南流山駅(千葉県)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
南流山駅(千葉県)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、113万円/坪(10年前比+8.9%)
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南流山駅(千葉県)の中古戸建て価格
- 3,574万円(113万円/坪)
- 10年前比+8.9%(前年比▲0.8%)
- 平均築年 : 2012年
- 平均駅距離 : 12.22分
- 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
- 平均土地面積 : 135.0㎡(40.9坪)
![南流山駅(千葉県)の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/7/2/-/img_72a09920f174cfe2acf84545d579ff6f19502.png)
◆南流山駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 116万円/坪 |
2010年 | 103万円/坪 |
2015年 | 111万円/坪 |
2020年(現在) | 113万円/坪 |
2025年 | 107万円/坪 |
2030年 | 102万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
南流山駅:3,574万円(113万円/坪、10年前比+8.9%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
流山市:3,628万円(114万円/坪、10年前比+9.2%)
松戸市:3,749万円(124万円/坪、10年前比+7.9%)
野田市:2,441万円(77万円/坪、10年前比▲0.1%)
柏市:2,786万円(92万円/坪、10年前比+2.2%)
三郷市:3,580万円(118万円/坪、10年前比+6.9%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+6.5%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲9.5%
- グッドシナリオ
3,746万円(117.9万円/坪、10年間で+4.8%を予想) - ノーマルシナリオ
3,233万円(101.8万円/坪、10年間で▲9.5%を予想) - バッドシナリオ
3,129万円(98.5万円/坪、10年間で▲12.4%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
流山市:3,263万円(103万円/坪、10年後は▲10.1%)
松戸市:3,491万円(115万円/坪、10年後は▲6.9%)
野田市:1,972万円(62万円/坪、10年後は▲19.2%)
柏市:2,757万円(91万円/坪、10年後は▲1.1%)
三郷市:3,143万円(104万円/坪、10年後は▲12.2%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲9.9%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆南流山駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 107.3万円/坪 |
5年 | 107.1万円/坪 |
10年 | 87.2万円/坪 |
15年 | 79.1万円/坪 |
20年 | 82.5万円/坪 |
25年 | 68.3万円/坪 |
30年 | 81.5万円/坪 |
35年 | 55.8万円/坪 |
40年 | 62.6万円/坪 |
![南流山駅(千葉県)の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/a/7/-/img_a71d259a1707213454388abd638ab0bb30106.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆流山市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
流山-1 | 住居表示 | 千葉県流山市西平井字谷新田476番4 | 42.2万円/坪 (13.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 平和台駅から200m | ||
土地面積 | 150㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
流山-2 | 住居表示 | 千葉県流山市西初石4丁目369番29 | 40.3万円/坪 (13.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 初石駅から800m | ||
土地面積 | 186㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
流山-3 | 住居表示 | 千葉県流山市加4丁目1番11外 | 34.8万円/坪 (11.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 流山駅から800m | ||
土地面積 | 145㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
流山-4 | 住居表示 | 千葉県流山市平和台2丁目5番16 | 42.5万円/坪 (13.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 流山セントラルパーク駅から1100m | ||
土地面積 | 203㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
流山-5 | 住居表示 | 千葉県流山市西深井字八ノ割640番4 | 22.3万円/坪 (7.3万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 運河駅から450m | ||
土地面積 | 166㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
流山-6 | 住居表示 | 千葉県流山市上貝塚字稲荷内57番2 | 16.0万円/坪 (5.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 初石駅から1400m | ||
土地面積 | 297㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
流山-7 | 住居表示 | 千葉県流山市野々下5丁目1070番8 | 34.5万円/坪 (11.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 豊四季駅から800m | ||
土地面積 | 226㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
流山-8 | 住居表示 | 千葉県流山市東初石2丁目160番2 | 35.7万円/坪 (11.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 初石駅から650m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
流山-9 | 住居表示 | 千葉県流山市宮園3丁目3番25 | 38.5万円/坪 (12.5万円/㎡) 前年比+2.5% |
最寄り駅 | 流山セントラルパーク駅から1100m | ||
土地面積 | 135㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
流山-10 | 住居表示 | 千葉県流山市江戸川台東1丁目206番 | 30.2万円/坪 (9.8万円/㎡) 前年比▲2.0% |
最寄り駅 | 江戸川台駅から450m | ||
土地面積 | 270㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
流山-11 | 住居表示 | 千葉県流山市向小金1丁目449番22外 | 44.0万円/坪 (14.3万円/㎡) 前年比+0.7% |
最寄り駅 | 南柏駅から350m | ||
土地面積 | 141㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
流山-12 | 住居表示 | 千葉県流山市南流山2丁目16番5 | 67.7万円/坪 (22.0万円/㎡) 前年比+0.9% |
最寄り駅 | 南流山駅から450m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
流山-13 | 住居表示 | 千葉県流山市東深井字長沢1113番80 | 30.5万円/坪 (9.9万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 江戸川台駅から700m | ||
土地面積 | 139㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
流山-14 | 住居表示 | 千葉県流山市南流山8丁目8番7 | 49.8万円/坪 (16.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 南流山駅から1000m | ||
土地面積 | 180㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
流山-15 | 住居表示 | 千葉県流山市美田69番283 | 31.7万円/坪 (10.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 流山おおたかの森駅から1600m | ||
土地面積 | 192㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
