東京都府中市天神町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
東京都府中市天神町の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、255万円/坪(10年前比▲12.5%)
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東京都府中市天神町の中古戸建て価格
- 6,934万円(255万円/坪)
- 10年前比▲12.5%(前年比+0.8%)
- 平均築年 : 2011年
- 平均駅距離 : 21.45分
- 平均専有面積 : 90.0㎡(27.3坪)
- 平均土地面積 : 110.0㎡(33.3坪)
![東京都府中市天神町の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/0/f/-/img_0fb1d4a650830c7de25122850ce25bad18115.png)
◆東京都府中市天神町の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 300万円/坪 |
2010年 | 291万円/坪 |
2015年 | 257万円/坪 |
2020年(現在) | 255万円/坪 |
2025年 | 244万円/坪 |
2030年 | 233万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
東京都府中市天神町:6,934万円(255万円/坪、10年前比-12.5%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
調布市:6,584万円(242万円/坪、10年前比+6.1%)
小金井市:6,479万円(238万円/坪、10年前比+6.7%)
日野市:4,310万円(150万円/坪、10年前比▲4.3%)
国分寺市:7,257万円(253万円/坪、10年前比+7.8%)
国立市:7,300万円(254万円/坪、10年前比▲1.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+3.0%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲8.4%
- グッドシナリオ
6,696万円(245.9万円/坪、10年間で▲3.4%を予想) - ノーマルシナリオ
6,352万円(233.3万円/坪、10年間で▲8.4%を予想) - バッドシナリオ
5,459万円(200.5万円/坪、10年間で▲21.3%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲13.2%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆東京都府中市天神町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 164.3万円/坪 |
5年 | 154.3万円/坪 |
10年 | 139.9万円/坪 |
15年 | 118.1万円/坪 |
20年 | 123.1万円/坪 |
25年 | 84.8万円/坪 |
30年 | 101.0万円/坪 |
35年 | 85.9万円/坪 |
40年 | 86.5万円/坪 |
![東京都府中市天神町の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/8/d/-/img_8db32a735a4841ac8fbd8662d89f3ebf21379.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆府中市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
東京府中-1 | 住居表示 | 東京都府中市八幡町2丁目12番40 | 106.5万円/坪 (34.6万円/㎡) 前年比+0.6% |
最寄り駅 | 府中競馬正門前駅から300m | ||
土地面積 | 130㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-2 | 住居表示 | 東京都府中市天神町1丁目5番18 | 97.2万円/坪 (31.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 府中駅から1200m | ||
土地面積 | 115㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-3 | 住居表示 | 東京都府中市南町1丁目6番74 | 81.8万円/坪 (26.6万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 分倍河原駅から1100m | ||
土地面積 | 230㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-4 | 住居表示 | 東京都府中市武蔵台2丁目16番12外 | 92.9万円/坪 (30.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西国分寺駅から900m | ||
土地面積 | 158㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
東京府中-5 | 住居表示 | 東京都府中市栄町2丁目14番5 | 82.5万円/坪 (26.8万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 国分寺駅から1600m | ||
土地面積 | 135㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-6 | 住居表示 | 東京都府中市是政6丁目27番22 | 74.2万円/坪 (24.1万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 是政駅から800m | ||
土地面積 | 117㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-7 | 住居表示 | 東京都府中市住吉町5丁目21番51 | 84.6万円/坪 (27.5万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 中河原駅から500m | ||
土地面積 | 131㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
東京府中-8 | 住居表示 | 東京都府中市本宿町4丁目20番11外 | 84.3万円/坪 (27.4万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 西府駅から1100m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-9 | 住居表示 | 東京都府中市北山町4丁目20番3 | 84.3万円/坪 (27.4万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 西国分寺駅から1400m | ||
土地面積 | 112㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-10 | 住居表示 | 東京都府中市美好町2丁目45番7 | 95.1万円/坪 (30.9万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 分倍河原駅から1200m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-11 | 住居表示 | 東京都府中市白糸台1丁目49番15外 | 89.8万円/坪 (29.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 多磨霊園駅から930m | ||
土地面積 | 162㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
東京府中-12 | 住居表示 | 東京都府中市西府町1丁目27番20 | 87.7万円/坪 (28.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西府駅から380m | ||
土地面積 | 207㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-13 | 住居表示 | 東京都府中市小柳町3丁目7番70 | 86.2万円/坪 (28.0万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 武蔵野台駅から780m | ||
土地面積 | 163㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-14 | 住居表示 | 東京都府中市紅葉丘2丁目4番27 | 80.0万円/坪 (26.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 多磨駅から750m | ||
土地面積 | 117㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-15 | 住居表示 | 東京都府中市多磨町2丁目5番22 | 77.2万円/坪 (25.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 多磨駅から950m | ||
