岐阜県海津市海津町平原の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
岐阜県海津市海津町平原の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、63万円/坪(10年前比▲35.0%)
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岐阜県海津市海津町平原の中古戸建て価格
- 2,188万円(63万円/坪)
- 10年前比▲35.0%(前年比+1.3%)
- 平均築年 : 1985年
- 平均駅距離 : 69.94分
- 平均専有面積 : 115.0㎡(34.8坪)
- 平均土地面積 : 215.0㎡(65.2坪)
![岐阜県海津市海津町平原の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/b/b/-/img_bbe6c1e5510d776ffabfa99ee9cf73f817923.png)
◆岐阜県海津市海津町平原の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 85万円/坪 |
2010年 | 97万円/坪 |
2015年 | 74万円/坪 |
2020年(現在) | 63万円/坪 |
2025年 | 65万円/坪 |
2030年 | 68万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
岐阜県海津市海津町平原:2,188万円(63万円/坪、10年前比-35.0%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
海津市:1,649万円(47万円/坪、10年前比▲34.9%)
:1,612万円(44万円/坪、10年前比+10.8%)
養老郡養老町:2,431万円(64万円/坪、10年前比▲32.6%)
安八郡輪之内町:2,475万円(61万円/坪、10年前比▲17.4%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲18.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+8.5%
- グッドシナリオ
2,719万円(78.2万円/坪、10年間で+24.3%を予想) - ノーマルシナリオ
2,374万円(68.2万円/坪、10年間で+8.5%を予想) - バッドシナリオ
1,649万円(47.4万円/坪、10年間で▲24.6%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+9.4%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆岐阜県海津市海津町平原の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 52.5万円/坪 |
5年 | 45.4万円/坪 |
10年 | 39.3万円/坪 |
15年 | 34.5万円/坪 |
20年 | 28.1万円/坪 |
25年 | 21.0万円/坪 |
30年 | 16.1万円/坪 |
35年 | 13.8万円/坪 |
40年 | 9.7万円/坪 |
![岐阜県海津市海津町平原の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/7/8/-/img_78dcbbcb49e7dab29cc198056ee94c9d19205.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆海津市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
海津-1 | 住居表示 | 岐阜県海津市海津町高須町字武士小路360番3外 | 7.6万円/坪 (2.5万円/㎡) 前年比▲2.0% |
最寄り駅 | 駒野駅から3100m | ||
土地面積 | 164㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
海津-2 | 住居表示 | 岐阜県海津市海津町長久保字竹原182番 | 5.5万円/坪 (1.8万円/㎡) 前年比▲2.7% |
最寄り駅 | 石津駅から4900m | ||
土地面積 | 516㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
海津-3 | 住居表示 | 岐阜県海津市平田町今尾字北区710番1 | 7.4万円/坪 (2.4万円/㎡) 前年比▲3.2% |
最寄り駅 | 駒野駅から4800m | ||
土地面積 | 377㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
海津-4 | 住居表示 | 岐阜県海津市南濃町徳田字榊野120番6 | 5.4万円/坪 (1.8万円/㎡) 前年比▲2.8% |
最寄り駅 | 駒野駅から2100m | ||
土地面積 | 191㎡ | ||
用途区分 | ー |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
海津市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、海津市はどうなるのだろうか。
◆海津市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 35,206 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 32,402 人 | 92.0 | |
2025年 | 29,540 人 | 83.9 | |
2030年 | 26,667 人 | 75.7 | |
2035年 | 23,815 人 | 67.6 | |
2040年 | 21,010 人 | 59.7 | |
2045年 | 18,339 人 | 52.1 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![海津市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/6/9/-/img_69b22bed1bad24a741791b3a5024a0426410.png)
(参考)岐阜県海津市海津町平原のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
海津市:52.1
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
:84.4
養老郡養老町:53.2
安八郡輪之内町:86.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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岐阜県海津市海津町平原の中古戸建ての過去の売買事例
岐阜県海津市海津町平原付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆海津市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 380万円 ・15.6万円/坪 (5.1万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積145㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩76分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1977年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 120万円 ・1.2万円/坪 (0.4万円/m²) ・床面積310㎡ (土地面積890㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩44分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1975年築、鉄骨造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 550万円 ・22.6万円/坪 (7.3万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積145㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩71分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1979年築、木造 | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 1,000万円 ・30.8万円/坪 (10.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩56分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1998年築、木造 | ||
2014年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 1,300万円 ・36.4万円/坪 (11.8万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩73分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1999年築、木造 | ||
2012年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 780万円 ・22.9万円/坪 (7.4万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩82分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1978年築、木造 | ||
2012年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 17,000万円 ・53.4万円/坪 (17.3万円/m²) ・床面積980㎡ (土地面積1500㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩78分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 2009年築、鉄骨造 | ||
2012年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 2,300万円 ・64.3万円/坪 (20.9万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩65分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 2011年築、木造 | ||
2012年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 1,300万円 ・34.8万円/坪 (11.3万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積1900㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩58分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2011年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 580万円 ・18.8万円/坪 (6.1万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩88分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1988年築、木造 | ||
2011年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 630万円 ・21.5万円/坪 (7.0万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩88分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1984年築、木造 | ||
2010年 第4四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 980万円 ・27.4万円/坪 (8.9万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩70分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1989年築、木造 | ||
2010年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 880万円 ・21.7万円/坪 (7.0万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積170㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩69分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1978年築、木造 | ||
2010年 第4四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 550万円 ・16.1万円/坪 (5.2万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩69分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1982年築、木造 | ||
2010年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 2,300万円 ・70.8万円/坪 (23.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩66分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 2010年築、木造 | ||
2009年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 62万円 ・1.7万円/坪 (0.5万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩92分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2009年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 550万円 ・17.8万円/坪 (5.8万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩74分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1980年築、木造 | ||
2008年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県海津市海津町平原 | 1,500万円 ・46.2万円/坪 (15.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 駒野駅から徒歩36分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1998年築、木造 |
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