新深江駅(大阪府)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
新深江駅(大阪府)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、80万円/坪(10年前比+30.9%)
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新深江駅(大阪府)の中古戸建て価格
- 2,538万円(80万円/坪)
- 10年前比+30.9%(前年比+2.1%)
- 平均築年 : 2005年
- 平均駅距離 : 5.9分
- 平均専有面積 : 105.0㎡(31.8坪)
- 平均土地面積 : 75.0㎡(22.7坪)
![新深江駅(大阪府)の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/5/4/-/img_547ac2c3345a641a577037082c9a0eb018601.png)
◆新深江駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 72万円/坪 |
2010年 | 61万円/坪 |
2015年 | 59万円/坪 |
2020年(現在) | 80万円/坪 |
2025年 | 90万円/坪 |
2030年 | 100万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
新深江駅:2,538万円(80万円/坪、10年前比+30.9%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市東成区:2,637万円(83万円/坪、10年前比+19.7%)
大阪市天王寺区:8,576万円(153万円/坪、10年前比+35.4%)
大阪市生野区:2,566万円(85万円/坪、10年前比▲7.6%)
大阪市城東区:2,698万円(85万円/坪、10年前比+0.8%)
大阪市中央区:21,688万円(163万円/坪、10年前比+89.2%)
東大阪市:2,238万円(78万円/坪、10年前比▲9.9%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+25.5%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+24.6%
- グッドシナリオ
3,799万円(119.6万円/坪、10年間で+49.7%を予想) - ノーマルシナリオ
3,161万円(99.5万円/坪、10年間で+24.6%を予想) - バッドシナリオ
2,190万円(68.9万円/坪、10年間で▲13.7%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
大阪市東成区:3,197万円(101万円/坪、10年後は+21.2%)
大阪市天王寺区:7,270万円(130万円/坪、10年後は▲15.2%)
大阪市生野区:1,940万円(64万円/坪、10年後は▲24.4%)
大阪市城東区:2,376万円(75万円/坪、10年後は▲11.9%)
大阪市中央区:29,154万円(219万円/坪、10年後は+34.4%)
東大阪市:1,829万円(64万円/坪、10年後は▲18.3%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲2.4%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
大阪市東成区内の中古戸建て価格を見る
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆新深江駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 90.2万円/坪 |
5年 | 70.3万円/坪 |
10年 | 84.6万円/坪 |
15年 | 62.0万円/坪 |
20年 | 55.2万円/坪 |
25年 | 47.7万円/坪 |
30年 | 76.6万円/坪 |
35年 | 42.5万円/坪 |
40年 | 46.3万円/坪 |
![新深江駅(大阪府)の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/9/e/-/img_9ed0a6d1b50b60900a8e0ca69b8acdb631951.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆大阪市東成区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
大阪東成-1 | 住居表示 | 大阪府大阪市東成区大今里西1−8−21 | 72.0万円/坪 (23.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 玉造駅から920m | ||
土地面積 | 161㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東成-2 | 住居表示 | 大阪府大阪市東成区大今里南3−11−3 | 64.3万円/坪 (20.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 近鉄今里駅から250m | ||
土地面積 | 112㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東成-3 | 住居表示 | 大阪府大阪市東成区東中本1−8−17 | 76.9万円/坪 (25.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 緑橋駅から300m | ||
土地面積 | 96㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東成-4 | 住居表示 | 大阪府大阪市東成区深江南2−10−3 | 68.9万円/坪 (22.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 新深江駅から560m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
大阪東成-5 | 住居表示 | 大阪府大阪市東成区東今里3−14−24 | 61.2万円/坪 (19.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 緑橋駅から1100m | ||
土地面積 | 93㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
大阪東成-6 | 住居表示 | 大阪府大阪市東成区玉津2−4−8 | 71.1万円/坪 (23.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | OsakaMetro今里駅から520m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
新深江駅がある大阪市東成区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、新深江駅を含む、大阪市東成区はどうなるのだろうか。
◆大阪市東成区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 80,563 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 80,958 人 | 100.5 | |
2025年 | 80,923 人 | 100.4 | |
2030年 | 80,291 人 | 99.7 | |
2035年 | 79,102 人 | 98.2 | |
2040年 | 77,531 人 | 96.2 | |
2045年 | 75,710 人 | 94.0 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![大阪市東成区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/7/8/-/img_7840b3848c2e8f64907371157d27e0b86546.png)
(参考)新深江駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市東成区:94.0
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
大阪市天王寺区:114.3
大阪市生野区:71.6
大阪市城東区:88.0
大阪市中央区:122.3
東大阪市:78.4
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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新深江駅の中古戸建ての過去の売買事例
新深江駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆大阪市東成区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区大今里 | 7,900万円 ・138.9万円/坪 (45.1万円/m²) ・床面積175㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区大今里 | 3,700万円 ・119.8万円/坪 (38.9万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区神路 | 4,600万円 ・104.8万円/坪 (34.1万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区神路 | 2,300万円 ・61.5万円/坪 (20.0万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1963年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区神路 | 800万円 ・27.4万円/坪 (8.9万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区神路 | 100万円 ・12.3万円/坪 (4.0万円/m²) ・床面積25㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区神路 | 12,000万円 ・184.6万円/坪 (60.0万円/m²) ・床面積200㎡ (土地面積270㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1970年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区深江南 | 4,200万円 ・152.0万円/坪 (49.4万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区深江南 | 3,300万円 ・101.5万円/坪 (33.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区深江南 | 1,200万円 ・49.2万円/坪 (16.0万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区神路 | 3,900万円 ・64.9万円/坪 (21.1万円/m²) ・床面積185㎡ (土地面積240㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
建物属性 | 1945年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区神路 | 500万円 ・22.0万円/坪 (7.1万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1945年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区神路 | 2,800万円 ・86.2万円/坪 (28.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1992年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区神路 | 1,400万円 ・78.3万円/坪 (25.5万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区神路 | 3,100万円 ・95.4万円/坪 (31.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1970年築、鉄骨造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区深江南 | 4,300万円 ・110.3万円/坪 (35.8万円/m²) ・床面積120㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区深江南 | 1,600万円 ・123.1万円/坪 (40.0万円/m²) ・床面積40㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1990年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区深江南 | 590万円 ・15.8万円/坪 (5.1万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1970年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区深江南 | 3,500万円 ・107.7万円/坪 (35.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 大阪府大阪市東成区深江南 | 3,100万円 ・106.0万円/坪 (34.4万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 新深江駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 |
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