東京都町田市南成瀬の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
東京都町田市南成瀬の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、262万円/坪(10年前比▲14.0%)
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東京都町田市南成瀬の中古戸建て価格
- 7,940万円(262万円/坪)
- 10年前比▲14.0%(前年比▲0.6%)
- 平均築年 : 2007年
- 平均駅距離 : 10.07分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 130.0㎡(39.4坪)
![東京都町田市南成瀬の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/6/5/-/img_65d2095c0de4691a0912800306de3b1018619.png)
◆東京都町田市南成瀬の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 307万円/坪 |
2010年 | 305万円/坪 |
2015年 | 256万円/坪 |
2020年(現在) | 262万円/坪 |
2025年 | 228万円/坪 |
2030年 | 193万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
東京都町田市南成瀬:7,940万円(262万円/坪、10年前比-14.0%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
八王子市:5,305万円(175万円/坪、10年前比▲9.7%)
多摩市:7,203万円(238万円/坪、10年前比▲8.2%)
横浜市緑区:4,128万円(136万円/坪、10年前比▲2.2%)
横浜市瀬谷区:3,373万円(117万円/坪、10年前比▲3.1%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の▲5.8%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲26.3%
- グッドシナリオ
7,553万円(249.7万円/坪、10年間で▲4.9%を予想) - ノーマルシナリオ
5,851万円(193.4万円/坪、10年間で▲26.3%を予想) - バッドシナリオ
5,745万円(189.9万円/坪、10年間で▲27.6%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が▲11.9%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆東京都町田市南成瀬の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 151.6万円/坪 |
5年 | 147.1万円/坪 |
10年 | 145.4万円/坪 |
15年 | 113.7万円/坪 |
20年 | 102.3万円/坪 |
25年 | 110.6万円/坪 |
30年 | 97.5万円/坪 |
35年 | 102.1万円/坪 |
40年 | 85.2万円/坪 |
![東京都町田市南成瀬の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/d/c/-/img_dc3c33b0c415ade6ceda631efb51e81725415.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆町田市の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
町田-1 | 住居表示 | 東京都町田市南町田1−23−14 | 47.7万円/坪 (15.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 南町田グランベリーパーク駅から1400m | ||
土地面積 | 117㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-2 | 住居表示 | 東京都町田市南成瀬5丁目26番5 | 68.9万円/坪 (22.4万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 成瀬駅から400m | ||
土地面積 | 215㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-3 | 住居表示 | 東京都町田市南大谷字十一号912番34 | 40.9万円/坪 (13.3万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 玉川学園前駅から1600m | ||
土地面積 | 179㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-4 | 住居表示 | 東京都町田市成瀬6−6−8 | 48.0万円/坪 (15.6万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 成瀬駅から1000m | ||
土地面積 | 408㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
町田-5 | 住居表示 | 東京都町田市中町2−20−15 | 91.4万円/坪 (29.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 小田急町田駅から1100m | ||
土地面積 | 209㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
町田-6 | 住居表示 | 東京都町田市高ヶ坂3−2−15 | 41.2万円/坪 (13.4万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 町田駅から1500m | ||
土地面積 | 149㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-7 | 住居表示 | 東京都町田市つくし野2丁目13番3 | 67.7万円/坪 (22.0万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | つくし野駅から500m | ||
土地面積 | 245㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-8 | 住居表示 | 東京都町田市真光寺1丁目18番10 | 43.1万円/坪 (14.0万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 鶴川駅から3300m | ||
土地面積 | 157㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-9 | 住居表示 | 東京都町田市小川4丁目7番21 | 54.8万円/坪 (17.8万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | すずかけ台駅から1400m | ||
土地面積 | 175㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-10 | 住居表示 | 東京都町田市本町田字十二号1786番56外 | 41.8万円/坪 (13.6万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 小田急町田駅から2200m | ||
土地面積 | 280㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-11 | 住居表示 | 東京都町田市忠生3丁目20番9 | 40.9万円/坪 (13.3万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 淵野辺駅から2400m | ||
土地面積 | 110㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
町田-12 | 住居表示 | 東京都町田市小山町字十二号1659番2 | 30.4万円/坪 (9.9万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 多摩境駅から1900m | ||
土地面積 | 150㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-13 | 住居表示 | 東京都町田市相原町字中ケ谷戸857番41 | 34.5万円/坪 (11.2万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 相原駅から450m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-14 | 住居表示 | 東京都町田市小山ヶ丘5丁目23番9 | 52.3万円/坪 (17.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 多摩境駅から1000m | ||
土地面積 | 150㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-15 | 住居表示 | 東京都町田市本町田字乙三号2901番34 | 34.2万円/坪 (11.1万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 小田急町田駅から3200m | ||
