三重県尾鷲市港町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
三重県尾鷲市港町の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、56万円／坪（10年前比▲8.7%）
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三重県尾鷲市港町の中古戸建て価格
- 1,694万円（56万円/坪）
- 10年前比▲8.7%（前年比+13.5%）
- 平均築年 : 1981年
- 平均駅距離 : 11分
- 平均専有面積 : 100.0㎡（30.3坪）
- 平均土地面積 : 160.0㎡（48.5坪）
◆三重県尾鷲市港町の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 52万円／坪 |
| 2010年 | 61万円／坪 |
| 2015年 | 40万円／坪 |
| 2020年（現在） | 56万円／坪 |
| 2025年 | 63万円／坪 |
| 2030年 | 70万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
三重県尾鷲市港町：1,694万円（56万円/坪、10年前比-8.7%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
熊野市：1,746万円（58万円/坪、10年前比▲43.8%）
北牟婁郡紀北町：2,017万円（58万円/坪、10年前比▲66.5%）
吉野郡上北山村：1,847万円（58万円/坪、10年前比▲20.4%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲43.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+25.2%
- グッドシナリオ
2,739万円（90.5万円/坪、10年間で+61.7%を予想） - ノーマルシナリオ
2,122万円（70.1万円/坪、10年間で+25.2%を予想） - バッドシナリオ
1,432万円（47.3万円/坪、10年間で▲15.5%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲33.5%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆三重県尾鷲市港町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 51.1万円／坪 |
| 5年 | 40.6万円／坪 |
| 10年 | 29.2万円／坪 |
| 15年 | 27.5万円／坪 |
| 20年 | 25.4万円／坪 |
| 25年 | 23.2万円／坪 |
| 30年 | 16.3万円／坪 |
| 35年 | 13.3万円／坪 |
| 40年 | 8.5万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら？
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆尾鷲市の公示地価（2021年1月） |
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| 地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
|---|---|---|---|
| 尾鷲-1 | 住居表示 | 三重県尾鷲市小川東町20−8 | 6.7万円/坪 （2.2万円/㎡） 前年比▲3.5% |
| 最寄り駅 | 尾鷲駅から1100m | ||
| 土地面積 | 173㎡ | ||
| 用途区分 | ー | ||
| 尾鷲-2 | 住居表示 | 三重県尾鷲市瀬木山町12−18 | 9.1万円/坪 （3.0万円/㎡） 前年比▲3.0% |
| 最寄り駅 | 尾鷲駅から1300m | ||
| 土地面積 | 224㎡ | ||
| 用途区分 | ー | ||
| 尾鷲-3 | 住居表示 | 三重県尾鷲市倉ノ谷町16−13 | 10.2万円/坪 （3.3万円/㎡） 前年比▲1.8% |
| 最寄り駅 | 尾鷲駅から1100m | ||
| 土地面積 | 105㎡ | ||
| 用途区分 | ー | ||
※出所：国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
尾鷲市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、尾鷲市はどうなるのだろうか。
◆尾鷲市の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 18,009 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 15,966 人 | 88.7 | |
| 2025年 | 14,011 人 | 77.8 | |
| 2030年 | 12,154 人 | 67.5 | |
| 2035年 | 10,420 人 | 57.9 | |
| 2040年 | 8,863 人 | 49.2 | |
| 2045年 | 7,496 人 | 41.6 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）三重県尾鷲市港町のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
尾鷲市：41.6
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
熊野市：44.2
北牟婁郡紀北町：47.6
吉野郡上北山村：23.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
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| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,543万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,314万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,085万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,857万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,628万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,399万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,170万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,942万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,713万円 | 25.0万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.47%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年12月調査 |
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三重県尾鷲市港町の中古戸建ての過去の売買事例
三重県尾鷲市港町付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆尾鷲市の中古戸建ての成約事例 |
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| 取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
|---|---|---|---|
| 2019年 第4四半期 |
住居表示 | 三重県尾鷲市港町 | 1,000万円 ・38.5万円/坪 （12.5万円/m²） ・床面積80㎡ （土地面積170㎡） |
| 最寄り駅 | 尾鷲駅から徒歩10分 | ||
| 用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
| 建物属性 | 2002年築、0 | ||
| 2017年 第3四半期 |
住居表示 | 三重県尾鷲市港町 | 220万円 ・9.0万円/坪 （2.9万円/m²） ・床面積75㎡ （土地面積160㎡） |
| 最寄り駅 | 尾鷲駅から徒歩12分 | ||
| 用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
| 建物属性 | 1958年築、木造 | ||
| 2016年 第4四半期 |
住居表示 | 三重県尾鷲市港町 | 200万円 ・3.1万円/坪 （1.0万円/m²） ・床面積200㎡ （土地面積120㎡） |
| 最寄り駅 | 尾鷲駅から徒歩13分 | ||
| 用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
| 建物属性 | 1980年築、鉄骨造 | ||
| 2015年 第3四半期 |
住居表示 | 三重県尾鷲市港町 | 100万円 ・1.5万円/坪 （0.5万円/m²） ・床面積210㎡ （土地面積115㎡） |
| 最寄り駅 | 尾鷲駅から徒歩11分 | ||
| 用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
| 建物属性 | ー年築、木造 | ||
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「step4」まで選択して「無料査定スタート」を押せば、簡単に査定依頼が可能。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
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