東京都板橋区大谷口北町の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
東京都板橋区大谷口北町の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、208万円/坪(10年前比+18.7%)
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東京都板橋区大谷口北町の中古戸建て価格
- 5,985万円(208万円/坪)
- 10年前比+18.7%(前年比+7.2%)
- 平均築年 : 2010年
- 平均駅距離 : 12.33分
- 平均専有面積 : 95.0㎡(28.8坪)
- 平均土地面積 : 75.0㎡(22.7坪)
![東京都板橋区大谷口北町の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/c/b/-/img_cb83c6a2da2d5371e69be1f338de38f020864.png)
◆東京都板橋区大谷口北町の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 163万円/坪 |
2010年 | 176万円/坪 |
2015年 | 163万円/坪 |
2020年(現在) | 208万円/坪 |
2025年 | 188万円/坪 |
2030年 | 168万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
東京都板橋区大谷口北町:5,985万円(208万円/坪、10年前比+18.7%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
豊島区:8,361万円(276万円/坪、10年前比+17.3%)
北区:6,965万円(242万円/坪、10年前比+20.6%)
練馬区:6,851万円(238万円/坪、10年前比+7.8%)
戸田市:4,713万円(156万円/坪、10年前比+6.8%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+13.1%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲19.5%
- グッドシナリオ
6,222万円(216.5万円/坪、10年間で+3.9%を予想) - ノーマルシナリオ
4,819万円(167.7万円/坪、10年間で▲19.5%を予想) - バッドシナリオ
4,617万円(160.6万円/坪、10年間で▲22.9%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲1.6%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆東京都板橋区大谷口北町の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 202.3万円/坪 |
5年 | 191.2万円/坪 |
10年 | 172.9万円/坪 |
15年 | 153.7万円/坪 |
20年 | 179.9万円/坪 |
25年 | 129.1万円/坪 |
30年 | 136.8万円/坪 |
35年 | 140.0万円/坪 |
40年 | 81.9万円/坪 |
![東京都板橋区大谷口北町の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/b/6/-/img_b646b8762804fb986d3aabb7189bf8cc21571.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆板橋区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
板橋-1 | 住居表示 | 東京都板橋区三園1−44−25 | 98.2万円/坪 (31.9万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 西高島平駅から550m | ||
土地面積 | 593㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
板橋-2 | 住居表示 | 東京都板橋区前野町6−21−4 | 126.2万円/坪 (41.0万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 上板橋駅から950m | ||
土地面積 | 215㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
板橋-3 | 住居表示 | 東京都板橋区常盤台2−24−5 | 186.2万円/坪 (60.5万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | ときわ台駅から440m | ||
土地面積 | 287㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
板橋-4 | 住居表示 | 東京都板橋区東新町1−30−9 | 128.6万円/坪 (41.8万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | ときわ台駅から1000m | ||
土地面積 | 127㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
板橋-5 | 住居表示 | 東京都板橋区小茂根4−13−11 | 138.2万円/坪 (44.9万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 小竹向原駅から730m | ||
土地面積 | 126㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
板橋-6 | 住居表示 | 東京都板橋区上板橋2−14−18 | 135.4万円/坪 (44.0万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 上板橋駅から530m | ||
土地面積 | 134㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
板橋-7 | 住居表示 | 東京都板橋区成増1−16−1 | 144.9万円/坪 (47.1万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 地下鉄成増駅から330m | ||
土地面積 | 171㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
板橋-8 | 住居表示 | 東京都板橋区中台1−27−3 | 124.9万円/坪 (40.6万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 上板橋駅から570m | ||
土地面積 | 93㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
板橋-9 | 住居表示 | 東京都板橋区赤塚5−18−11 | 105.8万円/坪 (34.4万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 成増駅から1100m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
板橋-10 | 住居表示 | 東京都板橋区成増2−29−7 | 116.0万円/坪 (37.7万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 成増駅から470m | ||
土地面積 | 115㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
板橋-11 | 住居表示 | 東京都板橋区赤塚2−25−31 | 132.6万円/坪 (43.1万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 地下鉄赤塚駅から310m | ||
土地面積 | 103㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
板橋-12 | 住居表示 | 東京都板橋区稲荷台3−2 | 125.5万円/坪 (40.8万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 板橋本町駅から900m | ||
土地面積 | 146㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
板橋-13 | 住居表示 | 東京都板橋区小豆沢2−34−9 | 129.2万円/坪 (42.0万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 志村坂上駅から700m | ||
土地面積 | 1716㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
板橋-14 | 住居表示 | 東京都板橋区幸町44−1 | 144.6万円/坪 (47.0万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 大山駅から900m | ||
土地面積 | 114㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
板橋-15 | 住居表示 | 東京都板橋区徳丸2−26−10 | 119.4万円/坪 (38.8万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 東武練馬駅から860m | ||
土地面積 | 117㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
板橋-16 | 住居表示 | 東京都板橋区南常盤台2−25−5 | 162.2万円/坪 (52.7万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | ときわ台駅から550m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
板橋-17 | 住居表示 | 東京都板橋区大山東町10−2 | 171.1万円/坪 (55.6万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 大山駅から350m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
