兵庫県尼崎市若王寺の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
兵庫県尼崎市若王寺の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、116万円/坪(10年前比▲15.2%)
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兵庫県尼崎市若王寺の中古戸建て価格
- 3,324万円(116万円/坪)
- 10年前比▲15.2%(前年比+10.5%)
- 平均築年 : 2009年
- 平均駅距離 : 17.35分
- 平均専有面積 : 95.0㎡(28.8坪)
- 平均土地面積 : 90.0㎡(27.3坪)
![兵庫県尼崎市若王寺の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/2/b/-/img_2b86104d83c3c558f8f99737c303c59418461.png)
◆兵庫県尼崎市若王寺の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 158万円/坪 |
2010年 | 136万円/坪 |
2015年 | 157万円/坪 |
2020年(現在) | 116万円/坪 |
2025年 | 115万円/坪 |
2030年 | 115万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
兵庫県尼崎市若王寺:3,324万円(116万円/坪、10年前比-15.2%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
西宮市:4,620万円(145万円/坪、10年前比+11.4%)
伊丹市:4,151万円(137万円/坪、10年前比+9.2%)
大阪市西淀川区:2,484万円(82万円/坪、10年前比▲3.9%)
大阪市淀川区:3,503万円(110万円/坪、10年前比+8.5%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+6.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲0.8%
- グッドシナリオ
3,623万円(126.1万円/坪、10年間で+9.0%を予想) - ノーマルシナリオ
3,299万円(114.8万円/坪、10年間で▲0.8%を予想) - バッドシナリオ
2,291万円(79.7万円/坪、10年間で▲31.1%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+9.1%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆兵庫県尼崎市若王寺の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 107.6万円/坪 |
5年 | 82.2万円/坪 |
10年 | 81.7万円/坪 |
15年 | 68.4万円/坪 |
20年 | 62.3万円/坪 |
25年 | 62.2万円/坪 |
30年 | 57.1万円/坪 |
35年 | 53.0万円/坪 |
40年 | 51.5万円/坪 |
![兵庫県尼崎市若王寺の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/3/c/-/img_3ce9b35fffc46c63f7d79d10a756083322665.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆尼崎市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
尼崎-1 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市東園田町3丁目14番11外 | 63.7万円/坪 (20.7万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 園田駅から1100m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
尼崎-2 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市上坂部2−20−24 | 54.5万円/坪 (17.7万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 塚口駅から600m | ||
土地面積 | 199㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
尼崎-3 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市塚口本町4−3−18 | 62.5万円/坪 (20.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 稲野駅から450m | ||
土地面積 | 178㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
尼崎-4 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市東園田町6丁目118番7 | 66.8万円/坪 (21.7万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 園田駅から550m | ||
土地面積 | 269㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
尼崎-5 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市武庫之荘2−20−4 | 103.7万円/坪 (33.7万円/㎡) 前年比+0.3% |
最寄り駅 | 武庫之荘駅から430m | ||
土地面積 | 336㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
尼崎-6 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市西立花町1−13−28 | 49.2万円/坪 (16.0万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 立花駅から540m | ||
土地面積 | 72㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
尼崎-7 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市南清水22−4 | 44.6万円/坪 (14.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 猪名寺駅から500m | ||
土地面積 | 103㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
尼崎-8 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市武庫之荘本町3−8−22 | 67.4万円/坪 (21.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 武庫之荘駅から1200m | ||
土地面積 | 179㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
尼崎-9 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市食満2−4−10 | 48.6万円/坪 (15.8万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 猪名寺駅から1200m | ||
土地面積 | 82㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
尼崎-10 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市小中島3−2−12 | 51.7万円/坪 (16.8万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 園田駅から950m | ||
土地面積 | 113㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
尼崎-11 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市稲葉荘3−7−3 | 51.7万円/坪 (16.8万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 立花駅から1700m | ||
土地面積 | 120㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
尼崎-12 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市南武庫之荘4−7−11 | 81.2万円/坪 (26.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 武庫之荘駅から800m | ||
土地面積 | 201㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
尼崎-13 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市武庫元町1−28−16 | 67.7万円/坪 (22.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 武庫之荘駅から1400m | ||
土地面積 | 227㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
尼崎-14 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市南塚口町3−9−23 | 103.7万円/坪 (33.7万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 阪急塚口駅から530m | ||
土地面積 | 712㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
尼崎-15 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市戸ノ内町3−28−7 | 27.7万円/坪 (9.0万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 園田駅から2200m | ||
土地面積 | 104㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
尼崎-16 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市大西町2−2−24 | 56.3万円/坪 (18.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 立花駅から1200m | ||
土地面積 | 155㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
