中古戸建ての価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

福岡県福岡市東区香椎台の中古戸建て価格・相場は? 今後10年の価格推移も予想!【不動産価格データベース】

2021年6月21日公開(2022年2月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者: 仙石裕明・麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授

福岡県福岡市東区香椎台の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)

福岡県福岡市東区香椎台の中古戸建ての価格・相場は?

現在の価格は、92万円/坪(10年前比+19.1%)

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福岡県福岡市東区香椎台の中古戸建て価格

  • 3,191万円(92万円/坪)
  • 10年前比+19.1%(前年比+4.8%
  • 平均築年 : 2003年
  • 平均駅距離 : 12.54分
  • 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
  • 平均土地面積 : 200.0㎡(60.6坪)
※2020年時点の価格相場です。
福岡県福岡市東区香椎台の中古戸建て価格推移

◆福岡県福岡市東区香椎台の中古戸建て価格推移

坪(3.3㎡)単価
2005年 90万円/坪
2010年 77万円/坪
2015年 66万円/坪
2020年(現在) 92万円/坪
2025年 90万円/坪
2030年 89万円/坪
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■現在の中古戸建て価格

福岡県福岡市東区香椎台:3,191万円(92万円/坪、10年前比+19.1%)

(参考)周囲の中古戸建て価格は?
福岡市東区:3,593万円(103万円/坪、10年前比+54.4%
福岡市博多区:7,583万円(132万円/坪、10年前比+103.9%
粕屋郡志免町:2,413万円(73万円/坪、10年前比+42.2%
粕屋郡新宮町:4,300万円(118万円/坪、10年前比▲20.0%
粕屋郡久山町:2,580万円(74万円/坪、10年前比+39.2%
粕屋郡粕屋町:3,598万円(103万円/坪、10年前比+26.2%

福岡県福岡市東区香椎台の価格は過去10年で+19.1%となっており、資産性が高いエリアと言えそうだ。

また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+41.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

10年後の予想価格は、▲3.4%

2030年の福岡県福岡市東区香椎台の中古戸建て価格を予想
  • グッドシナリオ
    3,090万円(88.8万円/坪、10年間で▲3.2%を予想)
  • ノーマルシナリオ
    3,084万円(88.6万円/坪、10年間で▲3.4%を予想)
  • バッドシナリオ
    2,242万円(64.4万円/坪、10年間で▲29.8%を予想)
ノーマルシナリオで、10年後に▲3.4%を予想しており、少し注意が必要だ。

また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+7.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

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価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる?

 中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

 このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

 では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆福岡県福岡市東区香椎台の築年数別の中古戸建て坪単価

築年数 坪(3.3㎡)単価
1年 121.0万円/坪
5年 111.9万円/坪
10年 109.8万円/坪
15年 100.2万円/坪
20年 74.3万円/坪
25年 74.9万円/坪
30年 84.2万円/坪
35年 69.1万円/坪
40年 64.9万円/坪
福岡県福岡市東区香椎台の築年数別の中古戸建て坪単価

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら?

 公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

 とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

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◆福岡市東区の公示地価(2021年1月)

