兵庫県西宮市門戸岡田町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
兵庫県西宮市門戸岡田町の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、159万円/坪(10年前比+5.5%)
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兵庫県西宮市門戸岡田町の中古戸建て価格
- 5,036万円(159万円/坪)
- 10年前比+5.5%(前年比+0.6%)
- 平均築年 : 2007年
- 平均駅距離 : 7.4分
- 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
- 平均土地面積 : 100.0㎡(30.3坪)
![兵庫県西宮市門戸岡田町の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/1/a/-/img_1a3055f8f63d79c81ded60053a87c8a020060.png)
◆兵庫県西宮市門戸岡田町の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 165万円/坪 |
2010年 | 150万円/坪 |
2015年 | 176万円/坪 |
2020年(現在) | 159万円/坪 |
2025年 | 148万円/坪 |
2030年 | 138万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
兵庫県西宮市門戸岡田町:5,036万円(159万円/坪、10年前比+5.5%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
神戸市北区:2,456万円(74万円/坪、10年前比▲17.4%)
尼崎市:3,114万円(103万円/坪、10年前比▲15.6%)
芦屋市:6,934万円(176万円/坪、10年前比+22.9%)
伊丹市:4,151万円(137万円/坪、10年前比+9.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲0.2%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲13.0%
- グッドシナリオ
4,766万円(150.0万円/坪、10年間で▲5.4%を予想) - ノーマルシナリオ
4,382万円(138.0万円/坪、10年間で▲13.0%を予想) - バッドシナリオ
3,036万円(95.6万円/坪、10年間で▲39.7%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+26.1%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆兵庫県西宮市門戸岡田町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 173.9万円/坪 |
5年 | 160.0万円/坪 |
10年 | 142.8万円/坪 |
15年 | 126.7万円/坪 |
20年 | 113.3万円/坪 |
25年 | 98.6万円/坪 |
30年 | 80.0万円/坪 |
35年 | 65.0万円/坪 |
40年 | 49.2万円/坪 |
![兵庫県西宮市門戸岡田町の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/9/6/-/img_9691ed3abb4d14cbfec49b7e05fe64e116757.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆西宮市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
西宮-1 | 住居表示 | 兵庫県西宮市甲子園浦風町18−33 | 109.8万円/坪 (35.7万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 甲子園駅から230m | ||
土地面積 | 153㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
西宮-2 | 住居表示 | 兵庫県西宮市室川町4−13 | 83.1万円/坪 (27.0万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 西宮駅から1300m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
西宮-3 | 住居表示 | 兵庫県西宮市甲子園四番町12−19 | 113.2万円/坪 (36.8万円/㎡) 前年比+0.5% |
最寄り駅 | 甲子園駅から900m | ||
土地面積 | 264㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
西宮-4 | 住居表示 | 兵庫県西宮市南郷町1−8 | 114.2万円/坪 (37.1万円/㎡) 前年比+0.3% |
最寄り駅 | 夙川駅から650m | ||
土地面積 | 158㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
西宮-5 | 住居表示 | 兵庫県西宮市菊谷町5−21 | 118.5万円/坪 (38.5万円/㎡) 前年比+0.5% |
最寄り駅 | 苦楽園口駅から600m | ||
土地面積 | 362㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
西宮-6 | 住居表示 | 兵庫県西宮市大井手町7−18 | 122.2万円/坪 (39.7万円/㎡) 前年比+0.5% |
最寄り駅 | 夙川駅から550m | ||
土地面積 | 287㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
西宮-7 | 住居表示 | 兵庫県西宮市上甲東園2−8−11 | 100.3万円/坪 (32.6万円/㎡) 前年比+0.3% |
最寄り駅 | 甲東園駅から600m | ||
土地面積 | 177㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
西宮-8 | 住居表示 | 兵庫県西宮市下大市東町15−11 | 91.1万円/坪 (29.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から340m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
西宮-9 | 住居表示 | 兵庫県西宮市甲子園口4丁目118番5外 | 104.6万円/坪 (34.0万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 甲子園口駅から600m | ||
土地面積 | 227㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
西宮-10 | 住居表示 | 兵庫県西宮市上甲子園1−8−25 | 99.1万円/坪 (32.2万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 甲子園口駅から1100m | ||
土地面積 | 157㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
西宮-11 | 住居表示 | 兵庫県西宮市結善町1−14 | 117.5万円/坪 (38.2万円/㎡) 前年比+0.5% |
最寄り駅 | 夙川駅から680m | ||
土地面積 | 1254㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
西宮-12 | 住居表示 | 兵庫県西宮市甲東園2−4−8 | 100.0万円/坪 (32.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 甲東園駅から510m | ||
土地面積 | 152㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
西宮-13 | 住居表示 | 兵庫県西宮市瓦林町28−9 | 82.5万円/坪 (26.8万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 西宮北口駅から1300m | ||
土地面積 | 215㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
西宮-14 | 住居表示 | 兵庫県西宮市甲陽園若江町5−7 | 78.5万円/坪 (25.5万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 甲陽園駅から250m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
西宮-15 | 住居表示 | 兵庫県西宮市弓場町9−8 | 86.5万円/坪 (28.1万円/㎡) 前年比+0.4% |
最寄り駅 | 香櫨園駅から830m | ||
土地面積 | 157㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
西宮-16 | 住居表示 | 兵庫県西宮市松風町5−3 | 103.1万円/坪 (33.5万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 苦楽園口駅から450m | ||
