千葉県鎌ヶ谷市北初富の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
千葉県鎌ヶ谷市北初富の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、87万円/坪(10年前比▲5.8%)
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千葉県鎌ヶ谷市北初富の中古戸建て価格
- 2,620万円(87万円/坪)
- 10年前比▲5.8%(前年比▲0.1%)
- 平均築年 : 2009年
- 平均駅距離 : 5.83分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 125.0㎡(37.9坪)
![千葉県鎌ヶ谷市北初富の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/7/d/-/img_7d2be31e567fe468051f4b9df3fe5dca18475.png)
◆千葉県鎌ヶ谷市北初富の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 91万円/坪 |
2010年 | 92万円/坪 |
2015年 | 85万円/坪 |
2020年(現在) | 87万円/坪 |
2025年 | 83万円/坪 |
2030年 | 79万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
千葉県鎌ヶ谷市北初富:2,620万円(87万円/坪、10年前比-5.8%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
鎌ヶ谷市:2,814万円(93万円/坪、10年前比▲5.8%)
市川市:4,273万円(141万円/坪、10年前比+5.8%)
船橋市:3,821万円(126万円/坪、10年前比▲2.2%)
松戸市:3,749万円(124万円/坪、10年前比+7.9%)
柏市:2,787万円(92万円/坪、10年前比+2.2%)
白井市:2,260万円(71万円/坪、10年前比▲15.6%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲1.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲8.4%
- グッドシナリオ
2,892万円(95.6万円/坪、10年間で+10.4%を予想) - ノーマルシナリオ
2,401万円(79.4万円/坪、10年間で▲8.4%を予想) - バッドシナリオ
1,661万円(54.9万円/坪、10年間で▲36.6%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲4.3%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆千葉県鎌ヶ谷市北初富の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 88.7万円/坪 |
5年 | 84.9万円/坪 |
10年 | 74.2万円/坪 |
15年 | 67.0万円/坪 |
20年 | 59.8万円/坪 |
25年 | 48.4万円/坪 |
30年 | 45.5万円/坪 |
35年 | 40.9万円/坪 |
40年 | 31.2万円/坪 |
![千葉県鎌ヶ谷市北初富の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/f/4/-/img_f40f43952dd44d9cb241d1e2da67331b17228.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆鎌ヶ谷市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
鎌ケ谷-1 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市富岡1−8−37 | 34.2万円/坪 (11.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 鎌ヶ谷駅から800m | ||
土地面積 | 133㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
鎌ケ谷-2 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市東道野辺5−3−21−5 | 26.4万円/坪 (8.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 鎌ヶ谷駅から1300m | ||
土地面積 | 136㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鎌ケ谷-3 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市北中沢2−4−51 | 27.3万円/坪 (8.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 北初富駅から780m | ||
土地面積 | 138㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鎌ケ谷-4 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市道野辺中央4−5−18 | 34.8万円/坪 (11.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 鎌ヶ谷駅から450m | ||
土地面積 | 138㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鎌ケ谷-5 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市東道野辺7−18−26 | 24.3万円/坪 (7.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 馬込沢駅から800m | ||
土地面積 | 112㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
鎌ケ谷-6 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市鎌ケ谷5−10−14 | 24.5万円/坪 (8.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 鎌ヶ谷大仏駅から600m | ||
土地面積 | 207㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鎌ケ谷-7 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市東初富6−6−12 | 31.1万円/坪 (10.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 鎌ヶ谷大仏駅から450m | ||
土地面積 | 201㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鎌ケ谷-8 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市鎌ケ谷2−18−48 | 24.9万円/坪 (8.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 鎌ヶ谷大仏駅から900m | ||
土地面積 | 139㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鎌ケ谷-9 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市初富本町1−12−8 | 44.3万円/坪 (14.4万円/㎡) 前年比+2.1% |
最寄り駅 | 新鎌ヶ谷駅から670m | ||
土地面積 | 134㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鎌ケ谷-10 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市東初富5−5−54 | 24.9万円/坪 (8.1万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 鎌ヶ谷大仏駅から1000m | ||
土地面積 | 137㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鎌ケ谷-11 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市中佐津間2−14−3−8 | 18.8万円/坪 (6.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 高柳駅から1000m | ||
土地面積 | 135㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鎌ケ谷-12 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市南初富2−13−2 | 28.0万円/坪 (9.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 初富駅から1100m | ||