尼崎-17 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市猪名寺1−19−23 | 43.4万円/坪 (14.1万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 猪名寺駅から380m | ||
土地面積 | 65㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
尼崎-18 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市武庫の里2−21−13 | 59.4万円/坪 (19.3万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 武庫之荘駅から2000m | ||
土地面積 | 141㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
尼崎-19 | 住居表示 | 兵庫県尼崎市潮江3−6−8 | 51.1万円/坪 (16.6万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 尼崎駅から850m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
尼崎市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、尼崎市はどうなるのだろうか。
◆尼崎市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 452,563 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 444,350 人 | 98.2 | |
2025年 | 433,229 人 | 95.7 | |
2030年 | 420,102 人 | 92.8 | |
2035年 | 405,569 人 | 89.6 | |
2040年 | 390,642 人 | 86.3 | |
2045年 | 376,112 人 | 83.1 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![尼崎市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/a/d/-/img_ad7861f00f1111ba3a1076cd1d3587716187.png)
(参考)兵庫県尼崎市若王寺のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
尼崎市:83.1
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
西宮市:90.5
伊丹市:86.8
大阪市西淀川区:83.7
大阪市淀川区:98.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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兵庫県尼崎市若王寺の中古戸建ての過去の売買事例
兵庫県尼崎市若王寺付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆尼崎市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 61,000万円 ・89.4万円/坪 (29.0万円/m²) ・床面積2100㎡ (土地面積1500㎡) |
最寄り駅 | 園田駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1994年築、RC | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 1,300万円 ・44.4万円/坪 (14.4万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 園田駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1997年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 900万円 ・30.8万円/坪 (10.0万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 園田駅から徒歩23分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1997年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 24,000万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積1200㎡ (土地面積820㎡) |
最寄り駅 | 園田駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1994年築、RC | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 3,700万円 ・113.8万円/坪 (37.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 園田駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 740万円 ・41.4万円/坪 (13.5万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 塚口駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1976年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 1,300万円 ・38.1万円/坪 (12.4万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 塚口駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 1,900万円 ・65.0万円/坪 (21.1万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 塚口駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1972年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 550万円 ・30.8万円/坪 (10.0万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 塚口駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1976年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 3,600万円 ・85.2万円/坪 (27.7万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 園田駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1978年築、鉄骨造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 9,300万円 ・52.0万円/坪 (16.9万円/m²) ・床面積550㎡ (土地面積550㎡) |
最寄り駅 | 園田駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2002年築、鉄骨造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 2,900万円 ・93.9万円/坪 (30.5万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 園田駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 600万円 ・26.4万円/坪 (8.6万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 園田駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 350万円 ・19.6万円/坪 (6.4万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 塚口駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1976年築、木造 | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 3,800万円 ・123.1万円/坪 (40.0万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 園田駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 26,000万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積1300㎡ (土地面積1700㎡) |
最寄り駅 | 園田駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1986年築、軽量鉄骨造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 700万円 ・39.2万円/坪 (12.7万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 塚口駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1973年築、木造 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 1,200万円 ・35.2万円/坪 (11.4万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 塚口駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1996年築、木造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 1,200万円 ・56.8万円/坪 (18.5万円/m²) ・床面積65㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 塚口駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1975年築、木造 | ||
2016年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県尼崎市若王寺 | 3,100万円 ・100.4万円/坪 (32.6万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 園田駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2015年築、木造 |
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