奈良県宇陀郡曽爾村葛の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう（価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成）
奈良県宇陀郡曽爾村葛の中古戸建ての価格・相場は？
現在の価格は、66万円／坪（10年前比▲20.8%）
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奈良県宇陀郡曽爾村葛の中古戸建て価格
- 2,083万円（66万円/坪）
- 10年前比▲20.8%（前年比▲3.2%）
- 平均築年 : 1995年
- 平均駅距離 : -1分
- 平均専有面積 : 105.0㎡（31.8坪）
- 平均土地面積 : 175.0㎡（53.0坪）
◆奈良県宇陀郡曽爾村葛の中古戸建て価格推移 |
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| 年 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 2005年 | 81万円／坪 |
| 2010年 | 83万円／坪 |
| 2015年 | 74万円／坪 |
| 2020年（現在） | 66万円／坪 |
| 2025年 | 57万円／坪 |
| 2030年 | 48万円／坪 |
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■現在の中古戸建て価格
奈良県宇陀郡曽爾村葛：2,083万円（66万円/坪、10年前比-20.8%）
（参考）周囲の中古戸建て価格は？
宇陀市：2,382万円（66万円/坪、10年前比▲47.4%）
宇陀郡御杖村：1,708万円（54万円/坪、10年前比▲20.3%）
吉野郡東吉野村：1,769万円（56万円/坪、10年前比▲20.3%）
津市：2,191万円（63万円/坪、10年前比▲6.1%）
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲23.5%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲26.4%
- グッドシナリオ
1,978万円（62.3万円/坪、10年間で▲5.0%を予想） - ノーマルシナリオ
1,532万円（48.2万円/坪、10年間で▲26.4%を予想） - バッドシナリオ
1,035万円（32.6万円/坪、10年間で▲50.3%を予想）
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲14.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏（麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員）の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年（現在の価格）とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる？
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆奈良県宇陀郡曽爾村葛の築年数別の中古戸建て坪単価 |
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| 築年数 | 坪（3.3㎡）単価 |
|---|---|
| 1年 | 32.6万円／坪 |
| 5年 | 29.6万円／坪 |
| 10年 | 25.9万円／坪 |
| 15年 | 23.7万円／坪 |
| 20年 | 17.0万円／坪 |
| 25年 | 13.2万円／坪 |
| 30年 | 12.7万円／坪 |
| 35年 | 7.4万円／坪 |
| 40年 | 3.7万円／坪 |
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
宇陀郡曽爾村の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、宇陀郡曽爾村はどうなるのだろうか。
◆宇陀郡曽爾村の総人口推移予想 |
|||
| 年 | 総人口 | 指数 (2015年＝100) | |
|---|---|---|---|
| 2015年 | 1,549 人 | 100.0（基準年） | |
| 2020年 | 1,330 人 | 85.9 | |
| 2025年 | 1,140 人 | 73.6 | |
| 2030年 | 975 人 | 62.9 | |
| 2035年 | 814 人 | 52.6 | |
| 2040年 | 665 人 | 42.9 | |
| 2045年 | 528 人 | 34.1 | |
※出所：人口問題研究所（平成30・2018年推計）
（参考）奈良県宇陀郡曽爾村葛のあるエリアの人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
宇陀郡曽爾村：34.1
（参考）周囲の将来人口推計は？（2015年=100として、2045年を推計）
宇陀市：45.5
宇陀郡御杖村：31.3
吉野郡東吉野村：25.2
津市：81.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える？
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額（年収別） |
||
| 年収 | 借入可能額（目安） | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 200万円 | 1,547万円 | 5.0万円 |
| 300万円 | 2,321万円 | 7.5万円 |
| 400万円 | 3,095万円 | 10.0万円 |
| 500万円 | 3,869万円 | 12.5万円 |
| 600万円 | 4,642万円 | 15.0万円 |
| 700万円 | 5,416万円 | 17.5万円 |
| 800万円 | 6,190万円 | 20.0万円 |
| 900万円 | 6,964万円 | 22.5万円 |
| 1,000万円 | 7,737万円 | 25.0万円 |
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※新規借入。金利は、21-35年固定金利が0.475%、15−20年固定金利が1.45%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。フラット35の借入限度額は8,000万円。住宅ローン借入可能額シミュレーション（年収から計算）」を参照。2024年11月調査 |
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