兵庫県神戸市中央区割塚通の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
兵庫県神戸市中央区割塚通の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、129万円/坪(10年前比+20.0%)
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兵庫県神戸市中央区割塚通の中古戸建て価格
- 4,686万円(129万円/坪)
- 10年前比+20.0%(前年比+2.1%)
- 平均築年 : 1990年
- 平均駅距離 : 4.62分
- 平均専有面積 : 120.0㎡(36.4坪)
- 平均土地面積 : 85.0㎡(25.8坪)
![兵庫県神戸市中央区割塚通の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/b/0/-/img_b0c7ee5a755db1617f0ad25cac8875c221425.png)
◆兵庫県神戸市中央区割塚通の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 109万円/坪 |
2010年 | 108万円/坪 |
2015年 | 106万円/坪 |
2020年(現在) | 129万円/坪 |
2025年 | 119万円/坪 |
2030年 | 110万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
兵庫県神戸市中央区割塚通:4,686万円(129万円/坪、10年前比+20.0%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
神戸市灘区:4,697万円(155万円/坪、10年前比+20.0%)
神戸市兵庫区:2,918万円(96万円/坪、10年前比▲13.2%)
神戸市北区:2,456万円(74万円/坪、10年前比▲17.4%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲3.5%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲15.2%
- グッドシナリオ
5,131万円(141.4万円/坪、10年間で+9.5%を予想) - ノーマルシナリオ
3,975万円(109.5万円/坪、10年間で▲15.2%を予想) - バッドシナリオ
3,532万円(97.3万円/坪、10年間で▲24.6%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+8.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆神戸市中央区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
神戸中央-1 | 住居表示 | 兵庫県神戸市中央区中山手通6−4−30 | 136.6万円/坪 (44.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 県庁前駅から400m | ||
土地面積 | 175㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
神戸中央-2 | 住居表示 | 兵庫県神戸市中央区山本通2−13−23 | 109.2万円/坪 (35.5万円/㎡) 前年比+1.1% |
最寄り駅 | 三ノ宮駅から760m | ||
土地面積 | 268㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
神戸中央-3 | 住居表示 | 兵庫県神戸市中央区熊内町8−3−10 | 56.0万円/坪 (18.2万円/㎡) 前年比▲2.7% |
最寄り駅 | 地下鉄新神戸駅から800m | ||
土地面積 | 103㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸中央-4 | 住居表示 | 兵庫県神戸市中央区神仙寺通2−4−18 | 62.5万円/坪 (20.3万円/㎡) 前年比▲1.5% |
最寄り駅 | 王子公園駅から1400m | ||
土地面積 | 103㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸中央-5 | 住居表示 | 兵庫県神戸市中央区楠町1−10−10 | 82.5万円/坪 (26.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 大倉山駅から150m | ||
土地面積 | 255㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
神戸中央-6 | 住居表示 | 兵庫県神戸市中央区宮本通2−3−20 | 87.7万円/坪 (28.5万円/㎡) 前年比+1.1% |
最寄り駅 | 灘駅から580m | ||
土地面積 | 98㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
神戸中央-7 | 住居表示 | 兵庫県神戸市中央区熊内町4−3−16 | 105.2万円/坪 (34.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 地下鉄新神戸駅から360m | ||
土地面積 | 283㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
神戸中央-8 | 住居表示 | 兵庫県神戸市中央区熊内橋通3−2−5 | 75.1万円/坪 (24.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 阪急春日野道駅から500m | ||
土地面積 | 124㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
神戸中央-9 | 住居表示 | 兵庫県神戸市中央区再度筋町12−6 | 79.1万円/坪 (25.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 県庁前駅から900m | ||
土地面積 | 203㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
神戸中央-10 | 住居表示 | 兵庫県神戸市中央区山本通1−6−30 | 168.6万円/坪 (54.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 三ノ宮駅から800m | ||
土地面積 | 282㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
神戸中央-11 | 住居表示 | 兵庫県神戸市中央区山本通4−14−21 | 112.6万円/坪 (36.6万円/㎡) 前年比+2.2% |
最寄り駅 | 県庁前駅から690m | ||
土地面積 | 876㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
神戸中央-12 | 住居表示 | 兵庫県神戸市中央区山本通3−19−22 | 60.6万円/坪 (19.7万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 県庁前駅から940m | ||
土地面積 | 107㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸中央-13 | 住居表示 | 兵庫県神戸市中央区下山手通7−2−11 | 92.0万円/坪 (29.9万円/㎡) 前年比+0.3% |
最寄り駅 | 花隈駅から400m | ||
土地面積 | 79㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
神戸市中央区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、神戸市中央区はどうなるのだろうか。
◆神戸市中央区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 135,153 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 142,718 人 | 105.6 | |
2025年 | 147,778 人 | 109.3 | |
2030年 | 150,732 人 | 111.5 | |
2035年 | 151,692 人 | 112.2 | |
2040年 | 150,968 人 | 111.7 | |
2045年 | 149,003 人 | 110.2 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![神戸市中央区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/9/a/-/img_9aaddd9567919cf76692f41560a42b936297.png)
(参考)兵庫県神戸市中央区割塚通のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市中央区:110.2
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市灘区:97.8
神戸市兵庫区:87.9
神戸市北区:70.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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兵庫県神戸市中央区割塚通の中古戸建ての過去の売買事例
兵庫県神戸市中央区割塚通付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆神戸市中央区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市中央区割塚通 | 4,700万円 ・72.3万円/坪 (23.5万円/m²) ・床面積200㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 春日野道駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1992年築、RC | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市中央区割塚通 | 1,700万円 ・74.7万円/坪 (24.3万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 灘駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1998年築、軽量鉄骨造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市中央区割塚通 | 5,100万円 ・62.8万円/坪 (20.4万円/m²) ・床面積250㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 春日野道駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1982年築、鉄骨造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市中央区割塚通 | 13,000万円 ・70.2万円/坪 (22.8万円/m²) ・床面積570㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 春日野道駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1998年築、RC | ||
2015年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市中央区割塚通 | 49,000万円 ・269.2万円/坪 (87.5万円/m²) ・床面積560㎡ (土地面積850㎡) |
最寄り駅 | 灘駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1975年築、RC、鉄骨造、軽量鉄骨造 | ||
2014年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市中央区割塚通 | 28,000万円 ・71.8万円/坪 (23.3万円/m²) ・床面積1200㎡ (土地面積260㎡) |
最寄り駅 | 春日野道駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1989年築、RC | ||
2014年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市中央区割塚通 | 14,000万円 ・100.2万円/坪 (32.6万円/m²) ・床面積430㎡ (土地面積850㎡) |
最寄り駅 | 灘駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1975年築、RC、鉄骨造 | ||
2013年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市中央区割塚通 | 5,700万円 ・45.0万円/坪 (14.6万円/m²) ・床面積390㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 灘駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1987年築、RC | ||
2011年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市中央区割塚通 | 5,400万円 ・57.3万円/坪 (18.6万円/m²) ・床面積290㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 灘駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1988年築、鉄骨造 |
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