奈良県吉野郡黒滝村中戸の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
奈良県吉野郡黒滝村中戸の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、73万円／坪（10年前比▲20.6%）
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奈良県吉野郡黒滝村中戸の中古戸建て価格
- 2,322万円（73万円/坪）
- 10年前比▲20.6%（前年比▲3.0%）
- 平均築年 : 1995年
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 105.0㎡（31.8坪）
- 平均土地面積 : 175.0㎡（53.0坪）
◆奈良県吉野郡黒滝村中戸の中古戸建て価格推移 |
|
| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 90万円／坪 |
| 2010年 | 92万円／坪 |
| 2015年 | 82万円／坪 |
| 2020年（現在） | 73万円／坪 |
| 2025年 | 68万円／坪 |
| 2030年 | 64万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
奈良県吉野郡黒滝村中戸：2,322万円（73万円/坪、10年前比-20.6%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
五條市：2,441万円（67万円/坪、10年前比▲46.3%）
吉野郡吉野町：2,389万円（66万円/坪、10年前比▲20.4%）
吉野郡下市町：2,333万円（73万円/坪、10年前比▲20.3%）
吉野郡天川村：1,912万円（60万円/坪、10年前比▲20.6%）
吉野郡川上村：1,716万円（54万円/坪、10年前比▲20.5%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲25.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲13.0%
- グッドシナリオ
2,439万円（76.8万円/坪、10年間で+5.0%を予想） - ノーマルシナリオ
2,020万円（63.6万円/坪、10年間で▲13.0%を予想） - バッドシナリオ
1,400万円（44.1万円/坪、10年間で▲39.7%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲25.2%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆奈良県吉野郡黒滝村中戸の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 84.9万円／坪 |
| 5年 | 71.1万円／坪 |
| 10年 | 60.6万円／坪 |
| 15年 | 46.5万円／坪 |
| 20年 | 38.8万円／坪 |
| 25年 | 38.5万円／坪 |
| 30年 | 33.9万円／坪 |
| 35年 | 32.7万円／坪 |
| 40年 | 26.8万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
吉野郡黒滝村の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、吉野郡黒滝村はどうなるのだろうか。
◆吉野郡黒滝村の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 660 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 543 人 | 82.3 | |
| 2025年 | 456 人 | 69.1 | |
| 2030年 | 375 人 | 56.8 | |
| 2035年 | 303 人 | 45.9 | |
| 2040年 | 235 人 | 35.6 | |
| 2045年 | 181 人 | 27.4 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）奈良県吉野郡黒滝村中戸のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
吉野郡黒滝村：27.4
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
五條市：43.5
吉野郡吉野町：31.6
吉野郡下市町：30.5
吉野郡天川村：30.9
吉野郡川上村：20.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
|
※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年11月調査 |
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