兵庫県明石市大蔵本町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
兵庫県明石市大蔵本町の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、91万円/坪(10年前比+8.0%)
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兵庫県明石市大蔵本町の中古戸建て価格
- 2,738万円(91万円/坪)
- 10年前比+8.0%(前年比+0.4%)
- 平均築年 : 2006年
- 平均駅距離 : 5分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 130.0㎡(39.4坪)
![兵庫県明石市大蔵本町の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/a/a/-/img_aa4418b623f3f66ec69ef1fc06b8304718228.png)
◆兵庫県明石市大蔵本町の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 90万円/坪 |
2010年 | 84万円/坪 |
2015年 | 85万円/坪 |
2020年(現在) | 91万円/坪 |
2025年 | 94万円/坪 |
2030年 | 97万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
兵庫県明石市大蔵本町:2,738万円(91万円/坪、10年前比+8.0%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
神戸市垂水区:3,802万円(120万円/坪、10年前比▲0.6%)
神戸市西区:3,542万円(106万円/坪、10年前比▲10.1%)
加古川市:2,471万円(82万円/坪、10年前比▲22.6%)
加古郡稲美町:2,687万円(85万円/坪、10年前比+10.9%)
加古郡播磨町:2,512万円(83万円/坪、10年前比▲17.5%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲8.0%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+7.5%
- グッドシナリオ
3,079万円(101.8万円/坪、10年間で+12.4%を予想) - ノーマルシナリオ
2,943万円(97.3万円/坪、10年間で+7.5%を予想) - バッドシナリオ
2,035万円(67.3万円/坪、10年間で▲25.7%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲11.3%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆兵庫県明石市大蔵本町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 95.3万円/坪 |
5年 | 80.5万円/坪 |
10年 | 66.0万円/坪 |
15年 | 56.4万円/坪 |
20年 | 47.7万円/坪 |
25年 | 44.2万円/坪 |
30年 | 41.6万円/坪 |
35年 | 34.3万円/坪 |
40年 | 28.3万円/坪 |
![兵庫県明石市大蔵本町の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/2/b/-/img_2b7ae119d32c47c2028fb3a418e56b5319193.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆明石市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
明石-1 | 住居表示 | 兵庫県明石市大久保町西嶋字大歳937番2 | 21.5万円/坪 (7.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西江井ヶ島駅から350m | ||
土地面積 | 247㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
明石-2 | 住居表示 | 兵庫県明石市材木町15−12 | 34.2万円/坪 (11.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から1000m | ||
土地面積 | 105㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
明石-3 | 住居表示 | 兵庫県明石市二見町西二見字山中157番60 | 24.2万円/坪 (7.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 土山駅から1300m | ||
土地面積 | 141㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
明石-4 | 住居表示 | 兵庫県明石市朝霧町1−7−10 | 37.2万円/坪 (12.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 大蔵谷駅から550m | ||
土地面積 | 137㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
明石-5 | 住居表示 | 兵庫県明石市大久保町ゆりのき通2丁目15番1 | 39.7万円/坪 (12.9万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 大久保駅から550m | ||
土地面積 | 144㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
明石-6 | 住居表示 | 兵庫県明石市太寺4−8−7 | 54.8万円/坪 (17.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から1300m | ||
土地面積 | 219㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
明石-7 | 住居表示 | 兵庫県明石市人丸町5−3 | 44.6万円/坪 (14.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から900m | ||
土地面積 | 171㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
明石-8 | 住居表示 | 兵庫県明石市二見町福里字池之下563番45 | 21.7万円/坪 (7.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 土山駅から650m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
明石-9 | 住居表示 | 兵庫県明石市東朝霧丘19−3 | 33.5万円/坪 (10.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から3000m | ||
土地面積 | 215㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
明石-10 | 住居表示 | 兵庫県明石市大久保町大窪字北開知448番6 | 26.2万円/坪 (8.5万円/㎡) 前年比+1.8% |
最寄り駅 | 大久保駅から850m | ||
土地面積 | 155㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
明石-11 | 住居表示 | 兵庫県明石市王子2−16−8 | 35.7万円/坪 (11.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西新町駅から600m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
明石-12 | 住居表示 | 兵庫県明石市二見町東二見字松ノ本839番4 | 24.9万円/坪 (8.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 東二見駅から500m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
明石-13 | 住居表示 | 兵庫県明石市野々上2丁目7番5 | 38.2万円/坪 (12.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西明石駅から750m | ||
土地面積 | 197㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
