福岡県福岡市東区香椎台の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
福岡県福岡市東区香椎台の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、92万円/坪(10年前比+19.1%)
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福岡県福岡市東区香椎台の中古戸建て価格
- 3,191万円(92万円/坪)
- 10年前比+19.1%(前年比+4.8%)
- 平均築年 : 2003年
- 平均駅距離 : 12.54分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 200.0㎡(60.6坪)
◆福岡県福岡市東区香椎台の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 90万円/坪 |
2010年 | 77万円/坪 |
2015年 | 66万円/坪 |
2020年(現在) | 92万円/坪 |
2025年 | 90万円/坪 |
2030年 | 89万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
福岡県福岡市東区香椎台:3,191万円(92万円/坪、10年前比+19.1%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
福岡市東区:3,593万円(103万円/坪、10年前比+54.4%)
福岡市博多区:7,583万円(132万円/坪、10年前比+103.9%)
粕屋郡志免町:2,413万円(73万円/坪、10年前比+42.2%)
粕屋郡新宮町:4,300万円(118万円/坪、10年前比▲20.0%)
粕屋郡久山町:2,580万円(74万円/坪、10年前比+39.2%)
粕屋郡粕屋町:3,598万円(103万円/坪、10年前比+26.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+41.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲3.4%
- グッドシナリオ
3,090万円(88.8万円/坪、10年間で▲3.2%を予想) - ノーマルシナリオ
3,084万円(88.6万円/坪、10年間で▲3.4%を予想) - バッドシナリオ
2,242万円(64.4万円/坪、10年間で▲29.8%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+7.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆福岡県福岡市東区香椎台の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 121.0万円/坪 |
5年 | 111.9万円/坪 |
10年 | 109.8万円/坪 |
15年 | 100.2万円/坪 |
20年 | 74.3万円/坪 |
25年 | 74.9万円/坪 |
30年 | 84.2万円/坪 |
35年 | 69.1万円/坪 |
40年 | 64.9万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆福岡市東区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
福岡東-1 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区美和台4−4−11 | 26.0万円/坪 (8.5万円/㎡) 前年比+3.0% |
最寄り駅 | 三苫駅から310m | ||
土地面積 | 224㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福岡東-2 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区舞松原6−30−5 | 29.8万円/坪 (9.7万円/㎡) 前年比+3.0% |
最寄り駅 | 舞松原駅から200m | ||
土地面積 | 172㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福岡東-3 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区香住ヶ丘6−31−14 | 27.1万円/坪 (8.8万円/㎡) 前年比+3.3% |
最寄り駅 | 香椎花園前駅から300m | ||
土地面積 | 190㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福岡東-5 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区西戸崎4−7−10 | 11.3万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比+0.5% |
最寄り駅 | 西戸崎駅から710m | ||
土地面積 | 177㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
福岡東-6 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台1−7−3 | 31.4万円/坪 (10.2万円/㎡) 前年比+3.2% |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から500m | ||
土地面積 | 198㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福岡東-7 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区雁の巣2−30−6 | 16.4万円/坪 (5.3万円/㎡) 前年比+1.9% |
最寄り駅 | 雁ノ巣駅から350m | ||
土地面積 | 276㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福岡東-8 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区三苫2−32−15 | 19.7万円/坪 (6.4万円/㎡) 前年比+2.4% |
最寄り駅 | 奈多駅から1100m | ||
土地面積 | 155㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福岡東-9 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区高美台4−34−14 | 23.8万円/坪 (7.7万円/㎡) 前年比+2.4% |
最寄り駅 | 福工大前駅から1400m | ||
土地面積 | 245㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福岡東-10 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区唐原5−8−41 | 20.2万円/坪 (6.6万円/㎡) 前年比+2.3% |
最寄り駅 | 九産大前駅から450m | ||
土地面積 | 141㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福岡東-11 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区松香台1−9−21 | 28.5万円/坪 (9.3万円/㎡) 前年比+3.4% |
最寄り駅 | 香椎駅から1200m | ||
土地面積 | 488㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
福岡東-12 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎3−46−5 | 22.2万円/坪 (7.2万円/㎡) 前年比+2.0% |
最寄り駅 | 香椎駅から1600m | ||
土地面積 | 210㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福岡東-13 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎4−1−36 | 54.8万円/坪 (17.8万円/㎡) 前年比+7.9% |
最寄り駅 | 香椎駅から900m | ||
土地面積 | 1191㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
福岡東-14 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区名島1−19−22 | 28.9万円/坪 (9.4万円/㎡) 前年比+5.6% |
最寄り駅 | 名島駅から900m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
福岡東-15 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区若宮4−3−9 | 30.8万円/坪 (10.0万円/㎡) 前年比+3.8% |
最寄り駅 | 千早駅から1000m | ||
土地面積 | 235㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福岡東-16 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区八田3−21−24 | 27.7万円/坪 (9.0万円/㎡) 前年比+3.1% |
最寄り駅 | 舞松原駅から900m | ||