土地面積 | 106㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-16 | 住居表示 | 東京都町田市南成瀬2丁目13番8 | 63.7万円/坪 (20.7万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 成瀬駅から900m | ||
土地面積 | 149㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-17 | 住居表示 | 東京都町田市鶴間3丁目13番14 | 74.5万円/坪 (24.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 南町田グランベリーパーク駅から400m | ||
土地面積 | 121㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
町田-18 | 住居表示 | 東京都町田市金森1−48−2 | 56.0万円/坪 (18.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 町田駅から1400m | ||
土地面積 | 149㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
町田-19 | 住居表示 | 東京都町田市原町田3−14−8 | 91.1万円/坪 (29.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 町田駅から1000m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
町田市の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、町田市はどうなるのだろうか。
◆町田市の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 432,348 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 433,168 人 | 100.2 | |
2025年 | 428,303 人 | 99.1 | |
2030年 | 419,741 人 | 97.1 | |
2035年 | 409,317 人 | 94.7 | |
2040年 | 398,447 人 | 92.2 | |
2045年 | 387,600 人 | 89.7 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![町田市の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/2/7/-/img_27afd9ad2c5255ea87caaf8069eb600b6150.png)
(参考)東京都町田市南成瀬のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
町田市:89.7
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
八王子市:83.9
多摩市:83.4
横浜市緑区:98.2
横浜市瀬谷区:79.6
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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東京都町田市南成瀬の中古戸建ての過去の売買事例
東京都町田市南成瀬付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
続きを見る
◆町田市の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 2,900万円 ・85.0万円/坪 (27.6万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積135㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1981年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 5,000万円 ・118.3万円/坪 (38.5万円/m²) ・床面積130㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1999年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 5,500万円 ・153.8万円/坪 (50.0万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 3,000万円 ・92.3万円/坪 (30.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積185㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 6,000万円 ・55.9万円/坪 (18.2万円/m²) ・床面積330㎡ (土地面積350㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1985年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 4,600万円 ・134.8万円/坪 (43.8万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 3,900万円 ・75.0万円/坪 (24.4万円/m²) ・床面積160㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1990年築、鉄骨造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 4,300万円 ・132.3万円/坪 (43.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 長津田駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 5,600万円 ・181.4万円/坪 (58.9万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 5,000万円 ・146.5万円/坪 (47.6万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積195㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 3,800万円 ・137.6万円/坪 (44.7万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 長津田駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 4,200万円 ・123.1万円/坪 (40.0万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 4,300万円 ・147.0万円/坪 (47.8万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積95㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 3,900万円 ・126.3万円/坪 (41.1万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 5,500万円 ・76.9万円/坪 (25.0万円/m²) ・床面積220㎡ (土地面積250㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩5分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1993年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 5,500万円 ・147.2万円/坪 (47.8万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2011年築、軽量鉄骨造 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 4,500万円 ・131.9万円/坪 (42.9万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 5,400万円 ・151.0万円/坪 (49.1万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積145㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 3,500万円 ・107.7万円/坪 (35.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都町田市南成瀬 | 6,000万円 ・99.8万円/坪 (32.4万円/m²) ・床面積185㎡ (土地面積165㎡) |
最寄り駅 | 成瀬駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1992年築、木造 |
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