明石-14 | 住居表示 | 兵庫県明石市魚住町住吉3丁目722番16 | 24.8万円/坪 (8.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 山陽魚住駅から550m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
明石-15 | 住居表示 | 兵庫県明石市大久保町谷八木字道屋634番7 | 21.5万円/坪 (7.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 中八木駅から800m | ||
土地面積 | 105㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
明石-16 | 住居表示 | 兵庫県明石市藤江字中尾890番38 | 34.8万円/坪 (11.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西明石駅から750m | ||
土地面積 | 156㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
明石-17 | 住居表示 | 兵庫県明石市大久保町高丘3丁目5番9 | 25.1万円/坪 (8.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 大久保駅から2600m | ||
土地面積 | 264㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
明石-18 | 住居表示 | 兵庫県明石市大久保町八木字道重105番4 | 28.7万円/坪 (9.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 中八木駅から70m | ||
土地面積 | 221㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
明石-19 | 住居表示 | 兵庫県明石市魚住町西岡字坂ノ下2172番37 | 23.5万円/坪 (7.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 魚住駅から1400m | ||
土地面積 | 72㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
明石市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、明石市はどうなるのだろうか。
◆明石市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 293,409 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 292,443 人 | 99.7 | |
2025年 | 288,870 人 | 98.5 | |
2030年 | 283,726 人 | 96.7 | |
2035年 | 277,161 人 | 94.5 | |
2040年 | 269,525 人 | 91.9 | |
2045年 | 261,401 人 | 89.1 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![明石市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/e/b/-/img_eb300f97b5d8ce8e5e7737b6b67a941c6129.png)
(参考)兵庫県明石市大蔵本町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
明石市:89.1
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市垂水区:84.5
神戸市西区:80.2
加古川市:86.2
加古郡稲美町:83.2
加古郡播磨町:87.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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兵庫県明石市大蔵本町の中古戸建ての過去の売買事例
兵庫県明石市大蔵本町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆明石市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県明石市大蔵本町 | 700万円 ・21.5万円/坪 (7.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 人丸前駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県明石市大蔵本町 | 500万円 ・25.6万円/坪 (8.3万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 人丸前駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1979年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県明石市大蔵本町 | 850万円 ・37.4万円/坪 (12.1万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 人丸前駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1996年築、木造 | ||
2015年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県明石市大蔵本町 | 3,300万円 ・96.7万円/坪 (31.4万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 人丸前駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2015年築、木造 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県明石市大蔵本町 | 250万円 ・7.7万円/坪 (2.5万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 人丸前駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2014年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県明石市大蔵本町 | 1,900万円 ・89.9万円/坪 (29.2万円/m²) ・床面積65㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 人丸前駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2014年築、木造 | ||
2012年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県明石市大蔵本町 | 4,300万円 ・22.4万円/坪 (7.3万円/m²) ・床面積590㎡ (土地面積410㎡) |
最寄り駅 | 人丸前駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1973年築、RC | ||
2011年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県明石市大蔵本町 | 120万円 ・6.7万円/坪 (2.2万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 人丸前駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1960年築、木造 | ||
2009年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県明石市大蔵本町 | 2,400万円 ・82.1万円/坪 (26.7万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 人丸前駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2009年築、木造 | ||
2006年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県明石市大蔵本町 | 1,000万円 ・34.2万円/坪 (11.1万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 人丸前駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1971年築、木造 |
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