千葉県木更津市富士見の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
千葉県木更津市富士見の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、91万円/坪(10年前比+21.8%)
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千葉県木更津市富士見の中古戸建て価格
- 3,016万円(91万円/坪)
- 10年前比+21.8%(前年比+2.5%)
- 平均築年 : 1999年
- 平均駅距離 : 6.5分
- 平均専有面積 : 110.0㎡(33.3坪)
- 平均土地面積 : 220.0㎡(66.7坪)
![千葉県木更津市富士見の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/5/e/-/img_5e8055c83df8c080c1aafd4b9f40423618773.png)
◆千葉県木更津市富士見の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 79万円/坪 |
2010年 | 74万円/坪 |
2015年 | 82万円/坪 |
2020年(現在) | 91万円/坪 |
2025年 | 97万円/坪 |
2030年 | 104万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
千葉県木更津市富士見:3,016万円(91万円/坪、10年前比+21.8%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
木更津市:2,704万円(81万円/坪、10年前比+21.9%)
市原市:2,560万円(81万円/坪、10年前比▲2.6%)
君津市:2,971万円(89万円/坪、10年前比+12.1%)
袖ヶ浦市:2,772万円(83万円/坪、10年前比+49.8%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+20.3%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+15.1%
- グッドシナリオ
4,353万円(130.8万円/坪、10年間で+44.3%を予想) - ノーマルシナリオ
3,472万円(104.3万円/坪、10年間で+15.1%を予想) - バッドシナリオ
2,403万円(72.2万円/坪、10年間で▲20.3%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.9%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆千葉県木更津市富士見の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 95.3万円/坪 |
5年 | 86.3万円/坪 |
10年 | 73.7万円/坪 |
15年 | 71.1万円/坪 |
20年 | 69.8万円/坪 |
25年 | 51.7万円/坪 |
30年 | 48.3万円/坪 |
35年 | 40.7万円/坪 |
40年 | 33.1万円/坪 |
![千葉県木更津市富士見の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/5/b/-/img_5b3d0f5a98e41b3b335c36169be0607418088.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆木更津市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
木更津-1 | 住居表示 | 千葉県木更津市文京2−2−16 | 18.3万円/坪 (6.0万円/㎡) 前年比+2.1% |
最寄り駅 | 木更津駅から800m | ||
土地面積 | 235㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
木更津-2 | 住居表示 | 千葉県木更津市岩根4−5−2 | 10.3万円/坪 (3.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 巌根駅から460m | ||
土地面積 | 171㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
木更津-3 | 住居表示 | 千葉県木更津市本郷1−4−24 | 9.3万円/坪 (3.0万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 巌根駅から900m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
木更津-4 | 住居表示 | 千葉県木更津市貝渕3−12−46 | 11.9万円/坪 (3.9万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 木更津駅から1700m | ||
土地面積 | 209㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
木更津-5 | 住居表示 | 千葉県木更津市朝日1−3−3 | 14.2万円/坪 (4.6万円/㎡) 前年比+0.9% |
最寄り駅 | 木更津駅から520m | ||
土地面積 | 198㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
木更津-6 | 住居表示 | 千葉県木更津市羽鳥野2丁目25番4 | 11.3万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比+4.9% |
最寄り駅 | 木更津駅から5800m | ||
土地面積 | 176㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
木更津-7 | 住居表示 | 千葉県木更津市畔戸字山中後605番 | 4.1万円/坪 (1.3万円/㎡) 前年比+0.8% |
最寄り駅 | 巌根駅から3700m | ||
土地面積 | 340㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
木更津-8 | 住居表示 | 千葉県木更津市幸町2−6−7 | 16.4万円/坪 (5.3万円/㎡) 前年比+1.3% |
最寄り駅 | 木更津駅から1400m | ||
土地面積 | 216㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
木更津-9 | 住居表示 | 千葉県木更津市港南台5丁目5番18 | 10.9万円/坪 (3.5万円/㎡) 前年比+2.0% |
最寄り駅 | 君津駅から3100m | ||
土地面積 | 195㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
木更津-10 | 住居表示 | 千葉県木更津市茅野字西本村624番7 | 4.5万円/坪 (1.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 馬来田駅から700m | ||
土地面積 | 147㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
木更津-11 | 住居表示 | 千葉県木更津市桜井新町5丁目7番3 | 10.8万円/坪 (3.5万円/㎡) 前年比+1.4% |
最寄り駅 | 木更津駅から2300m | ||
土地面積 | 164㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
木更津-12 | 住居表示 | 千葉県木更津市清川2−8−8 | 11.6万円/坪 (3.8万円/㎡) 前年比+1.6% |
最寄り駅 | 上総清川駅から500m | ||
土地面積 | 247㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
木更津-13 | 住居表示 | 千葉県木更津市畑沢2−8−5 | 9.7万円/坪 (3.2万円/㎡) 前年比+1.9% |
最寄り駅 | 君津駅から2500m | ||
土地面積 | 217㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
木更津-14 | 住居表示 | 千葉県木更津市請西南3丁目33番5 | 19.4万円/坪 (6.3万円/㎡) 前年比+2.6% |
最寄り駅 | 木更津駅から4500m | ||
土地面積 | 199㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
木更津-15 | 住居表示 | 千葉県木更津市畑沢南5−4−23 | 10.3万円/坪 (3.3万円/㎡) 前年比+2.5% |
最寄り駅 | 君津駅から1400m | ||
土地面積 | 223㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
木更津-16 | 住居表示 | 千葉県木更津市岩根1−2−2 | 9.1万円/坪 (3.0万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 巌根駅から1100m | ||
