東京都葛飾区南水元の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
東京都葛飾区南水元の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、198万円/坪(10年前比+6.2%)
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東京都葛飾区南水元の中古戸建て価格
- 5,099万円(198万円/坪)
- 10年前比+6.2%(前年比▲3.0%)
- 平均築年 : 2008年
- 平均駅距離 : 20.96分
- 平均専有面積 : 85.0㎡(25.8坪)
- 平均土地面積 : 85.0㎡(25.8坪)
![東京都葛飾区南水元の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/f/d/-/img_fdc1eef4dcb0e3351f3d8e6ca40ec91e19762.png)
◆東京都葛飾区南水元の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 197万円/坪 |
2010年 | 187万円/坪 |
2015年 | 196万円/坪 |
2020年(現在) | 198万円/坪 |
2025年 | 216万円/坪 |
2030年 | 234万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
東京都葛飾区南水元:5,099万円(198万円/坪、10年前比+6.2%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
墨田区:5,582万円(185万円/坪、10年前比+39.7%)
足立区:4,262万円(148万円/坪、10年前比+10.4%)
江戸川区:5,187万円(180万円/坪、10年前比+8.0%)
八潮市:2,390万円(79万円/坪、10年前比▲4.1%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+13.5%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+17.8%
- グッドシナリオ
6,188万円(240.6万円/坪、10年間で+21.4%を予想) - ノーマルシナリオ
6,007万円(233.6万円/坪、10年間で+17.8%を予想) - バッドシナリオ
5,376万円(209.1万円/坪、10年間で+5.4%を予想)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+3.4%であるのに比べると、有望なエリアと言える。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆東京都葛飾区南水元の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 128.5万円/坪 |
5年 | 124.2万円/坪 |
10年 | 109.7万円/坪 |
15年 | 96.7万円/坪 |
20年 | 82.9万円/坪 |
25年 | 83.7万円/坪 |
30年 | 106.6万円/坪 |
35年 | 90.8万円/坪 |
40年 | 75.3万円/坪 |
![東京都葛飾区南水元の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/c/1/-/img_c1bbc20cf0aece69ca5524f3c17a092b25671.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆葛飾区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
葛飾-1 | 住居表示 | 東京都葛飾区東金町3−34−1 | 115.4万円/坪 (37.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 金町駅から600m | ||
土地面積 | 112㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
葛飾-2 | 住居表示 | 東京都葛飾区細田5−6−12 | 93.8万円/坪 (30.5万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 小岩駅から1200m | ||
土地面積 | 219㎡ | ||
用途区分 | 第二種低層住居専用地域 | ||
葛飾-3 | 住居表示 | 東京都葛飾区東新小岩2−4−11 | 99.7万円/坪 (32.4万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 新小岩駅から1200m | ||
土地面積 | 125㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
葛飾-4 | 住居表示 | 東京都葛飾区お花茶屋3−23−6 | 101.5万円/坪 (33.0万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | お花茶屋駅から700m | ||
土地面積 | 158㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
葛飾-5 | 住居表示 | 東京都葛飾区東金町2−6−18 | 112.0万円/坪 (36.4万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 金町駅から550m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
葛飾-6 | 住居表示 | 東京都葛飾区小菅4−5−11 | 146.2万円/坪 (47.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 綾瀬駅から350m | ||
土地面積 | 132㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
葛飾-7 | 住居表示 | 東京都葛飾区青戸5−18−3 | 120.0万円/坪 (39.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 青砥駅から360m | ||
土地面積 | 193㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
葛飾-8 | 住居表示 | 東京都葛飾区亀有2−18−7 | 103.4万円/坪 (33.6万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 亀有駅から930m | ||
土地面積 | 87㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
葛飾-9 | 住居表示 | 東京都葛飾区新宿5−22−11 | 85.8万円/坪 (27.9万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 金町駅から900m | ||
土地面積 | 94㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
葛飾-10 | 住居表示 | 東京都葛飾区柴又1−29−15 | 96.3万円/坪 (31.3万円/㎡) 前年比▲0.3% |
最寄り駅 | 柴又駅から450m | ||
土地面積 | 163㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
葛飾-11 | 住居表示 | 東京都葛飾区西亀有1−2−1 | 96.6万円/坪 (31.4万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | お花茶屋駅から1300m | ||
土地面積 | 3049㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
葛飾-12 | 住居表示 | 東京都葛飾区南水元4−23−4 | 82.8万円/坪 (26.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 金町駅から1200m | ||
土地面積 | 82㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
葛飾-13 | 住居表示 | 東京都葛飾区新宿1−21−11 | 85.8万円/坪 (27.9万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 京成高砂駅から1400m | ||
土地面積 | 109㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
葛飾-14 | 住居表示 | 東京都葛飾区高砂8−19−5 | 99.7万円/坪 (32.4万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 京成高砂駅から600m | ||
土地面積 | 107㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
葛飾-15 | 住居表示 | 東京都葛飾区奥戸6−17−15 | 79.7万円/坪 (25.9万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 小岩駅から1300m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
