兵庫県姫路市城見台の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
兵庫県姫路市城見台の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、81万円/坪(10年前比▲43.9%)
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兵庫県姫路市城見台の中古戸建て価格
- 2,951万円(81万円/坪)
- 10年前比▲43.9%(前年比▲3.6%)
- 平均築年 : 1989年
- 平均駅距離 : 37.31分
- 平均専有面積 : 120.0㎡(36.4坪)
- 平均土地面積 : 170.0㎡(51.5坪)
![兵庫県姫路市城見台の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/0/0/-/img_0020f8e078b1fcffba155571e4f9f42817436.png)
◆兵庫県姫路市城見台の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 127万円/坪 |
2010年 | 145万円/坪 |
2015年 | 129万円/坪 |
2020年(現在) | 81万円/坪 |
2025年 | 69万円/坪 |
2030年 | 58万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
兵庫県姫路市城見台:2,951万円(81万円/坪、10年前比-43.9%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
加古川市:2,471万円(82万円/坪、10年前比▲22.6%)
高砂市:2,437万円(81万円/坪、10年前比▲25.0%)
加西市:3,038万円(84万円/坪、10年前比▲21.2%)
宍粟市:2,398万円(66万円/坪、10年前比▲52.2%)
たつの市:2,437万円(77万円/坪、10年前比+12.1%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲21.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲28.7%
- グッドシナリオ
2,716万円(74.8万円/坪、10年間で▲8.0%を予想) - ノーマルシナリオ
2,104万円(58.0万円/坪、10年間で▲28.7%を予想) - バッドシナリオ
1,430万円(39.4万円/坪、10年間で▲51.5%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲35.4%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆兵庫県姫路市城見台の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 38.8万円/坪 |
5年 | 39.0万円/坪 |
10年 | 36.9万円/坪 |
15年 | 34.8万円/坪 |
20年 | 35.3万円/坪 |
25年 | 32.5万円/坪 |
30年 | 29.4万円/坪 |
35年 | 22.7万円/坪 |
40年 | 24.2万円/坪 |
![兵庫県姫路市城見台の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/d/2/-/img_d2da04234eaf6b15a59cc4ecc901461921632.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆姫路市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
姫路-1 | 住居表示 | 兵庫県姫路市白浜町寺家1丁目194番 | 22.5万円/坪 (7.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 白浜の宮駅から650m | ||
土地面積 | 154㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
姫路-2 | 住居表示 | 兵庫県姫路市西脇字構ノ内437番 | 5.9万円/坪 (1.9万円/㎡) 前年比▲4.5% |
最寄り駅 | 太市駅から300m | ||
土地面積 | 388㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
姫路-3 | 住居表示 | 兵庫県姫路市飾磨区都倉1丁目503番5 | 27.2万円/坪 (8.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 亀山駅から400m | ||
土地面積 | 182㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-4 | 住居表示 | 兵庫県姫路市花田町小川字山中859番 | 11.3万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比▲2.1% |
最寄り駅 | 御着駅から3500m | ||
土地面積 | 363㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-5 | 住居表示 | 兵庫県姫路市飾東町豊国字南居垣内350番1 | 8.6万円/坪 (2.8万円/㎡) 前年比▲2.5% |
最寄り駅 | 御着駅から3500m | ||
土地面積 | 419㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
姫路-6 | 住居表示 | 兵庫県姫路市五軒邸3丁目51番 | 30.6万円/坪 (10.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 姫路駅から2000m | ||
土地面積 | 746㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-7 | 住居表示 | 兵庫県姫路市北条永良町198番2 | 29.9万円/坪 (9.7万円/㎡) 前年比+1.0% |
最寄り駅 | 姫路駅から1500m | ||
土地面積 | 174㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-8 | 住居表示 | 兵庫県姫路市飾西字万燈山下678番5 | 16.7万円/坪 (5.4万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 余部駅から550m | ||
土地面積 | 198㎡ | ||
用途区分 | 第二種低層住居専用地域 | ||
姫路-9 | 住居表示 | 兵庫県姫路市網干区北新在家150番 | 21.3万円/坪 (6.9万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 山陽網干駅から750m | ||
土地面積 | 278㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-10 | 住居表示 | 兵庫県姫路市飯田2丁目307番14 | 26.2万円/坪 (8.5万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 亀山駅から600m | ||
土地面積 | 227㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-11 | 住居表示 | 兵庫県姫路市岡田字七反長392番 | 17.8万円/坪 (5.8万円/㎡) 前年比▲2.9% |
最寄り駅 | 姫路駅から2800m | ||
土地面積 | 254㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-12 | 住居表示 | 兵庫県姫路市青山3−21−3 | 21.6万円/坪 (7.0万円/㎡) 前年比▲0.1% |
最寄り駅 | 播磨高岡駅から2000m | ||
土地面積 | 192㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-13 | 住居表示 | 兵庫県姫路市飾磨区矢倉町1丁目92番 | 25.0万円/坪 (8.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 英賀保駅から850m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
姫路-14 | 住居表示 | 兵庫県姫路市広畑区北野町2丁目9番 | 24.2万円/坪 (7.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 英賀保駅から1400m | ||
土地面積 | 259㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
姫路-15 | 住居表示 | 兵庫県姫路市坊主町66番3 | 31.4万円/坪 (10.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 姫路駅から2600m | ||
土地面積 | 260㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
姫路-16 | 住居表示 | 兵庫県姫路市広畑区才字宮ノ下277番7 | 18.8万円/坪 (6.1万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 英賀保駅から1600m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
姫路-17 | 住居表示 | 兵庫県姫路市広畑区小坂字細長161番11 | 24.9万円/坪 (8.1万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | はりま勝原駅から950m | ||
土地面積 | 152㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
姫路-18 | 住居表示 | 兵庫県姫路市網干区高田字前田729番 | 22.8万円/坪 (7.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 網干駅から550m | ||
土地面積 | 162㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
姫路-19 | 住居表示 | 兵庫県姫路市網干区津市場字遠ヶ坪765番15 | 17.3万円/坪 (5.6万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 山陽網干駅から1400m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
姫路市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、姫路市はどうなるのだろうか。
