葛西駅(東京都)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
葛西駅(東京都)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、232万円/坪(10年前比▲2.5%)
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葛西駅(東京都)の中古戸建て価格
- 7,009万円(232万円/坪)
- 10年前比▲2.5%(前年比▲1.7%)
- 平均築年 : 2006年
- 平均駅距離 : 13.84分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 90.0㎡(27.3坪)
![葛西駅(東京都)の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/f/4/-/img_f45e8fd4676f012bb199b0c3c4c9393218746.png)
◆葛西駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 233万円/坪 |
2010年 | 238万円/坪 |
2015年 | 235万円/坪 |
2020年(現在) | 232万円/坪 |
2025年 | 227万円/坪 |
2030年 | 223万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
葛西駅:7,009万円(232万円/坪、10年前比-2.5%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
墨田区:5,581万円(185万円/坪、10年前比+39.7%)
江東区:7,799万円(258万円/坪、10年前比+20.4%)
葛飾区:4,254万円(148万円/坪、10年前比+9.9%)
市川市:4,272万円(141万円/坪、10年前比+5.8%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+25.3%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲3.9%
- グッドシナリオ
7,991万円(264.2万円/坪、10年間で+14.0%を予想) - ノーマルシナリオ
6,732万円(222.6万円/坪、10年間で▲3.9%を予想) - バッドシナリオ
6,016万円(198.9万円/坪、10年間で▲14.2%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
墨田区:6,586万円(218万円/坪、10年後は+18.0%)
江東区:7,227万円(239万円/坪、10年後は▲7.3%)
葛飾区:4,375万円(152万円/坪、10年後は+2.8%)
市川市:4,858万円(161万円/坪、10年後は+13.7%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+6.8%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆葛西駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 180.3万円/坪 |
5年 | 170.2万円/坪 |
10年 | 157.9万円/坪 |
15年 | 120.6万円/坪 |
20年 | 112.3万円/坪 |
25年 | 115.2万円/坪 |
30年 | 132.3万円/坪 |
35年 | 108.6万円/坪 |
40年 | 106.0万円/坪 |
![葛西駅(東京都)の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/2/5/-/img_254955846ca285cebdd5d1a62baaee4231351.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆江戸川区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
江戸川-1 | 住居表示 | 東京都江戸川区西小岩1−10−5 | 113.5万円/坪 (36.9万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 小岩駅から600m | ||
土地面積 | 86㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江戸川-2 | 住居表示 | 東京都江戸川区瑞江1−53−3 | 120.3万円/坪 (39.1万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 瑞江駅から700m | ||
土地面積 | 67㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江戸川-3 | 住居表示 | 東京都江戸川区清新町2−7−18 | 124.9万円/坪 (40.6万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 西葛西駅から1200m | ||
土地面積 | 1048㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
江戸川-4 | 住居表示 | 東京都江戸川区南篠崎町3−15−2 | 135.4万円/坪 (44.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 瑞江駅から400m | ||
土地面積 | 112㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江戸川-5 | 住居表示 | 東京都江戸川区東小岩6−8−9 | 116.6万円/坪 (37.9万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 小岩駅から510m | ||
土地面積 | 78㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江戸川-6 | 住居表示 | 東京都江戸川区船堀2−12−9 | 136.0万円/坪 (44.2万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 船堀駅から450m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江戸川-7 | 住居表示 | 東京都江戸川区中葛西1−35−10 | 126.8万円/坪 (41.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 葛西駅から950m | ||
土地面積 | 115㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江戸川-8 | 住居表示 | 東京都江戸川区平井6−20−8 | 122.8万円/坪 (39.9万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 平井駅から400m | ||
土地面積 | 106㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江戸川-9 | 住居表示 | 東京都江戸川区西葛西8−9−12 | 135.4万円/坪 (44.0万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西葛西駅から950m | ||
土地面積 | 75㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江戸川-10 | 住居表示 | 東京都江戸川区北葛西2−27−22 | 112.6万円/坪 (36.6万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 船堀駅から1000m | ||
土地面積 | 70㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
江戸川-11 | 住居表示 | 東京都江戸川区北篠崎2−8−12 | 85.2万円/坪 (27.7万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 篠崎駅から1600m | ||
土地面積 | 95㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
江戸川-12 | 住居表示 | 東京都江戸川区松江7−23−3 | 104.0万円/坪 (33.8万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 一之江駅から1200m | ||
土地面積 | 99㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江戸川-13 | 住居表示 | 東京都江戸川区北小岩8−7−14 | 96.3万円/坪 (31.3万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 京成小岩駅から770m | ||
土地面積 | 131㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
江戸川-14 | 住居表示 | 東京都江戸川区春江町3−15−8 | 97.8万円/坪 (31.8万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 瑞江駅から1100m | ||
土地面積 | 77㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
江戸川-15 | 住居表示 | 東京都江戸川区鹿骨2−15−10 | 86.5万円/坪 (28.1万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 篠崎駅から1300m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
江戸川-16 | 住居表示 | 東京都江戸川区一之江2−3−8 | 94.8万円/坪 (30.8万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 一之江駅から1000m | ||
土地面積 | 175㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