土地面積 | 261㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
木更津-17 | 住居表示 | 千葉県木更津市清見台2−5−21 | 13.1万円/坪 (4.3万円/㎡) 前年比+1.7% |
最寄り駅 | 木更津駅から2700m | ||
土地面積 | 248㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
木更津-18 | 住居表示 | 千葉県木更津市真舟4−11−6 | 12.3万円/坪 (4.0万円/㎡) 前年比+2.6% |
最寄り駅 | 木更津駅から3300m | ||
土地面積 | 225㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
木更津-19 | 住居表示 | 千葉県木更津市中里1−4−5 | 10.0万円/坪 (3.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 木更津駅から1500m | ||
土地面積 | 217㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
木更津市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、木更津市はどうなるのだろうか。
◆木更津市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 134,141 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 137,247 人 | 102.3 | |
2025年 | 138,755 人 | 103.4 | |
2030年 | 139,056 人 | 103.7 | |
2035年 | 138,386 人 | 103.2 | |
2040年 | 136,991 人 | 102.1 | |
2045年 | 135,220 人 | 100.8 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![木更津市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/0/f/-/img_0f5ac86dc4c23f99f4a0031ef29dc66c6317.png)
(参考)千葉県木更津市富士見のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
木更津市:100.8
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
市原市:73.9
君津市:68.3
袖ヶ浦市:90.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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千葉県木更津市富士見の中古戸建ての過去の売買事例
千葉県木更津市富士見付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆木更津市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県木更津市富士見 | 3,300万円 ・42.3万円/坪 (13.8万円/m²) ・床面積240㎡ (土地面積580㎡) |
最寄り駅 | 木更津駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1960年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県木更津市富士見 | 1,400万円 ・8.0万円/坪 (2.6万円/m²) ・床面積540㎡ (土地面積590㎡) |
最寄り駅 | 木更津駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1968年築、RC | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県木更津市富士見 | 1,100万円 ・9.1万円/坪 (3.0万円/m²) ・床面積370㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 木更津駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1983年築、RC | ||
2016年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県木更津市富士見 | 580万円 ・11.5万円/坪 (3.7万円/m²) ・床面積155㎡ (土地面積260㎡) |
最寄り駅 | 木更津駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2012年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県木更津市富士見 | 2,400万円 ・70.3万円/坪 (22.9万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 木更津駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2011年築、木造 | ||
2011年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県木更津市富士見 | 2,600万円 ・80.0万円/坪 (26.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積220㎡) |
最寄り駅 | 木更津駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2011年築、木造 | ||
2011年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県木更津市富士見 | 2,900万円 ・89.2万円/坪 (29.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 木更津駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2011年築、木造 | ||
2009年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県木更津市富士見 | 970万円 ・4.0万円/坪 (1.3万円/m²) ・床面積740㎡ (土地面積260㎡) |
最寄り駅 | 君津駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1970年築、鉄骨造 | ||
2008年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県木更津市富士見 | 2,700万円 ・97.7万円/坪 (31.8万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積1100㎡) |
最寄り駅 | 木更津駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1986年築、木造 | ||
2008年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県木更津市富士見 | 1,000万円 ・30.8万円/坪 (10.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積370㎡) |
最寄り駅 | 木更津駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1989年築、木造 | ||
2008年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県木更津市富士見 | 650万円 ・11.4万円/坪 (3.7万円/m²) ・床面積175㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 木更津駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1956年築、木造 | ||
2008年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県木更津市富士見 | 12,000万円 ・46.7万円/坪 (15.2万円/m²) ・床面積790㎡ (土地面積920㎡) |
最寄り駅 | 木更津駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2000年築、木造 | ||
2007年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県木更津市富士見 | 900万円 ・25.2万円/坪 (8.2万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 木更津駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1980年築、木造 |
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