◆姫路市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 535,664 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 529,772 人 | 98.9 | |
2025年 | 519,761 人 | 97.0 | |
2030年 | 507,393 人 | 94.7 | |
2035年 | 493,196 人 | 92.1 | |
2040年 | 477,813 人 | 89.2 | |
2045年 | 461,967 人 | 86.2 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![姫路市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/b/6/-/img_b6b1dc73bfa32372ec793f053c6a77b86239.png)
(参考)兵庫県姫路市城見台のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
姫路市:86.2
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
加古川市:86.2
高砂市:71.4
加西市:69.3
宍粟市:51.8
たつの市:68.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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兵庫県姫路市城見台の中古戸建ての過去の売買事例
兵庫県姫路市城見台付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆姫路市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 400万円 ・10.3万円/坪 (3.3万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 砥堀駅から徒歩52分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1990年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 850万円 ・17.4万円/坪 (5.7万円/m²) ・床面積150㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 野里駅から徒歩36分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1990年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 750万円 ・17.1万円/坪 (5.6万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 砥堀駅から徒歩35分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1990年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 480万円 ・11.4万円/坪 (3.7万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 砥堀駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1988年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 530万円 ・20.4万円/坪 (6.6万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 砥堀駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1983年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 1,100万円 ・29.4万円/坪 (9.6万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 砥堀駅から徒歩58分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1991年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 820万円 ・22.9万円/坪 (7.5万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 野里駅から徒歩36分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1986年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 640万円 ・15.8万円/坪 (5.1万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積185㎡) |
最寄り駅 | 野里駅から徒歩36分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1989年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 1,300万円 ・29.6万円/坪 (9.6万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 砥堀駅から徒歩31分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1990年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 1,000万円 ・24.6万円/坪 (8.0万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積185㎡) |
最寄り駅 | 砥堀駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1989年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 450万円 ・16.3万円/坪 (5.3万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 砥堀駅から徒歩25分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1984年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 1,000万円 ・24.6万円/坪 (8.0万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 砥堀駅から徒歩49分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1990年築、鉄骨造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 500万円 ・13.4万円/坪 (4.3万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 野里駅から徒歩35分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1991年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 800万円 ・19.7万円/坪 (6.4万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積170㎡) |
最寄り駅 | 砥堀駅から徒歩23分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1984年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 900万円 ・21.3万円/坪 (6.9万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積170㎡) |
最寄り駅 | 砥堀駅から徒歩43分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1990年築、軽量鉄骨造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 1,300万円 ・27.6万円/坪 (9.0万円/m²) ・床面積145㎡ (土地面積170㎡) |
最寄り駅 | 野里駅から徒歩35分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1989年築、軽量鉄骨造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 850万円 ・22.7万円/坪 (7.4万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 野里駅から徒歩35分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1991年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 790万円 ・18.0万円/坪 (5.9万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 野里駅から徒歩32分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1990年築、軽量鉄骨造 | ||
2016年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 1,400万円 ・41.0万円/坪 (13.3万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 野里駅から徒歩43分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1985年築、木造 | ||
2015年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県姫路市城見台 | 930万円 ・23.8万円/坪 (7.8万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積185㎡) |
最寄り駅 | 砥堀駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | 市街化調整区域 | ||
建物属性 | 1986年築、木造 |
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