江戸川-17 | 住居表示 | 東京都江戸川区南葛西5−8−15 | 115.4万円/坪 (37.5万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 葛西臨海公園駅から1500m | ||
土地面積 | 126㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
江戸川-18 | 住居表示 | 東京都江戸川区西瑞江5丁目14番46 | 96.3万円/坪 (31.3万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 一之江駅から830m | ||
土地面積 | 100㎡ | ||
用途区分 | 第一種中高層住居専用地域 | ||
江戸川-19 | 住居表示 | 東京都江戸川区松島4−34−1 | 124.0万円/坪 (40.3万円/㎡) 前年比▲0.5% |
最寄り駅 | 新小岩駅から700m | ||
土地面積 | 170㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
葛西駅がある江戸川区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、葛西駅を含む、江戸川区はどうなるのだろうか。
◆江戸川区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 681,298 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 676,941 人 | 99.4 | |
2025年 | 667,630 人 | 98.0 | |
2030年 | 656,024 人 | 96.3 | |
2035年 | 644,243 人 | 94.6 | |
2040年 | 632,622 人 | 92.9 | |
2045年 | 620,227 人 | 91.0 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![江戸川区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/a/9/-/img_a9e88f8183cd01328d2616931c86f0946588.png)
(参考)葛西駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
江戸川区:91.0
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
墨田区:105.4
江東区:116.7
葛飾区:91.0
市川市:96.8
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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葛西駅の中古戸建ての過去の売買事例
葛西駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆江戸川区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区北葛西 | 5,000万円 ・146.5万円/坪 (47.6万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区南葛西 | 1,600万円 ・65.6万円/坪 (21.3万円/m²) ・床面積75㎡ (土地面積65㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1984年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区南葛西 | 37,000万円 ・94.9万円/坪 (30.8万円/m²) ・床面積1200㎡ (土地面積760㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2000年築、RC | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区南葛西 | 5,600万円 ・149.8万円/坪 (48.7万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩19分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区南葛西 | 9,800万円 ・56.9万円/坪 (18.5万円/m²) ・床面積530㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1995年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区南葛西 | 24,000万円 ・43.4万円/坪 (14.1万円/m²) ・床面積1700㎡ (土地面積710㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩16分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2011年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区南葛西 | 9,000万円 ・120.4万円/坪 (39.1万円/m²) ・床面積230㎡ (土地面積145㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩15分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1987年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区東葛西 | 5,300万円 ・163.1万円/坪 (53.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区東葛西 | 5,600万円 ・164.1万円/坪 (53.3万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区東葛西 | 6,000万円 ・175.8万円/坪 (57.1万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積90㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区東葛西 | 7,500万円 ・67.9万円/坪 (22.1万円/m²) ・床面積340㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 2004年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区東葛西 | 51,000万円 ・178.3万円/坪 (58.0万円/m²) ・床面積880㎡ (土地面積520㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2016年築、鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区中葛西 | 6,200万円 ・100.4万円/坪 (32.6万円/m²) ・床面積190㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1996年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区中葛西 | 4,100万円 ・74.2万円/坪 (24.1万円/m²) ・床面積170㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 1996年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区中葛西 | 2,000万円 ・102.6万円/坪 (33.3万円/m²) ・床面積60㎡ (土地面積50㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2014年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区中葛西 | 3,200万円 ・115.8万円/坪 (37.6万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 準工業地域 | ||
建物属性 | 2009年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第1四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区中葛西 | 6,900万円 ・184.6万円/坪 (60.0万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積85㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区中葛西 | 13,000万円 ・285.7万円/坪 (92.9万円/m²) ・床面積140㎡ (土地面積115㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩3分 | ||
用途区分 | 商業地域 | ||
建物属性 | 1991年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区江戸川 | 4,300万円 ・147.0万円/坪 (47.8万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積100㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩23分 | ||
用途区分 | 第1種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 東京都江戸川区江戸川 | 2,700万円 ・72.2万円/坪 (23.5万円/m²) ・床面積115㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 葛西駅から徒歩18分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2002年築、木造 |
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