八丁堀駅(東京都)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
八丁堀駅(東京都)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、220万円/坪(10年前比+57.8%)
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八丁堀駅(東京都)の中古戸建て価格
- 33,291万円(220万円/坪)
- 10年前比+57.8%(前年比▲4.9%)
- 平均築年 : 1985年
- 平均駅距離 : 3.89分
- 平均専有面積 : 500.0㎡(151.5坪)
- 平均土地面積 : 100.0㎡(30.3坪)
![八丁堀駅(東京都)の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/0/b/-/img_0bf26b9230e42a8be840b35989c9cf6818949.png)
◆八丁堀駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 149万円/坪 |
2010年 | 139万円/坪 |
2015年 | 166万円/坪 |
2020年(現在) | 220万円/坪 |
2025年 | 207万円/坪 |
2030年 | 195万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
八丁堀駅:33,291万円(220万円/坪、10年前比+57.8%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
千代田区:33,423万円(251万円/坪、10年前比+58.2%)
港区:27,690万円(241万円/坪、10年前比+28.4%)
台東区:14,345万円(243万円/坪、10年前比+56.4%)
墨田区:5,581万円(185万円/坪、10年前比+39.7%)
江東区:7,799万円(258万円/坪、10年前比+20.4%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+50.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲11.6%
- グッドシナリオ
34,073万円(225.3万円/坪、10年間で+2.3%を予想) - ノーマルシナリオ
29,435万円(194.6万円/坪、10年間で▲11.6%を予想) - バッドシナリオ
27,816万円(183.9万円/坪、10年間で▲16.4%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
千代田区:43,444万円(326万円/坪、10年後は+30.0%)
港区:24,449万円(213万円/坪、10年後は▲11.7%)
台東区:14,776万円(251万円/坪、10年後は+3.0%)
墨田区:6,586万円(218万円/坪、10年後は+18.0%)
江東区:7,227万円(239万円/坪、10年後は▲7.3%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆八丁堀駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 232.0万円/坪 |
5年 | 231.8万円/坪 |
10年 | 236.3万円/坪 |
15年 | 270.5万円/坪 |
20年 | 184.0万円/坪 |
25年 | 222.1万円/坪 |
30年 | 206.3万円/坪 |
35年 | 180.4万円/坪 |
40年 | 208.4万円/坪 |
![八丁堀駅(東京都)の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/0/f/-/img_0f81212cd897d964b9db50008ac94e7725335.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆中央区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
中央-1 | 住居表示 | 東京都中央区月島2−16−9 | 298.2万円/坪 (96.9万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 月島駅から300m | ||
土地面積 | 82㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
中央-2 | 住居表示 | 東京都中央区明石町5−19 | 516.9万円/坪 (168.0万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 築地駅から430m | ||
土地面積 | 435㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
中央-3 | 住居表示 | 東京都中央区勝どき3−4−18 | 403.1万円/坪 (131.0万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 勝どき駅から200m | ||
土地面積 | 799㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
中央-4 | 住居表示 | 東京都中央区月島3−25−3 | 396.9万円/坪 (129.0万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 勝どき駅から500m | ||
土地面積 | 558㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
中央-5 | 住居表示 | 東京都中央区佃3−11−13 | 265.5万円/坪 (86.3万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 月島駅から160m | ||
土地面積 | 59㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
中央-6 | 住居表示 | 東京都中央区佃3−3−9 | 609.2万円/坪 (198.0万円/㎡) 前年比▲1.5% |
最寄り駅 | 月島駅から120m | ||
土地面積 | 717㎡ | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
中央-7 | 住居表示 | 東京都中央区佃2−12−12 | 390.8万円/坪 (127.0万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 月島駅から230m | ||
土地面積 | 742㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
中央-8 | 住居表示 | 東京都中央区日本橋浜町3−28−2 | 378.5万円/坪 (123.0万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 浜町駅から480m | ||
土地面積 | 727㎡ | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
中央-9 | 住居表示 | 東京都中央区日本橋中洲2−3 | 384.6万円/坪 (125.0万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 水天宮前駅から370m | ||
土地面積 | 880㎡ | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
中央-10 | 住居表示 | 東京都中央区晴海5−1−9 | 323.1万円/坪 (105.0万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 勝どき駅から900m | ||
土地面積 | 4158㎡ | ||
用途区分 | 商業地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
八丁堀駅がある中央区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、八丁堀駅を含む、中央区はどうなるのだろうか。
◆中央区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 141,183 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 155,853 人 | 110.4 | |
2025年 | 167,587 人 | 118.7 | |
2030年 | 176,749 人 | 125.2 | |
2035年 | 183,420 人 | 129.9 | |
2040年 | 187,864 人 | 133.1 | |
2045年 | 190,496 人 | 134.9 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![中央区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/2/2/-/img_22d4b80e4d9b74fae523bbf347e8d7a66189.png)
(参考)八丁堀駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
中央区:134.9
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
千代田区:132.8
港区:134.4
台東区:116.4
墨田区:105.4
江東区:116.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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八丁堀駅の中古戸建ての過去の売買事例
八丁堀駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆中央区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中央区八丁堀 | 12,000万円 ・388.7万円/坪 (126.3万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積35㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1993年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中央区八丁堀 | 61,000万円 ・187.7万円/坪 (61.0万円/m²) ・床面積1000㎡ (土地面積260㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1981年築、RC | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都中央区湊 | 23,000万円 ・307.7万円/坪 (100.0万円/m²) ・床面積230㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2002年築、鉄骨造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中央区八丁堀 | 3,000万円 ・115.4万円/坪 (37.5万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1958年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都中央区八丁堀 | 81,000万円 ・2,623.5万円/坪 (852.6万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積135㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1970年築、鉄骨造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都中央区八丁堀 | 48,000万円 ・868.8万円/坪 (282.4万円/m²) ・床面積170㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1962年築、0 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都中央区八丁堀 | 440,000万円 ・13,538.5万円/坪 (4,400.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積510㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都中央区入船 | 8,600万円 ・441.0万円/坪 (143.3万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積35㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都中央区入船 | 8,400万円 ・430.8万円/坪 (140.0万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積30㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都中央区日本橋茅場町 | 63,000万円 ・258.5万円/坪 (84.0万円/m²) ・床面積750㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1962年築、SRC | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都中央区新富 | 8,500万円 ・174.4万円/坪 (56.7万円/m²) ・床面積150㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1984年築、鉄骨造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都中央区新川 | 4,900万円 ・150.8万円/坪 (49.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都中央区新川 | 21,000万円 ・215.4万円/坪 (70.0万円/m²) ・床面積300㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1990年築、RC | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都中央区新川 | 10,000万円 ・81.0万円/坪 (26.3万円/m²) ・床面積380㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1973年築、RC | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都中央区八丁堀 | 240,000万円 ・1,678.3万円/坪 (545.5万円/m²) ・床面積440㎡ (土地面積320㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1981年築、RC | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中央区八丁堀 | 58,000万円 ・388.0万円/坪 (126.1万円/m²) ・床面積460㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1990年築、鉄骨造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中央区八丁堀 | 110,000万円 ・371.9万円/坪 (120.9万円/m²) ・床面積910㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1994年築、SRC | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都中央区入船 | 11,000万円 ・211.5万円/坪 (68.8万円/m²) ・床面積160㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1970年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都中央区新川 | 2,100万円 ・80.8万円/坪 (26.3万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都中央区新川 | 40,000万円 ・189.3万円/坪 (61.5万円/m²) ・床面積650㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 八丁堀駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1974年築、SRC |
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