京都府舞鶴市八田の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
京都府舞鶴市八田の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、94万円/坪(10年前比▲3.2%)
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京都府舞鶴市八田の中古戸建て価格
- 3,286万円(94万円/坪)
- 10年前比▲3.2%(前年比+1.3%)
- 平均築年 : 1995年
- 平均駅距離 : 42.5分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 175.0㎡(53.0坪)
◆京都府舞鶴市八田の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 94万円/坪 |
2010年 | 98万円/坪 |
2015年 | 92万円/坪 |
2020年(現在) | 94万円/坪 |
2025年 | 97万円/坪 |
2030年 | 100万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
京都府舞鶴市八田:3,286万円(94万円/坪、10年前比-3.2%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
舞鶴市:2,797万円(80万円/坪、10年前比▲2.2%)
福知山市:2,279万円(66万円/坪、10年前比▲16.0%)
綾部市:2,680万円(74万円/坪、10年前比▲50.3%)
宮津市:2,825万円(78万円/坪、10年前比+20.7%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲12.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+5.8%
- グッドシナリオ
4,489万円(129.0万円/坪、10年間で+36.6%を予想) - ノーマルシナリオ
3,477万円(100.0万円/坪、10年間で+5.8%を予想) - バッドシナリオ
2,342万円(67.3万円/坪、10年間で▲28.7%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.2%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆京都府舞鶴市八田の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 65.8万円/坪 |
5年 | 52.7万円/坪 |
10年 | 44.9万円/坪 |
15年 | 37.5万円/坪 |
20年 | 28.4万円/坪 |
25年 | 27.0万円/坪 |
30年 | 24.2万円/坪 |
35年 | 20.1万円/坪 |
40年 | 16.8万円/坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆舞鶴市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
舞鶴-1 | 住居表示 | 京都府舞鶴市行永東町13番1外 | 21.2万円/坪 (6.9万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 東舞鶴駅から750m | ||
土地面積 | 328㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
舞鶴-2 | 住居表示 | 京都府舞鶴市字南田辺小字北表町126番20 | 19.5万円/坪 (6.3万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 西舞鶴駅から800m | ||
土地面積 | 142㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
舞鶴-3 | 住居表示 | 京都府舞鶴市溝尻中町9番17 | 18.0万円/坪 (5.9万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 東舞鶴駅から1500m | ||
土地面積 | 266㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
舞鶴-4 | 住居表示 | 京都府舞鶴市字北吸小字糸1007番3 | 11.7万円/坪 (3.8万円/㎡) 前年比▲2.6% |
最寄り駅 | 東舞鶴駅から2000m | ||
土地面積 | 197㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
舞鶴-5 | 住居表示 | 京都府舞鶴市字余部上小字余部上76番6 | 11.4万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 東舞鶴駅から3500m | ||
土地面積 | 114㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
舞鶴-6 | 住居表示 | 京都府舞鶴市字倉谷小字滝元1316番4 | 19.3万円/坪 (6.3万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 西舞鶴駅から1700m | ||
土地面積 | 231㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
舞鶴-7 | 住居表示 | 京都府舞鶴市字七日市小字中才150番4 | 15.6万円/坪 (5.1万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 西舞鶴駅から2000m | ||
土地面積 | 231㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
舞鶴-8 | 住居表示 | 京都府舞鶴市愛宕下町2番16 | 14.1万円/坪 (4.6万円/㎡) 前年比▲1.5% |
最寄り駅 | 東舞鶴駅から2300m | ||
土地面積 | 257㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
舞鶴-9 | 住居表示 | 京都府舞鶴市字下安久小字村ノ内717番2 | 11.5万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比▲2.6% |
最寄り駅 | 西舞鶴駅から1500m | ||
土地面積 | 158㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
舞鶴-10 | 住居表示 | 京都府舞鶴市亀岩町119番 | 15.6万円/坪 (5.1万円/㎡) 前年比▲1.6% |
最寄り駅 | 東舞鶴駅から2400m | ||
土地面積 | 252㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
舞鶴-11 | 住居表示 | 京都府舞鶴市田中町24番14 | 14.9万円/坪 (4.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 東舞鶴駅から3500m | ||
土地面積 | 297㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
舞鶴-12 | 住居表示 | 京都府舞鶴市字上安久小字洲崎651番36 | 10.9万円/坪 (3.5万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 西舞鶴駅から1800m | ||
土地面積 | 286㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
舞鶴-13 | 住居表示 | 京都府舞鶴市字浜小字浜1019番1 | 19.8万円/坪 (6.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 東舞鶴駅から500m | ||
土地面積 | 233㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
舞鶴-14 | 住居表示 | 京都府舞鶴市字木ノ下小字木下367番 | 5.1万円/坪 (1.7万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 東舞鶴駅から3700m | ||
土地面積 | 921㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
舞鶴-15 | 住居表示 | 京都府舞鶴市白屋町17番3外 | 3.7万円/坪 (1.2万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 東舞鶴駅から6500m | ||
土地面積 | 834㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
舞鶴-16 | 住居表示 | 京都府舞鶴市字上福井小字三田地1032番2 | 6.9万円/坪 (2.2万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 四所駅から700m | ||
土地面積 | 438㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
舞鶴-17 | 住居表示 | 京都府舞鶴市字八戸地小字村中西556番1 | 1.7万円/坪 (0.6万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 四所駅から4400m | ||
土地面積 | 247㎡ | ||
用途区分 | ー |
※出所:国土交通省「不動産情報ライブラリ・地価公示・都道府県地価調査の検索」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
舞鶴市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、舞鶴市はどうなるのだろうか。
◆舞鶴市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 83,990 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 79,002 人 | 94.1 | |
2025年 | 73,818 人 | 87.9 | |
2030年 | 68,587 人 | 81.7 | |
2035年 | 63,428 人 | 75.5 | |
2040年 | 58,337 人 | 69.5 | |
2045年 | 53,627 人 | 63.8 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
(参考)京都府舞鶴市八田のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
舞鶴市:63.8
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
福知山市:84.4
綾部市:61.9
宮津市:51.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション(年収から計算)」を参照。2024年11月調査 |
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「step4」まで選択して「無料査定スタート」を押せば、簡単に査定依頼が可能。無料で最大6社の査定額を受け取れるので、ぜひ活用してみよう。
提携する不動産仲介会社が1,700社以上と多く、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地など幅広い種類の不動産にも対応している(サービス提供:リビンマッチ)。