 ・218.6万円/坪 (71.1万円/m²) ・床面積380㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2019年築、RC | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中野区上高田 | 27,000万円 ・218.6万円/坪 (71.1万円/m²) ・床面積380㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2019年築、RC | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中野区上高田 | 1,600万円 ・75.7万円/坪 (24.6万円/m²) ・床面積65㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1999年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都中野区上高田 | 3,200万円 ・131.3万円/坪 (42.7万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1959年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都中野区上高田 | 6,500万円 ・87.0万円/坪 (28.3万円/m²) ・床面積230㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1978年築、鉄骨造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都中野区松が丘 | 3,200万円 ・131.3万円/坪 (42.7万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2000年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都中野区松が丘 | 6,000万円 ・184.6万円/坪 (60.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積35㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2017年築、RC | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都中野区松が丘 | 51,000万円 ・201.2万円/坪 (65.4万円/m²) ・床面積780㎡ (土地面積430㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2019年築、鉄骨造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中野区松が丘 | 2,100万円 ・92.3万円/坪 (30.0万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1970年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都新宿区西落合 | 4,900万円 ・167.5万円/坪 (54.4万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 新井薬師前駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2002年築、木造 |
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