流山-16 | 住居表示 | 千葉県流山市鰭ケ崎字宮後1338番2外 | 42.2万円/坪 (13.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 南流山駅から920m | ||
土地面積 | 208㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
流山-17 | 住居表示 | 千葉県流山市江戸川台西2丁目96番 | 29.8万円/坪 (9.7万円/㎡) 前年比▲2.0% |
最寄り駅 | 江戸川台駅から400m | ||
土地面積 | 280㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
流山-18 | 住居表示 | 千葉県流山市松ケ丘2丁目330番20 | 42.8万円/坪 (13.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 南柏駅から750m | ||
土地面積 | 271㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
流山-19 | 住居表示 | 千葉県流山市南流山6丁目27番9外 | 59.7万円/坪 (19.4万円/㎡) 前年比+0.5% |
最寄り駅 | 南流山駅から750m | ||
土地面積 | 179㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
南流山駅がある流山市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、南流山駅を含む、流山市はどうなるのだろうか。
◆流山市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 174,373 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 185,801 人 | 106.6 | |
2025年 | 191,905 人 | 110.1 | |
2030年 | 196,252 人 | 112.5 | |
2035年 | 198,959 人 | 114.1 | |
2040年 | 200,057 人 | 114.7 | |
2045年 | 200,062 人 | 114.7 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![流山市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/3/5/-/img_359663d0ac1817f2047238a919db56286228.png)
(参考)南流山駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
流山市:114.7
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
松戸市:89.7
野田市:77.6
柏市:98.3
三郷市:100.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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南流山駅の中古戸建ての過去の売買事例
南流山駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆流山市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県流山市木 | 6,600万円 ・101.5万円/坪 (33.0万円/m²) ・床面積200㎡ (土地面積220㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2014年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県流山市木 | 4,600万円 ・128.7万円/坪 (41.8万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積145㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県流山市木 | 3,900万円 ・114.3万円/坪 (37.1万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積135㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県流山市鰭ヶ崎 | 2,800万円 ・82.1万円/坪 (26.7万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積150㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩17分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県流山市鰭ヶ崎 | 3,400万円 ・104.6万円/坪 (34.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県流山市鰭ヶ崎 | 3,300万円 ・101.5万円/坪 (33.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県流山市鰭ヶ崎 | 2,400万円 ・37.9万円/坪 (12.3万円/m²) ・床面積195㎡ (土地面積170㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1983年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県流山市南流山 | 8,700万円 ・86.4万円/坪 (28.1万円/m²) ・床面積310㎡ (土地面積290㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 1992年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県流山市南流山 | 4,100万円 ・126.2万円/坪 (41.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積145㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2004年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市新松戸 | 3,600万円 ・110.8万円/坪 (36.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市横須賀 | 4,800万円 ・134.3万円/坪 (43.6万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県流山市西平井 | 3,100万円 ・106.0万円/坪 (34.4万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市新松戸北 | 3,200万円 ・59.7万円/坪 (19.4万円/m²) ・床面積165㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1986年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市新松戸 | 2,800万円 ・82.1万円/坪 (26.7万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積185㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1982年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市新松戸 | 1,800万円 ・38.2万円/坪 (12.4万円/m²) ・床面積145㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2000年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市新松戸 | 3,800万円 ・123.1万円/坪 (40.0万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市新松戸 | 3,500万円 ・107.7万円/坪 (35.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2014年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市横須賀 | 3,200万円 ・89.5万円/坪 (29.1万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2003年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市横須賀 | 4,000万円 ・129.6万円/坪 (42.1万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2015年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 千葉県松戸市横須賀 | 5,600万円 ・101.4万円/坪 (32.9万円/m²) ・床面積170㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 南流山駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1987年築、木造 |
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