学園都市駅(兵庫県)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
学園都市駅(兵庫県)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、98万円/坪(10年前比▲0.5%)
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学園都市駅(兵庫県)の中古戸建て価格
- 3,394万円(98万円/坪)
- 10年前比▲0.5%(前年比▲0.1%)
- 平均築年 : 2013年
- 平均駅距離 : 32.14分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 160.0㎡(48.5坪)
![学園都市駅(兵庫県)の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/2/5/-/img_2530872ca7c35a756c6aa410e1225cc417339.png)
◆学園都市駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 107万円/坪 |
2010年 | 98万円/坪 |
2015年 | 101万円/坪 |
2020年(現在) | 98万円/坪 |
2025年 | 92万円/坪 |
2030年 | 86万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
学園都市駅:3,394万円(98万円/坪、10年前比-0.5%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
神戸市須磨区:3,590万円(113万円/坪、10年前比0.0%)
神戸市垂水区:3,801万円(120万円/坪、10年前比▲0.6%)
神戸市北区:2,455万円(74万円/坪、10年前比▲17.4%)
明石市:2,684万円(89万円/坪、10年前比+8.0%)
三木市:2,548万円(80万円/坪、10年前比▲37.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲11.8%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲12.3%
- グッドシナリオ
3,219万円(92.5万円/坪、10年間で▲5.2%を予想) - ノーマルシナリオ
2,975万円(85.5万円/坪、10年間で▲12.3%を予想) - バッドシナリオ
2,975万円(85.5万円/坪、10年間で▲12.3%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
神戸市須磨区:3,520万円(111万円/坪、10年後は▲1.9%)
神戸市垂水区:3,282万円(103万円/坪、10年後は▲13.6%)
神戸市北区:3,610万円(108万円/坪、10年後は+47.0%)
明石市:2,885万円(95万円/坪、10年後は+7.5%)
三木市:1,823万円(57万円/坪、10年後は▲28.4%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+2.1%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆学園都市駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 119.0万円/坪 |
5年 | 116.0万円/坪 |
10年 | 93.3万円/坪 |
15年 | 77.2万円/坪 |
20年 | 76.9万円/坪 |
25年 | 69.0万円/坪 |
30年 | 74.4万円/坪 |
35年 | 60.1万円/坪 |
40年 | 60.8万円/坪 |
![学園都市駅(兵庫県)の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/4/4/-/img_44435974a2cd7edfb6edaec62b644a5627282.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆神戸市西区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
神戸西-1 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区南別府3丁目6番15 | 25.2万円/坪 (8.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から3800m | ||
土地面積 | 119㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-2 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区桜が丘東町4丁目20番4 | 14.2万円/坪 (4.6万円/㎡) 前年比▲2.1% |
最寄り駅 | 栄駅から1600m | ||
土地面積 | 220㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-3 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区美穂が丘2丁目3番13 | 12.7万円/坪 (4.1万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 押部谷駅から700m | ||
土地面積 | 283㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-4 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区井吹台西町5丁目1番46 | 37.2万円/坪 (12.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西神南駅から1300m | ||
土地面積 | 180㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-5 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区北山台3−14−19 | 12.1万円/坪 (3.9万円/㎡) 前年比▲1.3% |
最寄り駅 | 緑が丘駅から820m | ||
土地面積 | 182㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-6 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区福吉台2丁目3番2 | 14.9万円/坪 (4.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 大久保駅から5200m | ||
土地面積 | 251㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
神戸西-7 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区岩岡町岩岡字新地616番85 | 15.7万円/坪 (5.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 大久保駅から4200m | ||
土地面積 | 194㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-8 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区今寺18番3 | 26.3万円/坪 (8.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 伊川谷駅から3500m | ||
土地面積 | 143㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-9 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区竜が岡1丁目9番11外 | 18.8万円/坪 (6.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 大久保駅から3500m | ||
土地面積 | 266㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-10 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区押部谷町栄字北垣内56番 | 6.6万円/坪 (2.2万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 栄駅から500m | ||
土地面積 | 274㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
神戸西-11 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区天王山19番9 | 22.2万円/坪 (7.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から4600m | ||
土地面積 | 180㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-12 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区竹の台4丁目17番17 | 44.0万円/坪 (14.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西神中央駅から1200m | ||
土地面積 | 207㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-13 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南926番12 | 27.5万円/坪 (8.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から3500m | ||
土地面積 | 123㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸西-14 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区玉津町高津橋字上大谷997番2 | 18.0万円/坪 (5.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から3600m | ||
土地面積 | 120㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-15 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区学園西町2丁目5番23 | 44.6万円/坪 (14.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 学園都市駅から700m | ||