土地面積 | 229㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
福岡東-17 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区松崎4−24−6 | 35.4万円/坪 (11.5万円/㎡) 前年比+3.6% |
最寄り駅 | 千早駅から600m | ||
土地面積 | 226㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
福岡東-18 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区筥松2−27−13 | 60.6万円/坪 (19.7万円/㎡) 前年比+7.7% |
最寄り駅 | 箱崎駅から400m | ||
土地面積 | 690㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
福岡東-19 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区唐原3−8−6 | 25.2万円/坪 (8.2万円/㎡) 前年比+2.5% |
最寄り駅 | 唐の原駅から500m | ||
土地面積 | 199㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
福岡東-20 | 住居表示 | 福岡県福岡市東区香住ヶ丘3−1−24 | 29.1万円/坪 (9.5万円/㎡) 前年比+3.4% |
最寄り駅 | 香椎花園前駅から350m | ||
土地面積 | 283㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
福岡市東区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、福岡市東区はどうなるのだろうか。
◆福岡市東区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 306,015 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 319,207 人 | 104.3 | |
2025年 | 328,777 人 | 107.4 | |
2030年 | 335,140 人 | 109.5 | |
2035年 | 338,156 人 | 110.5 | |
2040年 | 337,957 人 | 110.4 | |
2045年 | 335,063 人 | 109.5 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)福岡県福岡市東区香椎台のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
福岡市東区:109.5
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
福岡市博多区:112.1
粕屋郡志免町:103.7
粕屋郡新宮町:103.3
粕屋郡久山町:102.5
粕屋郡粕屋町:120.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査 |
福岡県福岡市東区香椎台の中古戸建ての過去の売買事例
福岡県福岡市東区香椎台付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆福岡市東区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 1,800万円 ・73.8万円/坪 (24.0万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積195㎡) |
最寄り駅 | 香椎宮前駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2002年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 2,500万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1986年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 2,700万円 ・72.2万円/坪 (23.5万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積240㎡) |
最寄り駅 | 香椎宮前駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1986年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 3,800万円 ・111.4万円/坪 (36.2万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 3,700万円 ・108.4万円/坪 (35.2万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 4,100万円 ・114.7万円/坪 (37.3万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積170㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 4,300万円 ・120.3万円/坪 (39.1万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 2,500万円 ・66.9万円/坪 (21.7万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 2,000万円 ・68.4万円/坪 (22.2万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 香椎宮前駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1979年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 3,400万円 ・87.2万円/坪 (28.3万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2004年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 2,900万円 ・81.1万円/坪 (26.4万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、軽量鉄骨造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 3,400万円 ・95.1万円/坪 (30.9万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2006年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 3,100万円 ・79.5万円/坪 (25.8万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2006年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 950万円 ・25.4万円/坪 (8.3万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1986年築、木造 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 2,100万円 ・56.2万円/坪 (18.3万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1982年築、木造 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 2,700万円 ・75.5万円/坪 (24.5万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1987年築、木造 | ||
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 1,800万円 ・42.6万円/坪 (13.8万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1988年築、軽量鉄骨造 | ||
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 3,100万円 ・86.7万円/坪 (28.2万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2005年築、木造 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 1,600万円 ・42.8万円/坪 (13.9万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1981年築、木造 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 福岡県福岡市東区香椎台 | 1,800万円 ・25.2万円/坪 (8.2万円/m²) ・床面積220㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 香椎神宮駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1995年築、軽量鉄骨造 |
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