土地面積 | 105㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鎌ケ谷-13 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市くぬぎ山4−4−10−8 | 25.8万円/坪 (8.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | くぬぎ山駅から450m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
鎌ケ谷-14 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市軽井沢字落山1996番20 | 12.0万円/坪 (3.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西白井駅から1800m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
鎌ケ谷-15 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市南初富5−7−84 | 30.5万円/坪 (9.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 初富駅から600m | ||
土地面積 | 140㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鎌ケ谷-16 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市東鎌ケ谷2−5−22 | 23.3万円/坪 (7.6万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 鎌ヶ谷大仏駅から1000m | ||
土地面積 | 138㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
鎌ケ谷-17 | 住居表示 | 千葉県鎌ケ谷市東中沢2−2−21 | 29.2万円/坪 (9.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 北初富駅から420m | ||
土地面積 | 102㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
鎌ヶ谷市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、鎌ヶ谷市はどうなるのだろうか。
◆鎌ヶ谷市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 108,917 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 109,138 人 | 100.2 | |
2025年 | 108,258 人 | 99.4 | |
2030年 | 106,494 人 | 97.8 | |
2035年 | 104,276 人 | 95.7 | |
2040年 | 102,077 人 | 93.7 | |
2045年 | 99,942 人 | 91.8 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![鎌ヶ谷市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/1/1/-/img_11dd06bff9298f497d30bf5d7b4efbcf6529.png)
(参考)千葉県鎌ヶ谷市北初富のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
鎌ヶ谷市:91.8
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
市川市:96.8
船橋市:96.9
松戸市:89.7
柏市:98.3
白井市:91.7
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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千葉県鎌ヶ谷市北初富の中古戸建ての過去の売買事例
千葉県鎌ヶ谷市北初富付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆鎌ヶ谷市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県鎌ヶ谷市北初富 | 3,100万円 ・90.8万円/坪 (29.5万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 北初富駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県鎌ヶ谷市北初富 | 2,200万円 ・67.7万円/坪 (22.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 北初富駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2015年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県鎌ヶ谷市北初富 | 1,000万円 ・44.0万円/坪 (14.3万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 北初富駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1992年築、木造 | ||
2015年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県鎌ヶ谷市北初富 | 2,000万円 ・64.8万円/坪 (21.1万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 北初富駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2005年築、木造 | ||
2015年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県鎌ヶ谷市北初富 | 5,500万円 ・89.1万円/坪 (28.9万円/m²) ・床面積190㎡ (土地面積280㎡) |
最寄り駅 | 北初富駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 2012年築、木造 | ||
2014年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県鎌ヶ谷市北初富 | 490万円 ・15.1万円/坪 (4.9万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 北初富駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1991年築、木造 | ||
2013年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県鎌ヶ谷市北初富 | 780万円 ・43.6万円/坪 (14.2万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 初富駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1978年築、木造 | ||
2009年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県鎌ヶ谷市北初富 | 2,800万円 ・74.9万円/坪 (24.3万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 初富駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2009年築、木造 | ||
2009年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県鎌ヶ谷市北初富 | 2,800万円 ・90.7万円/坪 (29.5万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積145㎡) |
最寄り駅 | 北初富駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2009年築、木造 | ||
2009年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県鎌ヶ谷市北初富 | 2,400万円 ・77.7万円/坪 (25.3万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 北初富駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2009年築、木造 | ||
2009年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県鎌ヶ谷市北初富 | 2,400万円 ・73.8万円/坪 (24.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 北初富駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2009年築、木造 | ||
2008年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県鎌ヶ谷市北初富 | 2,200万円 ・75.2万円/坪 (24.4万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 北初富駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 2008年築、木造 |
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