岐阜県美濃市さくらヶ丘の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
岐阜県美濃市さくらヶ丘の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、62万円/坪(10年前比▲20.4%)
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岐阜県美濃市さくらヶ丘の中古戸建て価格
- 2,243万円(62万円/坪)
- 10年前比▲20.4%(前年比▲2.2%)
- 平均築年 : 1990年
- 平均駅距離 : 33.62分
- 平均専有面積 : 120.0㎡(36.4坪)
- 平均土地面積 : 270.0㎡(81.8坪)
![岐阜県美濃市さくらヶ丘の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/f/c/-/img_fce176fa0b142616b5393749e938ed5d18592.png)
◆岐阜県美濃市さくらヶ丘の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 74万円/坪 |
2010年 | 78万円/坪 |
2015年 | 75万円/坪 |
2020年(現在) | 62万円/坪 |
2025年 | 54万円/坪 |
2030年 | 46万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
岐阜県美濃市さくらヶ丘:2,243万円(62万円/坪、10年前比-20.4%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
美濃市:2,245万円(62万円/坪、10年前比▲20.6%)
関市:2,090万円(58万円/坪、10年前比▲34.5%)
郡上市:2,155万円(62万円/坪、10年前比▲36.7%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲30.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲25.4%
- グッドシナリオ
2,141万円(59.0万円/坪、10年間で▲4.6%を予想) - ノーマルシナリオ
1,675万円(46.1万円/坪、10年間で▲25.4%を予想) - バッドシナリオ
1,162万円(32.0万円/坪、10年間で▲48.2%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲19.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆岐阜県美濃市さくらヶ丘の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 41.8万円/坪 |
5年 | 39.0万円/坪 |
10年 | 35.3万円/坪 |
15年 | 31.9万円/坪 |
20年 | 28.3万円/坪 |
25年 | 24.8万円/坪 |
30年 | 21.3万円/坪 |
35年 | 16.6万円/坪 |
40年 | 15.2万円/坪 |
![岐阜県美濃市さくらヶ丘の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/f/9/-/img_f94eb41c97d1d848c164d32582e5cf8918216.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆美濃市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
美濃-1 | 住居表示 | 岐阜県美濃市字千畝2714番25 | 9.7万円/坪 (3.2万円/㎡) 前年比▲1.3% |
最寄り駅 | 美濃市駅から1000m | ||
土地面積 | 256㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
美濃-2 | 住居表示 | 岐阜県美濃市松栄町2丁目12番 | 11.4万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 松森駅から900m | ||
土地面積 | 231㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
美濃-3 | 住居表示 | 岐阜県美濃市大字大矢田字喪山1246番1外 | 5.6万円/坪 (1.8万円/㎡) 前年比▲1.6% |
最寄り駅 | 松森駅から4500m | ||
土地面積 | 206㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
美濃市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、美濃市はどうなるのだろうか。
◆美濃市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 20,760 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 18,993 人 | 91.5 | |
2025年 | 17,719 人 | 85.4 | |
2030年 | 16,436 人 | 79.2 | |
2035年 | 15,099 人 | 72.7 | |
2040年 | 13,694 人 | 66.0 | |
2045年 | 12,322 人 | 59.4 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![美濃市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/4/b/-/img_4b039c5b7d69b3556da7c65708da2bab7065.png)
(参考)岐阜県美濃市さくらヶ丘のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
美濃市:59.4
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
関市:73.3
郡上市:68.0
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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岐阜県美濃市さくらヶ丘の中古戸建ての過去の売買事例
岐阜県美濃市さくらヶ丘付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆美濃市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2016年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市さくらヶ丘 | 1,500万円 ・34.2万円/坪 (11.1万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 松森駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 2006年築、木造 | ||
2013年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市さくらヶ丘 | 330万円 ・13.5万円/坪 (4.4万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積190㎡) |
最寄り駅 | 松森駅から徒歩25分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1977年築、木造 | ||
2012年 第1四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市さくらヶ丘 | 650万円 ・26.7万円/坪 (8.7万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 松森駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1979年築、木造 | ||
2012年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市さくらヶ丘 | 600万円 ・21.7万円/坪 (7.1万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積180㎡) |
最寄り駅 | 松森駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1976年築、木造 | ||
2011年 第4四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市さくらヶ丘 | 530万円 ・16.3万円/坪 (5.3万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 松森駅から徒歩58分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1976年築、木造 | ||
2011年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市さくらヶ丘 | 380万円 ・10.2万円/坪 (3.3万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積195㎡) |
最寄り駅 | 松森駅から徒歩40分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1974年築、木造 | ||
2011年 第2四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市さくらヶ丘 | 650万円 ・23.5万円/坪 (7.6万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 松森駅から徒歩33分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1973年築、木造 | ||
2011年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市さくらヶ丘 | 110万円 ・3.4万円/坪 (1.1万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 松森駅から徒歩31分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1976年築、木造 | ||
2006年 第3四半期 |
住居表示 | 岐阜県美濃市さくらヶ丘 | 780万円 ・28.2万円/坪 (9.2万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積195㎡) |
最寄り駅 | 松森駅から徒歩33分 | ||
用途区分 | 市街化区域及び市街化調整区域外の都市計画区域 | ||
建物属性 | 1975年築、木造 |
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