三重県松阪市飯高町下滝野の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
三重県松阪市飯高町下滝野の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、54万円/坪(10年前比▲30.6%)
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三重県松阪市飯高町下滝野の中古戸建て価格
- 1,889万円(54万円/坪)
- 10年前比▲30.6%(前年比+3.3%)
- 平均築年 : 1994年
- 平均駅距離 : 130分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 200.0㎡(60.6坪)
![三重県松阪市飯高町下滝野の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/1/4/-/img_1474b6ffdc7b239a290cb90bca88f3eb19847.png)
◆三重県松阪市飯高町下滝野の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 69万円/坪 |
2010年 | 78万円/坪 |
2015年 | 61万円/坪 |
2020年(現在) | 54万円/坪 |
2025年 | 60万円/坪 |
2030年 | 65万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
三重県松阪市飯高町下滝野:1,889万円(54万円/坪、10年前比-30.6%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
津市:2,191万円(63万円/坪、10年前比▲6.1%)
多気郡多気町:2,017万円(58万円/坪、10年前比▲18.3%)
多気郡明和町:1,953万円(56万円/坪、10年前比▲5.9%)
多気郡大台町:1,965万円(56万円/坪、10年前比▲19.1%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲12.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+19.8%
- グッドシナリオ
2,920万円(83.9万円/坪、10年間で+54.6%を予想) - ノーマルシナリオ
2,262万円(65.0万円/坪、10年間で+19.8%を予想) - バッドシナリオ
1,528万円(43.9万円/坪、10年間で▲19.1%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+23.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆三重県松阪市飯高町下滝野の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 57.5万円/坪 |
5年 | 41.6万円/坪 |
10年 | 32.3万円/坪 |
15年 | 27.7万円/坪 |
20年 | 24.6万円/坪 |
25年 | 24.7万円/坪 |
30年 | 19.6万円/坪 |
35年 | 18.3万円/坪 |
40年 | 13.7万円/坪 |
![三重県松阪市飯高町下滝野の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/d/3/-/img_d3e7f47f510b32f503c4c90a9c723d6621663.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆松阪市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
松阪-1 | 住居表示 | 三重県松阪市中万町字栃ケ坪109番17 | 7.0万円/坪 (2.3万円/㎡) 前年比▲2.2% |
最寄り駅 | 相可駅から1800m | ||
土地面積 | 177㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
松阪-2 | 住居表示 | 三重県松阪市久保町字大木816番40 | 10.3万円/坪 (3.4万円/㎡) 前年比▲1.5% |
最寄り駅 | 東松阪駅から1500m | ||
土地面積 | 166㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
松阪-3 | 住居表示 | 三重県松阪市久米町字上垣内1367番 | 4.7万円/坪 (1.5万円/㎡) 前年比▲1.3% |
最寄り駅 | 松ケ崎駅から500m | ||
土地面積 | 601㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
松阪-4 | 住居表示 | 三重県松阪市春日町2丁目185番 | 13.0万円/坪 (4.2万円/㎡) 前年比▲1.9% |
最寄り駅 | 東松阪駅から1800m | ||
土地面積 | 251㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
松阪-5 | 住居表示 | 三重県松阪市曽原町字里中1148番1 | 5.1万円/坪 (1.7万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 六軒駅から2400m | ||
土地面積 | 476㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
松阪-6 | 住居表示 | 三重県松阪市殿町1291番1 | 20.4万円/坪 (6.6万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 松阪駅から900m | ||
土地面積 | 537㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
松阪-7 | 住居表示 | 三重県松阪市垣鼻町字世古出659番1 | 12.0万円/坪 (3.9万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 東松阪駅から640m | ||
土地面積 | 158㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
松阪-8 | 住居表示 | 三重県松阪市郷津町字子売松319番7 | 10.0万円/坪 (3.3万円/㎡) 前年比▲1.5% |
最寄り駅 | 松阪駅から1500m | ||
土地面積 | 177㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
松阪-9 | 住居表示 | 三重県松阪市大黒田町字高見764番2 | 11.4万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比▲1.6% |
最寄り駅 | 松阪駅から2700m | ||
土地面積 | 419㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
松阪-10 | 住居表示 | 三重県松阪市嬉野中川町字北釘貫1194番7 | 8.9万円/坪 (2.9万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 伊勢中川駅から1000m | ||
土地面積 | 373㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
松阪-11 | 住居表示 | 三重県松阪市五月町1385番7 | 14.8万円/坪 (4.8万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 松阪駅から2200m | ||
土地面積 | 170㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
松阪-12 | 住居表示 | 三重県松阪市嬉野黒田町字東沖20番50 | 13.0万円/坪 (4.2万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 伊勢中川駅から800m | ||
土地面積 | 231㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
松阪-13 | 住居表示 | 三重県松阪市川井町字下大坪950番4 | 14.7万円/坪 (4.8万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 松阪駅から2000m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
松阪-14 | 住居表示 | 三重県松阪市塚本町字堂ノ前11番13 | 10.4万円/坪 (3.4万円/㎡) 前年比▲1.2% |
最寄り駅 | 松ケ崎駅から650m | ||
土地面積 | 173㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
松阪-15 | 住居表示 | 三重県松阪市光町24番3 | 11.4万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比▲1.3% |
最寄り駅 | 松阪駅から4200m | ||
土地面積 | 220㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
松阪-16 | 住居表示 | 三重県松阪市町平尾町字高洲901番3外 | 6.0万円/坪 (2.0万円/㎡) 前年比▲3.0% |
最寄り駅 | 松阪駅から3900m | ||
土地面積 | 142㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
松阪-17 | 住居表示 | 三重県松阪市下村町字横田223番5 | 8.3万円/坪 (2.7万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 徳和駅から100m | ||
土地面積 | 330㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
松阪-18 | 住居表示 | 三重県松阪市駅部田町字肥岡973番16 | 11.6万円/坪 (3.8万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 松阪駅から4200m | ||
土地面積 | 248㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
松阪-19 | 住居表示 | 三重県松阪市平成町22番13 | 8.2万円/坪 (2.7万円/㎡) 前年比▲1.5% |
最寄り駅 | 松阪駅から5800m | ||
土地面積 | 225㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
松阪市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、松阪市はどうなるのだろうか。
◆松阪市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 163,863 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 159,073 人 | 97.1 | |
2025年 | 153,412 人 | 93.6 | |
2030年 | 147,347 人 | 89.9 | |
2035年 | 140,955 人 | 86.0 | |
2040年 | 134,215 人 | 81.9 | |
2045年 | 127,382 人 | 77.7 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![松阪市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/8/c/-/img_8c7ee560f8a29188f48af0c30c2055566371.png)
(参考)三重県松阪市飯高町下滝野のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
松阪市:77.7
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
津市:81.2
多気町:72.0
明和町:78.3
大台町:51.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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三重県松阪市飯高町下滝野の中古戸建ての過去の売買事例
三重県松阪市飯高町下滝野付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆松阪市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2013年 第4四半期 |
住居表示 | 三重県松阪市飯高町下滝野 | 1,000万円 ・13.4万円/坪 (4.3万円/m²) ・床面積230㎡ (土地面積550㎡) |
最寄り駅 | 栃原駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 1988年築、木造 | ||
2009年 第3四半期 |
住居表示 | 三重県松阪市飯高町下滝野 | 2,000万円 ・24.6万円/坪 (8.0万円/m²) ・床面積250㎡ (土地面積920㎡) |
最寄り駅 | 松阪駅から徒歩130分 | ||
用途区分 | 都市計画区域外 | ||
建物属性 | 1953年築、木造 |
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