大阪府大阪市城東区新喜多東の中古マンションを購入、売却する際は、地域の中古マンションの価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
大阪府大阪市城東区新喜多東の中古マンションの価格・相場は？
現在の価格は、121万円／坪（10年前比+27.1%）
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大阪府大阪市城東区新喜多東の中古マンション価格
- 2,381万円（121万円/坪）
- 10年前比+27.1%（前年比+1.2%）
- 平均築年 : 1998年
- 平均駅距離 : 7.65分
- 平均専有面積 : 65.0㎡（19.7坪）
◆大阪府大阪市城東区新喜多東の中古マンション価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 104万円／坪 |
| 2010年 | 95万円／坪 |
| 2015年 | 105万円／坪 |
| 2020年（現在） | 121万円／坪 |
| 2025年 | 135万円／坪 |
| 2030年 | 150万円／坪 |
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■現在の中古マンション価格
大阪府大阪市城東区新喜多東：2,381万円（121万円/坪、10年前比+27.1%）
（参考）周囲の中古マンション価格は？
大阪市城東区：2,647万円（135万円/坪、10年前比+32.6%）
大阪市都島区：4,282万円（202万円/坪、10年前比+42.3%）
大阪市東成区：2,306万円（127万円/坪、10年前比+53.0%）
大阪市旭区：2,394万円（132万円/坪、10年前比+14.6%）
大阪市鶴見区：2,826万円（144万円/坪、10年前比+26.4%）
大阪市中央区：4,017万円（295万円/坪、10年前比+80.1%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+41.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+23.8%
- グッドシナリオ
3,805万円（193.5万円/坪、10年間で+59.8%を予想） - ノーマルシナリオ
2,947万円（149.9万円/坪、10年間で+23.8%を予想） - バッドシナリオ
2,376万円（120.8万円/坪、10年間で▲0.2%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲7.4%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市城東区の公示地価（2021年1月） |
|||
| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 大阪城東-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区野江1−1−17 | 86.8万円/坪 （28.2万円/㎡） 前年比+0.4% |
| 最寄り駅 | 京橋駅から600m | ||
| 土地面積 | 125㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大阪城東-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区東中浜2−7−2 | 69.5万円/坪 （22.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 緑橋駅から650m | ||
| 土地面積 | 111㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大阪城東-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区鴫野西4−3−25 | 70.8万円/坪 （23.0万円/㎡） 前年比+0.4% |
| 最寄り駅 | 鴫野駅から730m | ||
| 土地面積 | 74㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
| 大阪城東-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区今福西2−11−18 | 77.8万円/坪 （25.3万円/㎡） 前年比+0.4% |
| 最寄り駅 | 蒲生四丁目駅から450m | ||
| 土地面積 | 63㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大阪城東-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区放出西2−4−15 | 60.9万円/坪 （19.8万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 放出駅から1100m | ||
| 土地面積 | 148㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
| 大阪城東-6 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区関目2−9−32 | 86.2万円/坪 （28.0万円/㎡） 前年比+0.7% |
| 最寄り駅 | 野江駅から900m | ||
| 土地面積 | 59㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大阪城東-7 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区野江4−12−17 | 62.2万円/坪 （20.2万円/㎡） 前年比+0.5% |
| 最寄り駅 | 野江内代駅から270m | ||
| 土地面積 | 111㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大阪城東-8 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区鴫野東3−30−2 | 61.2万円/坪 （19.9万円/㎡） 前年比+0.5% |
| 最寄り駅 | 鴫野駅から480m | ||
| 土地面積 | 80㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大阪城東-9 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区関目4−7−25 | 86.2万円/坪 （28.0万円/㎡） 前年比+0.4% |
| 最寄り駅 | 関目駅から650m | ||
| 土地面積 | 101㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大阪城東-10 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区今福東2−4−24 | 75.4万円/坪 （24.5万円/㎡） 前年比+0.4% |
| 最寄り駅 | 今福鶴見駅から350m | ||
| 土地面積 | 96㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大阪城東-11 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区蒲生2−7−44 | 76.9万円/坪 （25.0万円/㎡） 前年比+0.8% |
| 最寄り駅 | 京橋駅から480m | ||
| 土地面積 | 212㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
| 大阪城東-12 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区永田2−10−18 | 63.4万円/坪 （20.6万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 深江橋駅から740m | ||
| 土地面積 | 693㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
| 大阪城東-13 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区鴫野東2−20−17 | 70.8万円/坪 （23.0万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 鴫野駅から230m | ||
| 土地面積 | 99㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大阪城東-14 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区古市3−24−8 | 73.5万円/坪 （23.9万円/㎡） 前年比+1.3% |
| 最寄り駅 | 新森古市駅から150m | ||
| 土地面積 | 57㎡ | ||
| 用途区分 | 第一種住居地域 | ||
| 大阪城東-15 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区東中浜7−4−17 | 61.2万円/坪 （19.9万円/㎡） 前年比+0.0% |
| 最寄り駅 | 緑橋駅から1200m | ||
| 土地面積 | 165㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
| 大阪城東-16 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区野江2−17−9 | 73.2万円/坪 （23.8万円/㎡） 前年比+0.8% |
| 最寄り駅 | ＪＲ野江駅から420m | ||
| 土地面積 | 269㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
| 大阪城東-17 | 住居表示 | 大阪府大阪市城東区中央2−9−19 | 87.4万円/坪 （28.4万円/㎡） 前年比+1.4% |
| 最寄り駅 | 蒲生四丁目駅から390m | ||
| 土地面積 | 717㎡ | ||
| 用途区分 | 準工業地域 | ||
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大阪市城東区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大阪市城東区はどうなるのだろうか。
◆大阪市城東区の総人口推移予想 |
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| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 164,697 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 163,290 人 | 99.1 | |
| 2025年 | 160,682 人 | 97.6 | |
| 2030年 | 157,265 人 | 95.5 | |
| 2035年 | 153,309 人 | 93.1 | |
| 2040年 | 149,062 人 | 90.5 | |
| 2045年 | 144,918 人 | 88.0 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）大阪府大阪市城東区新喜多東のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
大阪市城東区：88.0
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
大阪市都島区：98.2
大阪市東成区：94.0
大阪市旭区：86.2
大阪市鶴見区：90.7
大阪市中央区：122.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古マンションを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年11月調査 |
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