京都府宇治市木幡の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
京都府宇治市木幡の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、92万円/坪(10年前比+2.9%)
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京都府宇治市木幡の中古戸建て価格
- 2,785万円(92万円/坪)
- 10年前比+2.9%(前年比+2.2%)
- 平均築年 : 1997年
- 平均駅距離 : 12.44分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 125.0㎡(37.9坪)
![京都府宇治市木幡の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/4/8/-/img_48667609b1d9d30a2cdb2e99cad1cd8319713.png)
◆京都府宇治市木幡の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 105万円/坪 |
2010年 | 89万円/坪 |
2015年 | 83万円/坪 |
2020年(現在) | 92万円/坪 |
2025年 | 94万円/坪 |
2030年 | 96万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
京都府宇治市木幡:2,785万円(92万円/坪、10年前比+2.9%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
宇治市:2,621万円(91万円/坪、10年前比▲24.4%)
京都市伏見区:2,683万円(99万円/坪、10年前比▲1.3%)
城陽市:2,002万円(74万円/坪、10年前比▲19.7%)
久世郡久御山町:2,714万円(78万円/坪、10年前比▲36.3%)
綴喜郡宇治田原町:2,599万円(77万円/坪、10年前比▲59.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲28.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+4.6%
- グッドシナリオ
3,759万円(124.3万円/坪、10年間で+35.0%を予想) - ノーマルシナリオ
2,912万円(96.3万円/坪、10年間で+4.6%を予想) - バッドシナリオ
2,563万円(84.7万円/坪、10年間で▲8.0%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲22.2%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆京都府宇治市木幡の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 101.6万円/坪 |
5年 | 86.4万円/坪 |
10年 | 89.0万円/坪 |
15年 | 73.7万円/坪 |
20年 | 57.2万円/坪 |
25年 | 54.8万円/坪 |
30年 | 51.0万円/坪 |
35年 | 49.8万円/坪 |
40年 | 40.9万円/坪 |
![京都府宇治市木幡の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/c/4/-/img_c46c4a3957ae8483d133e3ab889b674534466.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆宇治市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
宇治-1 | 住居表示 | 京都府宇治市木幡御蔵山39番286 | 34.8万円/坪 (11.3万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 六地蔵駅から1300m | ||
土地面積 | 236㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
宇治-2 | 住居表示 | 京都府宇治市宇治半白79番10 | 38.2万円/坪 (12.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 小倉駅から850m | ||
土地面積 | 87㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
宇治-3 | 住居表示 | 京都府宇治市広野町西裏35番1 | 37.5万円/坪 (12.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 新田駅から400m | ||
土地面積 | 168㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
宇治-4 | 住居表示 | 京都府宇治市広野町一里山21番11 | 35.1万円/坪 (11.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 新田駅から530m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
宇治-5 | 住居表示 | 京都府宇治市宇治野神1番50 | 37.8万円/坪 (12.3万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 宇治駅から1100m | ||
土地面積 | 185㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
宇治-6 | 住居表示 | 京都府宇治市大久保町南ノ口61番11 | 39.7万円/坪 (12.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 大久保駅から1100m | ||
土地面積 | 69㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
宇治-7 | 住居表示 | 京都府宇治市五ケ庄福角35番56 | 35.4万円/坪 (11.5万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 三室戸駅から880m | ||
土地面積 | 146㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
宇治-8 | 住居表示 | 京都府宇治市木幡南山1番22 | 29.0万円/坪 (9.4万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 木幡駅から550m | ||
土地面積 | 117㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
宇治-9 | 住居表示 | 京都府宇治市菟道大垣内68番31 | 37.5万円/坪 (12.2万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 京阪宇治駅から600m | ||
土地面積 | 115㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
宇治-10 | 住居表示 | 京都府宇治市宇治壱番152番外 | 40.0万円/坪 (13.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 宇治駅から450m | ||
土地面積 | 279㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
宇治-11 | 住居表示 | 京都府宇治市南陵町1丁目1番314 | 46.8万円/坪 (15.2万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | JR小倉駅から480m | ||
土地面積 | 299㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
宇治-12 | 住居表示 | 京都府宇治市伊勢田町砂田6番258 | 37.2万円/坪 (12.1万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 小倉駅から1300m | ||
土地面積 | 140㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
宇治-13 | 住居表示 | 京都府宇治市槇島町一ノ坪321番42 | 30.5万円/坪 (9.9万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 小倉駅から1500m | ||
土地面積 | 111㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
宇治-14 | 住居表示 | 京都府宇治市伊勢田町中山15番24 | 36.0万円/坪 (11.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 伊勢田駅から270m | ||