土地面積 | 111㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-16 | 住居表示 | 東京都府中市白糸台6丁目3番8 | 101.5万円/坪 (33.0万円/㎡) 前年比+1.5% |
最寄り駅 | 飛田給駅から510m | ||
土地面積 | 109㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
東京府中-17 | 住居表示 | 東京都府中市四谷1丁目15番5 | 86.8万円/坪 (28.2万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 中河原駅から660m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-18 | 住居表示 | 東京都府中市小柳町5丁目33番16外 | 76.3万円/坪 (24.8万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 競艇場前駅から500m | ||
土地面積 | 140㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
東京府中-19 | 住居表示 | 東京都府中市紅葉丘3丁目31番8 | 87.1万円/坪 (28.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 多磨駅から350m | ||
土地面積 | 104㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
府中市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、府中市はどうなるのだろうか。
◆府中市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 260,274 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 263,721 人 | 101.3 | |
2025年 | 264,627 人 | 101.7 | |
2030年 | 264,010 人 | 101.4 | |
2035年 | 262,230 人 | 100.8 | |
2040年 | 259,309 人 | 99.6 | |
2045年 | 255,272 人 | 98.1 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![府中市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/c/6/-/img_c65a1cbba55025b34c73818077ed7e6f6182.png)
(参考)東京都府中市天神町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
府中市:98.1
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
調布市:102.0
小金井市:100.7
日野市:98.7
国分寺市:97.8
国立市:98.5
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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東京都府中市天神町の中古戸建ての過去の売買事例
東京都府中市天神町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆府中市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 4,200万円 ・143.6万円/坪 (46.7万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩25分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 4,000万円 ・164.1万円/坪 (53.3万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 3,400万円 ・95.1万円/坪 (30.9万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1981年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 4,400万円 ・169.2万円/坪 (55.0万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 7,600万円 ・73.1万円/坪 (23.8万円/m²) ・床面積320㎡ (土地面積360㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1991年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 9,000万円 ・71.0万円/坪 (23.1万円/m²) ・床面積390㎡ (土地面積270㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1987年築、RC | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 3,900万円 ・150.0万円/坪 (48.8万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 5,600万円 ・164.1万円/坪 (53.3万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積145㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩23分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 4,100万円 ・140.2万円/坪 (45.6万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 4,200万円 ・143.6万円/坪 (46.7万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 4,800万円 ・173.8万円/坪 (56.5万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積135㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 4,500万円 ・153.8万円/坪 (50.0万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 4,400万円 ・169.2万円/坪 (55.0万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積170㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1988年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 2,900万円 ・93.9万円/坪 (30.5万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 2,200万円 ・67.7万円/坪 (22.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1978年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 320,000万円 ・468.9万円/坪 (152.4万円/m²) ・床面積2100㎡ (土地面積2100㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1992年築、RC | ||
2017年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 1,500万円 ・76.9万円/坪 (25.0万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 準住居地域 | ||
建物属性 | 1969年築、木造 | ||
2017年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 4,300万円 ・155.7万円/坪 (50.6万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2016年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 2,600万円 ・80.0万円/坪 (26.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1986年築、木造 | ||
2017年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都府中市天神町 | 5,100万円 ・165.2万円/坪 (53.7万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 府中駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2017年築、木造 |
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