天満駅（大阪府）の中古戸建て価格・相場は？ 今後10年の価格推移も予想！【不動産価格データベース】

天満駅（大阪府）の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）

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天満駅（大阪府）の中古戸建ての価格・相場は？

現在の価格は、110万円／坪（10年前比▲36.1%）

◆天満駅の中古戸建て価格推移
年	坪（3.3㎡）単価
2005年	141万円／坪
2010年	171万円／坪
2015年	136万円／坪
2020年（現在）	110万円／坪
2025年	117万円／坪
2030年	124万円／坪

■現在の中古戸建て価格

天満駅：10,604万円（110万円/坪、10年前比-36.1%）

（参考）周囲の中古戸建て価格は？
大阪市北区：9,689万円（131万円/坪、10年前比+42.4%）
大阪市都島区：4,034万円（121万円/坪、10年前比+0.4%）
大阪市福島区：4,735万円（149万円/坪、10年前比+40.4%）
大阪市西区：13,386万円（138万円/坪、10年前比+46.9%）
大阪市東淀川区：2,840万円（89万円/坪、10年前比+1.2%）
大阪市淀川区：3,502万円（110万円/坪、10年前比+8.5%）

10年後の予想価格は、+13.0%

（参考）周囲の中古戸建て価格は？
大阪市北区：8,598万円（116万円/坪、10年後は▲11.3%）
大阪市都島区：3,738万円（112万円/坪、10年後は▲7.3%）
大阪市福島区：6,051万円（191万円/坪、10年後は+27.8%）
大阪市西区：15,681万円（162万円/坪、10年後は+17.1%）
大阪市東淀川区：2,799万円（88万円/坪、10年後は▲1.4%）
大阪市淀川区：3,171万円（100万円/坪、10年後は▲9.4%）

※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出

 

価格を詳細に分析しよう

■築年数で価格はどうなる？

　中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。

　このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。

　では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。

◆天満駅の築年数別の中古戸建て坪単価
築年数	坪（3.3㎡）単価
1年	156.4万円／坪
5年	149.2万円／坪
10年	150.7万円／坪
15年	139.8万円／坪
20年	113.6万円／坪
25年	138.9万円／坪
30年	100.6万円／坪
35年	119.3万円／坪
40年	102.8万円／坪

※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。

■公示地価はいくら？

　公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。

　とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。

エリアの将来性を人口予想から検討しよう

　天満駅がある大阪市北区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。

　日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。

　では、天満駅を含む、大阪市北区はどうなるのだろうか。

◆大阪市北区の総人口推移予想
年	総人口	指数 (2015年＝100)
2015年	123,667 人	100.0（基準年）
2020年	133,614 人	108.0
2025年	140,901 人	113.9
2030年	145,679 人	117.8
2035年	148,165 人	119.8
2040年	148,768 人	120.3
2045年	148,012 人	119.7

※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）

（参考）天満駅のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
大阪市北区：119.7

（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
大阪市都島区：98.2
大阪市福島区：117.4
大阪市西区：126.4
大阪市東淀川区：87.5
大阪市淀川区：98.6

自分の年収でいくらの不動産が買える？

　多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。

　住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。

　なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。

◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別）
年収	借入可能額（目安）	月々の返済額
200万円	1,547万円	5.0万円
300万円	2,321万円	7.5万円
400万円	3,095万円	10.0万円
500万円	3,869万円	12.5万円
600万円	4,642万円	15.0万円
700万円	5,416万円	17.5万円
800万円	6,190万円	20.0万円
900万円	6,964万円	22.5万円
1,000万円	7,737万円	25.0万円
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年11月調査

天満駅の中古戸建ての過去の売買事例

　天満駅付近での実際の中古戸建ての成約事例（売却事例、国土交通省公開）を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。