並木北駅(神奈川県)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
並木北駅(神奈川県)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、128万円/坪(10年前比▲2.5%)
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並木北駅(神奈川県)の中古戸建て価格
- 3,858万円(128万円/坪)
- 10年前比▲2.5%(前年比+1.2%)
- 平均築年 : 2002年
- 平均駅距離 : 10分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 145.0㎡(43.9坪)
![並木北駅(神奈川県)の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/c/8/-/img_c8b45a232fc9f80b375c6476e879615118472.png)
◆並木北駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 139万円/坪 |
2010年 | 131万円/坪 |
2015年 | 122万円/坪 |
2020年(現在) | 128万円/坪 |
2025年 | 128万円/坪 |
2030年 | 129万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
並木北駅:3,858万円(128万円/坪、10年前比-2.5%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
横浜市金沢区:3,914万円(129万円/坪、10年前比▲2.5%)
横浜市磯子区:3,631万円(120万円/坪、10年前比▲6.4%)
横浜市栄区:3,453万円(114万円/坪、10年前比▲14.2%)
横須賀市:2,784万円(97万円/坪、10年前比▲18.0%)
鎌倉市:3,977万円(132万円/坪、10年前比▲3.1%)
逗子市:3,413万円(113万円/坪、10年前比▲4.7%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲9.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+1.2%
- グッドシナリオ
4,127万円(136.4万円/坪、10年間で+7.0%を予想) - ノーマルシナリオ
3,905万円(129.1万円/坪、10年間で+1.2%を予想) - バッドシナリオ
3,052万円(100.9万円/坪、10年間で▲20.9%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
横浜市金沢区:3,961万円(131万円/坪、10年後は+1.2%)
横浜市磯子区:2,598万円(86万円/坪、10年後は▲28.5%)
横浜市栄区:2,552万円(84万円/坪、10年後は▲26.1%)
横須賀市:2,199万円(77万円/坪、10年後は▲21.0%)
鎌倉市:3,765万円(124万円/坪、10年後は▲5.3%)
逗子市:3,451万円(114万円/坪、10年後は+1.1%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲13.1%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆並木北駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 132.3万円/坪 |
5年 | 120.7万円/坪 |
10年 | 114.2万円/坪 |
15年 | 107.5万円/坪 |
20年 | 96.7万円/坪 |
25年 | 92.6万円/坪 |
30年 | 97.9万円/坪 |
35年 | 100.1万円/坪 |
40年 | 91.2万円/坪 |
![並木北駅(神奈川県)の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/e/7/-/img_e7b779a8688e024a41d6085e999eb4ca19949.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆横浜市金沢区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
横浜金沢-1 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区富岡東6−26−10 | 60.0万円/坪 (19.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 京急富岡駅から300m | ||
土地面積 | 96㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
横浜金沢-2 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区片吹10−18 | 58.5万円/坪 (19.0万円/㎡) 前年比▲3.6% |
最寄り駅 | 能見台駅から1100m | ||
土地面積 | 178㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-3 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区乙舳町12−23 | 49.8万円/坪 (16.2万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 野島公園駅から300m | ||
土地面積 | 170㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-4 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区堀口8−9 | 60.6万円/坪 (19.7万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 能見台駅から300m | ||
土地面積 | 144㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-5 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区釜利谷西1−43−21 | 42.5万円/坪 (13.8万円/㎡) 前年比▲4.2% |
最寄り駅 | 金沢文庫駅から2200m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-6 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区富岡西1−28−16 | 49.8万円/坪 (16.2万円/㎡) 前年比▲2.4% |
最寄り駅 | 京急富岡駅から1500m | ||
土地面積 | 253㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-7 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区釜利谷東3−9−32 | 60.0万円/坪 (19.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 金沢文庫駅から830m | ||
土地面積 | 140㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-8 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区西柴4−13−6 | 55.7万円/坪 (18.1万円/㎡) 前年比▲3.2% |
最寄り駅 | 金沢文庫駅から1400m | ||
土地面積 | 187㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-9 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区泥亀1−10−19 | 88.0万円/坪 (28.6万円/㎡) 前年比+0.7% |
最寄り駅 | 金沢文庫駅から440m | ||
土地面積 | 151㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