板橋-18 | 住居表示 | 東京都板橋区大谷口2−24−15 | 140.9万円/坪 (45.8万円/㎡) 前年比▲1.1% |
最寄り駅 | 千川駅から760m | ||
土地面積 | 163㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
板橋-19 | 住居表示 | 東京都板橋区仲町12−2 | 152.9万円/坪 (49.7万円/㎡) 前年比▲1.4% |
最寄り駅 | 中板橋駅から580m | ||
土地面積 | 127㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
板橋区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、板橋区はどうなるのだろうか。
◆板橋区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 561,916 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 582,467 人 | 103.7 | |
2025年 | 596,384 人 | 106.1 | |
2030年 | 605,525 人 | 107.8 | |
2035年 | 610,865 人 | 108.7 | |
2040年 | 612,523 人 | 109.0 | |
2045年 | 610,486 人 | 108.6 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![板橋区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/6/b/-/img_6b553925400d80d1daa92cbcbf09c6a76705.png)
(参考)東京都板橋区大谷口北町のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
板橋区:108.6
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
豊島区:100.9
北区:98.6
練馬区:110.1
戸田市:115.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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東京都板橋区大谷口北町の中古戸建ての過去の売買事例
東京都板橋区大谷口北町付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆板橋区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 4,500万円 ・162.9万円/坪 (52.9万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 中板橋駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2008年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 2,300万円 ・117.9万円/坪 (38.3万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | ときわ台駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1964年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 29,000万円 ・892.3万円/坪 (290.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積520㎡) |
最寄り駅 | 中板橋駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 5,400万円 ・166.2万円/坪 (54.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積135㎡) |
最寄り駅 | 小竹向原駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1992年築、RC | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 4,500万円 ・145.7万円/坪 (47.4万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 中板橋駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、0 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 4,700万円 ・144.6万円/坪 (47.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 中板橋駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 8,600万円 ・230.1万円/坪 (74.8万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積350㎡) |
最寄り駅 | 中板橋駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1982年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 4,900万円 ・215.4万円/坪 (70.0万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 中板橋駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 12,000万円 ・369.2万円/坪 (120.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 中板橋駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 1,000万円 ・55.9万円/坪 (18.2万円/m²) ・床面積55㎡ (土地面積45㎡) |
最寄り駅 | 中板橋駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1975年築、木造 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 41,000万円 ・84.1万円/坪 (27.3万円/m²) ・床面積1500㎡ (土地面積710㎡) |
最寄り駅 | 中板橋駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1992年築、RC | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 8,000万円 ・246.2万円/坪 (80.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積280㎡) |
最寄り駅 | 中板橋駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 5,300万円 ・191.9万円/坪 (62.4万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積60㎡) |
最寄り駅 | 中板橋駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 6,200万円 ・200.8万円/坪 (65.3万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 小竹向原駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 1,000万円 ・38.5万円/坪 (12.5万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 中板橋駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 5,800万円 ・187.9万円/坪 (61.1万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 小竹向原駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 5,800万円 ・187.9万円/坪 (61.1万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 小竹向原駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 5,500万円 ・188.0万円/坪 (61.1万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 小竹向原駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 8,700万円 ・103.0万円/坪 (33.5万円/m²) ・床面積260㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 中板橋駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1966年築、0 | ||
2017年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都板橋区大谷口北町 | 2,900万円 ・40.6万円/坪 (13.2万円/m²) ・床面積220㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 小竹向原駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1970年築、鉄骨造 |
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