土地面積 | 203㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-16 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区玉津町高津橋字岡ノ下278番12 | 21.0万円/坪 (6.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から3200m | ||
土地面積 | 141㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
神戸西-17 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区玉津町新方字大東14番37 | 20.0万円/坪 (6.5万円/㎡) 前年比▲2.0% |
最寄り駅 | 明石駅から1800m | ||
土地面積 | 171㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-18 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区枝吉4丁目138番 | 24.9万円/坪 (8.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 明石駅から3500m | ||
土地面積 | 121㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸西-19 | 住居表示 | 兵庫県神戸市西区岩岡町岩岡字中筋1561番1外 | 5.7万円/坪 (1.9万円/㎡) 前年比▲2.6% |
最寄り駅 | 大久保駅から5800m | ||
土地面積 | 1015㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
学園都市駅がある神戸市西区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、学園都市駅を含む、神戸市西区はどうなるのだろうか。
◆神戸市西区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 245,782 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 243,367 人 | 99.0 | |
2025年 | 238,157 人 | 96.9 | |
2030年 | 230,617 人 | 93.8 | |
2035年 | 220,930 人 | 89.9 | |
2040年 | 209,441 人 | 85.2 | |
2045年 | 197,100 人 | 80.2 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![神戸市西区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/f/4/-/img_f471f949e501cd02b37ab93432737c706424.png)
(参考)学園都市駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市西区:80.2
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市須磨区:70.3
神戸市垂水区:84.5
神戸市北区:70.3
明石市:89.1
三木市:62.9
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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学園都市駅の中古戸建ての過去の売買事例
学園都市駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆神戸市西区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市西区学園西町 | 4,500万円 ・110.8万円/坪 (36.0万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2006年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区名谷町 | 2,400万円 ・67.1万円/坪 (21.8万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩52分 | ||
用途区分 | 第2種住居地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区舞多聞西 | 3,500万円 ・107.7万円/坪 (35.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩55分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区舞多聞西 | 3,700万円 ・81.3万円/坪 (26.4万円/m²) ・床面積140㎡ (土地面積195㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩43分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2010年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区小束台東 | 4,900万円 ・150.8万円/坪 (49.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区小束台東 | 4,800万円 ・134.3万円/坪 (43.6万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区小束台東 | 4,500万円 ・125.9万円/坪 (40.9万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区小束山本町 | 1,200万円 ・41.0万円/坪 (13.3万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1994年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区小束山 | 2,400万円 ・70.3万円/坪 (22.9万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2005年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区学が丘 | 3,200万円 ・98.5万円/坪 (32.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩37分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区小束山手 | 4,700万円 ・137.7万円/坪 (44.8万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩23分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区小束山手 | 3,700万円 ・108.4万円/坪 (35.2万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積170㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩23分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2010年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区小束山手 | 3,700万円 ・84.3万円/坪 (27.4万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2011年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区小束山手 | 3,400万円 ・99.6万円/坪 (32.4万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2015年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区小束山 | 2,500万円 ・69.9万円/坪 (22.7万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積185㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩25分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1987年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区小束山 | 2,300万円 ・64.3万円/坪 (20.9万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1994年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区小束山 | 3,400万円 ・83.7万円/坪 (27.2万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2005年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区学が丘 | 3,000万円 ・97.2万円/坪 (31.6万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩52分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区学が丘 | 2,700万円 ・72.2万円/坪 (23.5万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩34分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1995年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市垂水区学が丘 | 2,700万円 ・23.1万円/坪 (7.5万円/m²) ・床面積360㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 学園都市駅から徒歩32分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1992年築、SRC |
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