横浜金沢-10 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区長浜1−8−14 | 57.5万円/坪 (18.7万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 能見台駅から750m | ||
土地面積 | 230㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-11 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区柳町10番7 | 59.7万円/坪 (19.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 金沢八景駅から850m | ||
土地面積 | 256㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-12 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区六浦南3−10−25 | 44.0万円/坪 (14.3万円/㎡) 前年比▲4.0% |
最寄り駅 | 六浦駅から1000m | ||
土地面積 | 156㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-13 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区大道1−65−10 | 45.8万円/坪 (14.9万円/㎡) 前年比▲2.0% |
最寄り駅 | 六浦駅から1300m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-14 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区金沢町54番1 | 73.2万円/坪 (23.8万円/㎡) 前年比▲1.7% |
最寄り駅 | 金沢文庫駅から400m | ||
土地面積 | 263㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-15 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区能見台3丁目30番4 | 61.2万円/坪 (19.9万円/㎡) 前年比▲2.0% |
最寄り駅 | 能見台駅から1000m | ||
土地面積 | 221㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-16 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区富岡西7−10−15 | 65.2万円/坪 (21.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 京急富岡駅から300m | ||
土地面積 | 149㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-17 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区富岡東1−13−8 | 52.0万円/坪 (16.9万円/㎡) 前年比▲1.2% |
最寄り駅 | 新杉田駅から1300m | ||
土地面積 | 198㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
横浜金沢-18 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区能見台2丁目17番9 | 48.9万円/坪 (15.9万円/㎡) 前年比▲2.5% |
最寄り駅 | 能見台駅から2500m | ||
土地面積 | 260㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
横浜金沢-19 | 住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区富岡西4−65−14 | 51.7万円/坪 (16.8万円/㎡) 前年比▲2.3% |
最寄り駅 | 京急富岡駅から1300m | ||
土地面積 | 195㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
並木北駅がある横浜市金沢区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、並木北駅を含む、横浜市金沢区はどうなるのだろうか。
◆横浜市金沢区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 202,229 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 195,076 人 | 96.5 | |
2025年 | 186,140 人 | 92.0 | |
2030年 | 176,022 人 | 87.0 | |
2035年 | 165,123 人 | 81.7 | |
2040年 | 154,084 人 | 76.2 | |
2045年 | 143,195 人 | 70.8 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![横浜市金沢区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/0/b/-/img_0ba8db4cad93ac5c3f46058b9687bbac7057.png)
(参考)並木北駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
横浜市金沢区:70.8
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
横浜市磯子区:94.1
横浜市栄区:74.4
横須賀市:71.6
鎌倉市:85.1
逗子市:78.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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並木北駅の中古戸建ての過去の売買事例
並木北駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆横浜市金沢区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2014年 第4四半期 |
住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区幸浦 | 26,000万円 ・800.0万円/坪 (260.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積1700㎡) |
最寄り駅 | 並木北駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2012年 第1四半期 |
住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区富岡東 | 3,900万円 ・92.3万円/坪 (30.0万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 並木北駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2012年築、木造 | ||
2010年 第4四半期 |
住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区幸浦 | 15,000万円 ・384.6万円/坪 (125.0万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積1000㎡) |
最寄り駅 | 並木北駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
建物属性 | 1995年築、軽量鉄骨造 | ||
2007年 第4四半期 |
住居表示 | 神奈川県横浜市金沢区幸浦 | 22,000万円 ・35.6万円/坪 (11.6万円/m²) ・床面積1900㎡ (土地面積790㎡) |
最寄り駅 | 並木北駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
建物属性 | 1991年築、鉄骨造 |
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