地点名 住所、面積、駅からの距離など 価格(円/坪)
前年比の騰落率
福岡東-1 住居表示 福岡県福岡市東区美和台4−4−11 26.0万円/坪
(8.5万円/㎡)
前年比+3.0%
最寄り駅 三苫駅から310m
土地面積 224㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
福岡東-2 住居表示 福岡県福岡市東区舞松原6−30−5 29.8万円/坪
(9.7万円/㎡)
前年比+3.0%
最寄り駅 舞松原駅から200m
土地面積 172㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
福岡東-3 住居表示 福岡県福岡市東区香住ヶ丘6−31−14 27.1万円/坪
(8.8万円/㎡)
前年比+3.3%
最寄り駅 香椎花園前駅から300m
土地面積 190㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
福岡東-5 住居表示 福岡県福岡市東区西戸崎4−7−10 11.3万円/坪
(3.7万円/㎡)
前年比+0.5%
最寄り駅 西戸崎駅から710m
土地面積 177㎡
用途区分 第一種住居地域
福岡東-6 住居表示 福岡県福岡市東区香椎台1−7−3 31.4万円/坪
(10.2万円/㎡)
前年比+3.2%
最寄り駅 香椎神宮駅から500m
土地面積 198㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
福岡東-7 住居表示 福岡県福岡市東区雁の巣2−30−6 16.4万円/坪
(5.3万円/㎡)
前年比+1.9%
最寄り駅 雁ノ巣駅から350m
土地面積 276㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
福岡東-8 住居表示 福岡県福岡市東区三苫2−32−15 19.7万円/坪
(6.4万円/㎡)
前年比+2.4%
最寄り駅 奈多駅から1100m
土地面積 155㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
福岡東-9 住居表示 福岡県福岡市東区高美台4−34−14 23.8万円/坪
(7.7万円/㎡)
前年比+2.4%
最寄り駅 福工大前駅から1400m
土地面積 245㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
福岡東-10 住居表示 福岡県福岡市東区唐原5−8−41 20.2万円/坪
(6.6万円/㎡)
前年比+2.3%
最寄り駅 九産大前駅から450m
土地面積 141㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
福岡東-11 住居表示 福岡県福岡市東区松香台1−9−21 28.5万円/坪
(9.3万円/㎡)
前年比+3.4%
最寄り駅 香椎駅から1200m
土地面積 488㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
福岡東-12 住居表示 福岡県福岡市東区香椎3−46−5 22.2万円/坪
(7.2万円/㎡)
前年比+2.0%
最寄り駅 香椎駅から1600m
土地面積 210㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
福岡東-13 住居表示 福岡県福岡市東区香椎4−1−36 54.8万円/坪
(17.8万円/㎡)
前年比+7.9%
最寄り駅 香椎駅から900m
土地面積 1191㎡
用途区分 第二種住居地域
福岡東-14 住居表示 福岡県福岡市東区名島1−19−22 28.9万円/坪
(9.4万円/㎡)
前年比+5.6%
最寄り駅 名島駅から900m
土地面積 132㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
福岡東-15 住居表示 福岡県福岡市東区若宮4−3−9 30.8万円/坪
(10.0万円/㎡)
前年比+3.8%
最寄り駅 千早駅から1000m
土地面積 235㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
福岡東-16 住居表示 福岡県福岡市東区八田3−21−24 27.7万円/坪
(9.0万円/㎡)
前年比+3.1%
最寄り駅 舞松原駅から900m
土地面積 229㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域
福岡東-17 住居表示 福岡県福岡市東区松崎4−24−6 35.4万円/坪
(11.5万円/㎡)
前年比+3.6%
最寄り駅 千早駅から600m
土地面積 226㎡
用途区分 第一種中高層住居専用地域
福岡東-18 住居表示 福岡県福岡市東区筥松2−27−13 60.6万円/坪
(19.7万円/㎡)
前年比+7.7%
最寄り駅 箱崎駅から400m
土地面積 690㎡
用途区分 準工業地域
福岡東-19 住居表示 福岡県福岡市東区唐原3−8−6 25.2万円/坪
(8.2万円/㎡)
前年比+2.5%
最寄り駅 唐の原駅から500m
土地面積 199㎡
用途区分 第一種住居地域
福岡東-20 住居表示 福岡県福岡市東区香住ヶ丘3−1−24 29.1万円/坪
(9.5万円/㎡)
前年比+3.4%
最寄り駅 香椎花園前駅から350m
土地面積 283㎡
用途区分 第一種低層住居専用地域

※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

 福岡市東区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

 日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

 では、福岡市東区はどうなるのだろうか。

◆福岡市東区の総人口推移予想

総人口 指数
(2015年=100)
2015年 306,015 人 100.0(基準年)
2020年 319,207 人 104.3
2025年 328,777 人 107.4
2030年 335,140 人 109.5
2035年 338,156 人 110.5
2040年 337,957 人 110.4
2045年 335,063 人 109.5

※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計

福岡市東区の将来推計人口

(参考)福岡県福岡市東区香椎台のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
福岡市東区:109.5

(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
福岡市博多区:112.1
粕屋郡志免町:103.7
粕屋郡新宮町:103.3
粕屋郡久山町:102.5
粕屋郡粕屋町:120.4

 福岡市東区の将来人口(2045年)は、2015年=100として、 109.5だ。周辺エリアの平均108.4に比べると、有望なエリアと言えるだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均

自分の年収でいくらの不動産が買える?

