渋谷駅(東京都)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
渋谷駅(東京都)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、218万円/坪(10年前比+39.2%)
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渋谷駅(東京都)の中古戸建て価格
- 36,577万円(218万円/坪)
- 10年前比+39.2%(前年比+8.2%)
- 平均築年 : 1988年
- 平均駅距離 : 7.58分
- 平均専有面積 : 555.0㎡(168.2坪)
- 平均土地面積 : 150.0㎡(45.5坪)
![渋谷駅(東京都)の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/d/8/-/img_d8bd24d4b8d169b53702bad1eeb7e89318569.png)
◆渋谷駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 145万円/坪 |
2010年 | 157万円/坪 |
2015年 | 132万円/坪 |
2020年(現在) | 218万円/坪 |
2025年 | 232万円/坪 |
2030年 | 247万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
渋谷駅:36,577万円(218万円/坪、10年前比+39.2%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
港区:27,690万円(241万円/坪、10年前比+28.4%)
新宿区:9,751万円(258万円/坪、10年前比+43.3%)
品川区:7,896万円(261万円/坪、10年前比+22.3%)
目黒区:9,728万円(292万円/坪、10年前比+24.1%)
世田谷区:9,114万円(301万円/坪、10年前比+12.2%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+32.6%と比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、+13.5%
- グッドシナリオ
47,903万円(285.3万円/坪、10年間で+31.0%を予想) - ノーマルシナリオ
41,519万円(247.3万円/坪、10年間で+13.5%を予想) - バッドシナリオ
40,212万円(239.5万円/坪、10年間で+9.9%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
港区:24,449万円(213万円/坪、10年後は▲11.7%)
新宿区:11,023万円(292万円/坪、10年後は+13.0%)
品川区:8,076万円(267万円/坪、10年後は+2.3%)
目黒区:11,511万円(346万円/坪、10年後は+18.3%)
世田谷区:7,945万円(263万円/坪、10年後は▲12.8%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+1.8%であるのに比べると、有望なエリアと言えそうだ。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆渋谷区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
渋谷-1 | 住居表示 | 東京都渋谷区初台2−8−6 | 293.2万円/坪 (95.3万円/㎡) 前年比▲0.1% |
最寄り駅 | 初台駅から750m | ||
土地面積 | 141㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
渋谷-2 | 住居表示 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷1−26−11 | 387.7万円/坪 (126.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 千駄ケ谷駅から290m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
渋谷-3 | 住居表示 | 東京都渋谷区広尾2−12−13 | 412.3万円/坪 (134.0万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 広尾駅から600m | ||
土地面積 | 209㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
渋谷-4 | 住居表示 | 東京都渋谷区神宮前4−18−7 | 646.2万円/坪 (210.0万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 表参道駅から330m | ||
土地面積 | 337㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
渋谷-5 | 住居表示 | 東京都渋谷区松濤1−13−7 | 566.2万円/坪 (184.0万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 渋谷駅から960m | ||
土地面積 | 659㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
渋谷-6 | 住居表示 | 東京都渋谷区大山町34−9 | 356.9万円/坪 (116.0万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 代々木上原駅から510m | ||
土地面積 | 534㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
渋谷-7 | 住居表示 | 東京都渋谷区本町1−9−12 | 216.0万円/坪 (70.2万円/㎡) 前年比▲0.4% |
最寄り駅 | 初台駅から400m | ||
土地面積 | 144㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
渋谷-8 | 住居表示 | 東京都渋谷区恵比寿3−21−2 | 393.8万円/坪 (128.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 恵比寿駅から900m | ||
土地面積 | 249㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
渋谷-9 | 住居表示 | 東京都渋谷区元代々木町50−19 | 303.1万円/坪 (98.5万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 代々木八幡駅から640m | ||
土地面積 | 148㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
渋谷-10 | 住居表示 | 東京都渋谷区神泉町14−2 | 284.0万円/坪 (92.3万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 神泉駅から120m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
渋谷-11 | 住居表示 | 東京都渋谷区恵比寿西2−20−7 | 840.0万円/坪 (273.0万円/㎡) 前年比+0.7% |
最寄り駅 | 代官山駅から200m | ||
土地面積 | 3089㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
渋谷-12 | 住居表示 | 東京都渋谷区恵比寿西2−12−6 | 449.2万円/坪 (146.0万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 代官山駅から420m | ||
土地面積 | 200㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
渋谷-13 | 住居表示 | 東京都渋谷区渋谷4−2−23 | 480.0万円/坪 (156.0万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 表参道駅から500m | ||
土地面積 | 143㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
渋谷-14 | 住居表示 | 東京都渋谷区上原2丁目1177番136 | 341.5万円/坪 (111.0万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 代々木上原駅から700m | ||
土地面積 | 331㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
渋谷-15 | 住居表示 | 東京都渋谷区代々木5−30−1 | 440.0万円/坪 (143.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 参宮橋駅から650m | ||
土地面積 | 3930㎡ | ||
用途区分 | 第二種低層住居専用地域 | ||
渋谷-16 | 住居表示 | 東京都渋谷区東3−7−11 | 281.8万円/坪 (91.6万円/㎡) 前年比▲0.1% |
最寄り駅 | 恵比寿駅から600m | ||
土地面積 | 80㎡ | ||
用途区分 | 第二種中高層住居専用地域 | ||
渋谷-17 | 住居表示 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷5−12−17 | 316.9万円/坪 (103.0万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 代々木駅から430m | ||
土地面積 | 138㎡ | ||
用途区分 | 第二種住居地域 | ||