葛飾-16 | 住居表示 | 東京都葛飾区金町2−18−3 | 103.1万円/坪 (33.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 金町駅から540m | ||
土地面積 | 165㎡ | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
葛飾-17 | 住居表示 | 東京都葛飾区東新小岩5−9−7 | 115.7万円/坪 (37.6万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 新小岩駅から640m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
葛飾-18 | 住居表示 | 東京都葛飾区水元5−2−7 | 59.4万円/坪 (19.3万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 金町駅から2900m | ||
土地面積 | 199㎡ | ||
用途区分 | 第二種低層住居専用地域 | ||
葛飾-19 | 住居表示 | 東京都葛飾区水元3−10−13 | 69.5万円/坪 (22.6万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 金町駅から1800m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
葛飾区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、葛飾区はどうなるのだろうか。
◆葛飾区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 442,913 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 439,030 人 | 99.1 | |
2025年 | 433,003 人 | 97.8 | |
2030年 | 426,059 人 | 96.2 | |
2035年 | 418,734 人 | 94.5 | |
2040年 | 411,045 人 | 92.8 | |
2045年 | 402,831 人 | 91.0 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![葛飾区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/e/7/-/img_e792dd50bf47757e5127b24169114ecf6347.png)
(参考)東京都葛飾区南水元のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
葛飾区:91.0
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
墨田区:105.4
足立区:87.4
江戸川区:91.0
八潮市:95.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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東京都葛飾区南水元の中古戸建ての過去の売買事例
東京都葛飾区南水元付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆葛飾区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 3,100万円 ・112.2万円/坪 (36.5万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩28分 | ||
用途区分 | 第2種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 2,100万円 ・80.8万円/坪 (26.3万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第2種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2010年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 3,300万円 ・101.5万円/坪 (33.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2010年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 3,400万円 ・130.8万円/坪 (42.5万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第2種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 4,000万円 ・153.8万円/坪 (50.0万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 3,600万円 ・116.6万円/坪 (37.9万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 3,700万円 ・142.3万円/坪 (46.3万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積40㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 3,800万円 ・123.1万円/坪 (40.0万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 第2種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 3,500万円 ・97.9万円/坪 (31.8万円/m²) ・床面積110㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1992年築、軽量鉄骨造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 3,800万円 ・137.6万円/坪 (44.7万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 第2種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 3,700万円 ・142.3万円/坪 (46.3万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 第2種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 3,700万円 ・75.9万円/坪 (24.7万円/m²) ・床面積150㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 第2種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1981年築、鉄骨造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 4,300万円 ・165.4万円/坪 (53.8万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩24分 | ||
用途区分 | 第2種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 2,800万円 ・101.4万円/坪 (32.9万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1986年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 4,000万円 ・136.8万円/坪 (44.4万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 3,200万円 ・115.8万円/坪 (37.6万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 2,400万円 ・73.8万円/坪 (24.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積210㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2010年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 3,700万円 ・133.9万円/坪 (43.5万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 3,500万円 ・119.7万円/坪 (38.9万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩21分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都葛飾区南水元 | 2,600万円 ・76.2万円/坪 (24.8万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 金町駅から徒歩20分 | ||
用途区分 | 工業地域 | ||
建物属性 | 1981年築、RC |
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