 多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

 住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

 なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別)

年収 借入可能額(目安) 月々の返済額
200万円 1,547万円 5.0万円
300万円 2,321万円 7.5万円
400万円 3,095万円 10.0万円
500万円 3,869万円 12.5万円
600万円 4,642万円 15.0万円
700万円 5,416万円 17.5万円
800万円 6,190万円 20.0万円
900万円 6,964万円 22.5万円
1,000万円 7,737万円 25.0万円

※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査

住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

福岡県福岡市東区香椎台の中古戸建ての過去の売買事例

 福岡県福岡市東区香椎台付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。

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◆福岡市東区の中古戸建ての成約事例

取引時期 住所、面積、駅からの距離など 価格
2020年
第1四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 1,800万円
・73.8万円/坪
(24.0万円/m²)
・床面積75㎡
(土地面積195㎡)
最寄り駅 香椎宮前駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2002年築、軽量鉄骨造
2020年
第2四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 2,500万円
・61.5万円/坪
(20.0万円/m²)
・床面積125㎡
(土地面積210㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩13分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1986年築、木造
2019年
第4四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 2,700万円
・72.2万円/坪
(23.5万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積240㎡)
最寄り駅 香椎宮前駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1986年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 3,800万円
・111.4万円/坪
(36.2万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積175㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 3,700万円
・108.4万円/坪
(35.2万円/m²)
・床面積105㎡
(土地面積165㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第2四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 4,100万円
・114.7万円/坪
(37.3万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積170㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 4,300万円
・120.3万円/坪
(39.1万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積175㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2019年築、木造
2019年
第3四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 2,500万円
・66.9万円/坪
(21.7万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積210㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩10分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 ー年築、0
2019年
第4四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 2,000万円
・68.4万円/坪
(22.2万円/m²)
・床面積90㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 香椎宮前駅から徒歩8分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1979年築、木造
2018年
第1四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 3,400万円
・87.2万円/坪
(28.3万円/m²)
・床面積120㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩18分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2004年築、木造
2018年
第1四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 2,900万円
・81.1万円/坪
(26.4万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積190㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 ー年築、軽量鉄骨造
2018年
第3四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 3,400万円
・95.1万円/坪
(30.9万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積190㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2006年築、木造
2017年
第3四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 3,100万円
・79.5万円/坪
(25.8万円/m²)
・床面積120㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩16分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2006年築、木造
2017年
第3四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 950万円
・25.4万円/坪
(8.3万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積190㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩15分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1986年築、木造
2017年
第4四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 2,100万円
・56.2万円/坪
(18.3万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1982年築、木造
2017年
第4四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 2,700万円
・75.5万円/坪
(24.5万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1987年築、木造
2016年
第2四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 1,800万円
・42.6万円/坪
(13.8万円/m²)
・床面積130㎡
(土地面積210㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩14分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1988年築、軽量鉄骨造
2016年
第2四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 3,100万円
・86.7万円/坪
(28.2万円/m²)
・床面積110㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩13分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 2005年築、木造
2016年
第3四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 1,600万円
・42.8万円/坪
(13.9万円/m²)
・床面積115㎡
(土地面積210㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩12分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1981年築、木造
2016年
第3四半期
住居表示 福岡県福岡市東区香椎台 1,800万円
・25.2万円/坪
(8.2万円/m²)
・床面積220㎡
(土地面積200㎡)
最寄り駅 香椎神宮駅から徒歩7分
用途区分 第1種低層住居専用地域
建物属性 1995年築、軽量鉄骨造
※参考:国土交通省「不動産情報ライブラリ

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