土地面積 | 198㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
宇治-15 | 住居表示 | 京都府宇治市槇島町郡35番8 | 14.6万円/坪 (4.7万円/㎡) 前年比▲1.5% |
最寄り駅 | 小倉駅から2300m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
宇治-16 | 住居表示 | 京都府宇治市小倉町南堀池73番15 | 37.2万円/坪 (12.1万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 小倉駅から400m | ||
土地面積 | 92㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
宇治-17 | 住居表示 | 京都府宇治市大久保町上ノ山47番3外 | 42.5万円/坪 (13.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 大久保駅から360m | ||
土地面積 | 164㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
宇治-18 | 住居表示 | 京都府宇治市槇島町千足18番9外 | 26.4万円/坪 (8.6万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 向島駅から2100m | ||
土地面積 | 72㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
宇治-19 | 住居表示 | 京都府宇治市明星町3丁目6番137 | 25.2万円/坪 (8.2万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 三室戸駅から1500m | ||
土地面積 | 143㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
宇治市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、宇治市はどうなるのだろうか。
◆宇治市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 184,678 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 178,464 人 | 96.6 | |
2025年 | 170,328 人 | 92.2 | |
2030年 | 160,716 人 | 87.0 | |
2035年 | 150,248 人 | 81.4 | |
2040年 | 139,547 人 | 75.6 | |
2045年 | 129,408 人 | 70.1 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![宇治市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/4/0/-/img_407e9891e6eb5ea5de43e529da9b367e6415.png)
(参考)京都府宇治市木幡のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
宇治市:70.1
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
京都市伏見区:82.3
城陽市:62.7
久世郡久御山町:70.0
綴喜郡宇治田原町:64.1
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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京都府宇治市木幡の中古戸建ての過去の売買事例
京都府宇治市木幡付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆宇治市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 3,400万円 ・110.1万円/坪 (35.8万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 2,600万円 ・84.2万円/坪 (27.4万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 3,400万円 ・95.1万円/坪 (30.9万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積195㎡) |
最寄り駅 | 六地蔵駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2008年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 1,000万円 ・20.5万円/坪 (6.7万円/m²) ・床面積150㎡ (土地面積270㎡) |
最寄り駅 | 六地蔵駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1974年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 3,300万円 ・112.8万円/坪 (36.7万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 750万円 ・38.5万円/坪 (12.5万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 六地蔵駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1984年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 1,300万円 ・47.1万円/坪 (15.3万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1988年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 3,500万円 ・119.7万円/坪 (38.9万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 3,500万円 ・119.7万円/坪 (38.9万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 3,800万円 ・129.9万円/坪 (42.2万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 3,700万円 ・126.5万円/坪 (41.1万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 3,300万円 ・101.5万円/坪 (33.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 六地蔵駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 2,000万円 ・76.9万円/坪 (25.0万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 六地蔵駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2002年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 1,600万円 ・54.7万円/坪 (17.8万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 六地蔵駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1987年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 4,200万円 ・136.0万円/坪 (44.2万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 4,600万円 ・157.3万円/坪 (51.1万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 4,200万円 ・129.2万円/坪 (42.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 4,000万円 ・136.8万円/坪 (44.4万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 4,200万円 ・143.6万円/坪 (46.7万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 京都府宇治市木幡 | 3,100万円 ・45.4万円/坪 (14.8万円/m²) ・床面積210㎡ (土地面積250㎡) |
最寄り駅 | 木幡駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1974年築、RC |
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