土地面積 | 176㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
西宮-17 | 住居表示 | 兵庫県西宮市仁川町1−2−17 | 79.1万円/坪 (25.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 仁川駅から750m | ||
土地面積 | 184㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
西宮-18 | 住居表示 | 兵庫県西宮市愛宕山4−9 | 64.6万円/坪 (21.0万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から1300m | ||
土地面積 | 195㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
西宮-19 | 住居表示 | 兵庫県西宮市大畑町4−10 | 100.6万円/坪 (32.7万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 西宮北口駅から800m | ||
土地面積 | 241㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
西宮市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、西宮市はどうなるのだろうか。
◆西宮市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 487,850 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 488,486 人 | 100.1 | |
2025年 | 483,712 人 | 99.2 | |
2030年 | 475,523 人 | 97.5 | |
2035年 | 465,333 人 | 95.4 | |
2040年 | 453,695 人 | 93.0 | |
2045年 | 441,478 人 | 90.5 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![西宮市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/d/0/-/img_d0b29679e3bf9a5cf3d1d363f30a27a76045.png)
(参考)兵庫県西宮市門戸岡田町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
西宮市:90.5
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市北区:70.3
尼崎市:83.1
芦屋市:91.3
伊丹市:86.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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兵庫県西宮市門戸岡田町の中古戸建ての過去の売買事例
兵庫県西宮市門戸岡田町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆西宮市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 1,000万円 ・24.6万円/坪 (8.0万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 4,800万円 ・147.7万円/坪 (48.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 4,600万円 ・134.8万円/坪 (43.8万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 4,400万円 ・117.7万円/坪 (38.3万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 3,000万円 ・131.9万円/坪 (42.9万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 3,100万円 ・112.2万円/坪 (36.5万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1975年築、木造 | ||
2016年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 3,000万円 ・97.2万円/坪 (31.6万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1993年築、0 | ||
2016年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 6,200万円 ・181.7万円/坪 (59.0万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2016年築、木造 | ||
2014年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 5,600万円 ・164.1万円/坪 (53.3万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2014年築、木造 | ||
2014年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 2,900万円 ・93.9万円/坪 (30.5万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1993年築、木造 | ||
2014年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 6,300万円 ・168.6万円/坪 (54.8万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2014年築、木造 | ||
2013年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 2,500万円 ・85.5万円/坪 (27.8万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1996年築、木造 | ||
2013年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 2,100万円 ・107.7万円/坪 (35.0万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1996年築、木造 | ||
2012年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 3,600万円 ・130.3万円/坪 (42.4万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1996年築、軽量鉄骨造 | ||
2012年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 3,700万円 ・94.9万円/坪 (30.8万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1996年築、鉄骨造 | ||
2012年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 1,500万円 ・92.3万円/坪 (30.0万円/m²) ・床面積50㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1998年築、木造 | ||
2011年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 5,500万円 ・161.2万円/坪 (52.4万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2011年築、木造 | ||
2010年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 770万円 ・43.1万円/坪 (14.0万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1968年築、木造 | ||
2009年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 3,300万円 ・70.0万円/坪 (22.8万円/m²) ・床面積145㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1980年築、RC | ||
2009年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県西宮市門戸岡田町 | 4,300万円 ・94.5万円/坪 (30.7万円/m²) ・床面積140㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 門戸厄神駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2009年築、木造 |
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