大阪府大阪市港区福崎の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
大阪府大阪市港区福崎の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、98万円/坪(10年前比▲0.9%)
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大阪府大阪市港区福崎の中古戸建て価格
- 3,118万円(98万円/坪)
- 10年前比▲0.9%(前年比▲0.0%)
- 平均築年 : 1991年
- 平均駅距離 : 23.22分
- 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
- 平均土地面積 : 65.0㎡(19.7坪)
![大阪府大阪市港区福崎の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/6/2/-/img_62adbb1fd19475752845a224a380ab0418801.png)
◆大阪府大阪市港区福崎の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 102万円/坪 |
2010年 | 99万円/坪 |
2015年 | 103万円/坪 |
2020年(現在) | 98万円/坪 |
2025年 | 93万円/坪 |
2030年 | 89万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
大阪府大阪市港区福崎:3,118万円(98万円/坪、10年前比-0.9%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市港区:3,085万円(97万円/坪、10年前比▲1.1%)
大阪市此花区:2,532万円(84万円/坪、10年前比▲23.9%)
大阪市西区:13,387万円(138万円/坪、10年前比+46.9%)
大阪市大正区:2,505万円(83万円/坪、10年前比▲1.9%)
大阪市住之江区:2,420万円(80万円/坪、10年前比▲30.5%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲2.1%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲9.6%
- グッドシナリオ
3,637万円(114.5万円/坪、10年間で+16.7%を予想) - ノーマルシナリオ
2,817万円(88.7万円/坪、10年間で▲9.6%を予想) - バッドシナリオ
2,498万円(78.6万円/坪、10年間で▲19.9%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲14.2%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆大阪府大阪市港区福崎の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 96.8万円/坪 |
5年 | 89.9万円/坪 |
10年 | 81.3万円/坪 |
15年 | 72.8万円/坪 |
20年 | 65.2万円/坪 |
25年 | 55.6万円/坪 |
30年 | 45.5万円/坪 |
35年 | 35.2万円/坪 |
40年 | 33.7万円/坪 |
![大阪府大阪市港区福崎の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/7/2/-/img_72d1054d2675a28750949bacfbee901717510.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市港区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
大阪港-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市港区磯路3−17−16 | 82.5万円/坪 (26.8万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 弁天町駅から950m | ||
土地面積 | 79㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪港-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市港区三先2−2−6 | 75.7万円/坪 (24.6万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 朝潮橋駅から400m | ||
土地面積 | 104㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
大阪港-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市港区市岡元町2丁目10番14 | 79.4万円/坪 (25.8万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 弁天町駅から600m | ||
土地面積 | 124㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
大阪港-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市港区港晴3−14−4 | 64.6万円/坪 (21.0万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 朝潮橋駅から660m | ||
土地面積 | 111㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪港-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市港区田中1−10−2 | 65.5万円/坪 (21.3万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 朝潮橋駅から630m | ||
土地面積 | 79㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
大阪港-6 | 住居表示 | 大阪府大阪市港区波除2−9−4 | 80.9万円/坪 (26.3万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 弁天町駅から300m | ||
土地面積 | 54㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
大阪港-7 | 住居表示 | 大阪府大阪市港区南市岡2−5−1 | 61.5万円/坪 (20.0万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 弁天町駅から1100m | ||
土地面積 | 65㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
大阪港-8 | 住居表示 | 大阪府大阪市港区築港2−6−10 | 55.4万円/坪 (18.0万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 大阪港駅から360m | ||
土地面積 | 58㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
大阪市港区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、大阪市港区はどうなるのだろうか。
◆大阪市港区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 82,035 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 78,028 人 | 95.1 | |
2025年 | 73,745 人 | 89.9 | |
2030年 | 69,377 人 | 84.6 | |
2035年 | 64,970 人 | 79.2 | |
2040年 | 60,547 人 | 73.8 | |
2045年 | 56,327 人 | 68.7 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![大阪市港区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/6/4/-/img_64d2d261d1154765ab99b5644120a5946743.png)
(参考)大阪府大阪市港区福崎のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市港区:68.7
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市此花区:94.7
大阪市西区:126.4
大阪市大正区:63.9
大阪市住之江区:70.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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大阪府大阪市港区福崎の中古戸建ての過去の売買事例
大阪府大阪市港区福崎付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆大阪市港区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市港区福崎 | 6,300万円 ・155.1万円/坪 (50.4万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積340㎡) |
最寄り駅 | 朝潮橋駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 工業専用地域 | ||
建物属性 | 1969年築、ブロック造 | ||
2013年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市港区福崎 | 85万円 ・5.8万円/坪 (1.9万円/m²) ・床面積45㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 大阪港駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | 工業専用地域 | ||
建物属性 | 1983年築、鉄骨造 | ||
2012年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市港区福崎 | 2,900万円 ・40.6万円/坪 (13.2万円/m²) ・床面積220㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 朝潮橋駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 工業専用地域 | ||
建物属性 | 1981年築、鉄骨造 | ||
2010年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市港区福崎 | 12,000万円 ・369.2万円/坪 (120.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積720㎡) |
最寄り駅 | 朝潮橋駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 工業専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2007年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市港区福崎 | 4,300万円 ・49.0万円/坪 (15.9万円/m²) ・床面積270㎡ (土地面積240㎡) |
最寄り駅 | 朝潮橋駅から徒歩56分 | ||
用途区分 | 工業専用地域 | ||
建物属性 | 1969年築、木造 | ||
2007年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市港区福崎 | 6,600万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積330㎡ (土地面積290㎡) |
最寄り駅 | 大阪港駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
建物属性 | 1985年築、鉄骨造 | ||
2007年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市港区福崎 | 18,000万円 ・36.9万円/坪 (12.0万円/m²) ・床面積1500㎡ (土地面積970㎡) |
最寄り駅 | 朝潮橋駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 工業専用地域 | ||
建物属性 | 1977年築、RC | ||
2007年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市港区福崎 | 14,000万円 ・20.5万円/坪 (6.7万円/m²) ・床面積2100㎡ (土地面積690㎡) |
最寄り駅 | 朝潮橋駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 工業専用地域 | ||
建物属性 | 1972年築、SRC | ||
2007年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市港区福崎 | 32,000万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積1600㎡ (土地面積1400㎡) |
最寄り駅 | 朝潮橋駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 工業専用地域 | ||
建物属性 | 1979年築、RC | ||
2006年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市港区福崎 | 3,500万円 ・65.3万円/坪 (21.2万円/m²) ・床面積165㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 朝潮橋駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 工業専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、鉄骨造 |
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