渋谷-18 | 住居表示 | 東京都渋谷区神宮前5−34−3 | 430.8万円/坪 (140.0万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 渋谷駅から750m | ||
土地面積 | 137㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
渋谷-19 | 住居表示 | 東京都渋谷区南平台町19−18 | 532.3万円/坪 (173.0万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 渋谷駅から900m | ||
土地面積 | 304㎡ | ||
用途区分 | 第二種低層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
渋谷駅がある渋谷区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、渋谷駅を含む、渋谷区はどうなるのだろうか。
◆渋谷区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 224,533 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 230,370 人 | 102.6 | |
2025年 | 235,939 人 | 105.1 | |
2030年 | 240,219 人 | 107.0 | |
2035年 | 242,850 人 | 108.2 | |
2040年 | 243,770 人 | 108.6 | |
2045年 | 243,151 人 | 108.3 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![渋谷区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/d/b/-/img_dbfa5961e6278d743da355a54407b8586261.png)
(参考)渋谷駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
渋谷区:108.3
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
港区:134.4
新宿区:101.3
品川区:114.2
目黒区:108.2
世田谷区:101.2
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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渋谷駅の中古戸建ての過去の売買事例
渋谷駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆渋谷区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区東 | 14,000万円 ・246.2万円/坪 (80.0万円/m²) ・床面積175㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1990年築、RC | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区道玄坂 | 13,000万円 ・153.8万円/坪 (50.0万円/m²) ・床面積260㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1977年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区道玄坂 | 48,000万円 ・378.7万円/坪 (123.1万円/m²) ・床面積390㎡ (土地面積170㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1982年築、RC | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区道玄坂 | 33,000万円 ・338.5万円/坪 (110.0万円/m²) ・床面積300㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1983年築、RC | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区道玄坂 | 5,100万円 ・108.2万円/坪 (35.2万円/m²) ・床面積145㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1962年築、RC | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区道玄坂 | 30,000万円 ・923.1万円/坪 (300.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区道玄坂 | 45,000万円 ・301.0万円/坪 (97.8万円/m²) ・床面積460㎡ (土地面積155㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1968年築、RC | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区道玄坂 | 93,000万円 ・1,788.5万円/坪 (581.3万円/m²) ・床面積160㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2006年築、鉄骨造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区東 | 7,500万円 ・329.7万円/坪 (107.1万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2015年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区東 | 14,000万円 ・269.2万円/坪 (87.5万円/m²) ・床面積160㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1996年築、RC | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区神山町 | 1,600万円 ・70.3万円/坪 (22.9万円/m²) ・床面積70㎡ (土地面積55㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1956年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区松濤 | 14,000万円 ・287.2万円/坪 (93.3万円/m²) ・床面積150㎡ (土地面積135㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1979年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区渋谷 | 43,000万円 ・275.6万円/坪 (89.6万円/m²) ・床面積480㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1993年築、RC | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区渋谷 | 130,000万円 ・400.0万円/坪 (130.0万円/m²) ・床面積1000㎡ (土地面積240㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 2005年築、SRC | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区円山町 | 46,000万円 ・307.7万円/坪 (100.0万円/m²) ・床面積460㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1980年築、RC | ||
2018年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区東 | 8,000万円 ・307.7万円/坪 (100.0万円/m²) ・床面積80㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区松濤 | 31,000万円 ・454.2万円/坪 (147.6万円/m²) ・床面積210㎡ (土地面積195㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1960年築、木造 | ||
2018年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区松濤 | 92,000万円 ・464.1万円/坪 (150.8万円/m²) ・床面積610㎡ (土地面積480㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1980年築、RC | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区桜丘町 | 22,000万円 ・144.0万円/坪 (46.8万円/m²) ・床面積470㎡ (土地面積145㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1990年築、鉄骨造 | ||
2018年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都渋谷区円山町 | 40,000万円 ・1,295.5万円/坪 (421.1万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積125㎡) |
最寄り駅 | 渋谷駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1964年築、0 |
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