鈴蘭台駅(兵庫県)の中古戸建てを購入、売却する際は、地域の中古戸建ての価格・相場を知っておくことが重要だ。そこで過去15年の価格推移と、今後10年の価格推移も予想した。公示地価や実際の売買取引事例、人口推計も参考にしよう(価格推移は麗澤大学の仙石裕明客員准教授の協力で作成)
鈴蘭台駅(兵庫県)の中古戸建ての価格・相場は?
現在の価格は、83万円/坪(10年前比▲33.3%)
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鈴蘭台駅(兵庫県)の中古戸建て価格
- 2,513万円(83万円/坪)
- 10年前比▲33.3%(前年比▲8.7%)
- 平均築年 : 1988年
- 平均駅距離 : 11.64分
- 平均専有面積 : 100.0㎡(30.3坪)
- 平均土地面積 : 140.0㎡(42.4坪)
![鈴蘭台駅(兵庫県)の中古戸建て価格推移](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/7/3/-/img_73fe787ac399e9a1ddd809aeb30ff2a918670.png)
◆鈴蘭台駅の中古戸建て価格推移 |
|
年 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
2005年 | 120万円/坪 |
2010年 | 125万円/坪 |
2015年 | 107万円/坪 |
2020年(現在) | 83万円/坪 |
2025年 | 76万円/坪 |
2030年 | 70万円/坪 |
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■現在の中古戸建て価格
鈴蘭台駅:2,513万円(83万円/坪、10年前比-33.3%)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
神戸市東灘区:4,791万円(151万円/坪、10年前比+13.7%)
神戸市灘区:4,697万円(155万円/坪、10年前比+20.0%)
神戸市兵庫区:2,917万円(96万円/坪、10年前比▲13.2%)
神戸市長田区:1,993万円(69万円/坪、10年前比▲10.3%)
神戸市須磨区:3,590万円(113万円/坪、10年前比0.0%)
また、周辺エリアの過去10年間の平均増減率の+2.6%と比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
10年後の予想価格は、▲16.2%
- グッドシナリオ
2,231万円(73.8万円/坪、10年間で▲11.2%を予想) - ノーマルシナリオ
2,105万円(69.6万円/坪、10年間で▲16.2%を予想) - バッドシナリオ
1,462万円(48.3万円/坪、10年間で▲41.8%を予想)
(参考)周囲の中古戸建て価格は?
神戸市東灘区:6,553万円(206万円/坪、10年後は+36.8%)
神戸市灘区:5,952万円(197万円/坪、10年後は+26.7%)
神戸市兵庫区:1,501万円(50万円/坪、10年後は▲48.5%)
神戸市長田区:2,031万円(71万円/坪、10年後は+1.9%)
神戸市須磨区:3,520万円(111万円/坪、10年後は▲1.9%)
また、周辺エリアの10年後の平均増減率が+3.0%であるのに比べると、必ずしも有望なエリアとは言えないだろう。
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
※仙石裕明氏(麗澤大学AIビジネス研究センター客員准教授、東京大学空間情報科学センター客員研究員)の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報を参考に価格を推定、2020年を基準年(現在の価格)とした。状態空間モデルで2009年〜2020年までの価格推移を学習し、将来推計データ(人口、GDP等)を変数として2021年〜2030年の価格を予測。グッドシナリオは、人口が2020年以降は1.1倍、GDPが2020年以降は1.1倍として算出。バッドシナリオは、人口が2020年以降は0.9倍、GDPが2020年以降は0.9倍として算出
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価格を詳細に分析しよう
■築年数で価格はどうなる?
中古戸建ては「土地」と「建物」の価格を合計したものだ。
このうち、建物は築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古い物件ほど価格は安くなる。よく、「木造戸建ては20年たつと価値がゼロになる」といわれる。実際、20年程度経過した戸建ての建物の価値はかなり低くなることが多く、その場合は「土地」の価値を中心に売買されている。
では、実際の築年数別の中古戸建ての価格・相場を見ていこう。
◆鈴蘭台駅の築年数別の中古戸建て坪単価 |
|
築年数 | 坪(3.3㎡)単価 |
---|---|
1年 | 62.8万円/坪 |
5年 | 59.6万円/坪 |
10年 | 48.6万円/坪 |
15年 | 43.4万円/坪 |
20年 | 33.2万円/坪 |
25年 | 34.4万円/坪 |
30年 | 27.8万円/坪 |
35年 | 29.4万円/坪 |
40年 | 17.2万円/坪 |
![鈴蘭台駅(兵庫県)の築年数別の中古戸建て坪単価](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/b/5/-/img_b5c8d57872b1878da7c60969f87220c432290.png)
※麗澤大学客員准教授の仙石裕明氏の協力で作成。価格推移は、国土交通省の「土地情報総合システム」の不動産取引価格情報をもとに、移動平均を算出。円は実際の取引事例をプロットしたもので、円の大きさは物件面積を示す。取引事例がない場合や少ない場合には、近隣地域の取引事例も含めている。
■公示地価はいくら?
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点における土地の価格を公表しているもので、固定資産税などを算定する基準となっている。実際に売買される地価とは多少の乖離がある。都心では実際の価格より安めになっており、郊外では実際の価格より高めに設定されてる。
とはいえ、その地域の不動産価格の動向・傾向を知るための重要な指標となるので、参考にしよう。
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◆神戸市北区の公示地価(2021年1月) |
|||
地点名 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格(円/坪) 前年比の騰落率 | |
---|---|---|---|
神戸北-1 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区北五葉1−3−31 | 29.2万円/坪 (9.5万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 西鈴蘭台駅から230m | ||
土地面積 | 345㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
神戸北-2 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台東町7−4−21 | 18.1万円/坪 (5.9万円/㎡) 前年比▲1.7% |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から950m | ||
土地面積 | 239㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-3 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区小倉台3丁目3番14 | 17.5万円/坪 (5.7万円/㎡) 前年比▲0.2% |
最寄り駅 | 谷上駅から2400m | ||
土地面積 | 223㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-4 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区東有野台4丁目8番11 | 9.8万円/坪 (3.2万円/㎡) 前年比▲0.6% |
最寄り駅 | 五社駅から2200m | ||
土地面積 | 256㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-5 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区惣山町3丁目5番8 | 22.2万円/坪 (7.2万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 北鈴蘭台駅から900m | ||
土地面積 | 157㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-6 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区中里町2丁目16番7 | 15.4万円/坪 (5.0万円/㎡) 前年比▲1.8% |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から2200m | ||
土地面積 | 141㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-7 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区唐櫃台4−6−3 | 11.3万円/坪 (3.7万円/㎡) 前年比▲1.9% |
最寄り駅 | 唐櫃台駅から850m | ||
土地面積 | 181㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-8 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区松宮台1丁目12番13 | 26.2万円/坪 (8.5万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 北鈴蘭台駅から850m | ||
土地面積 | 149㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-9 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台西町5−7−3 | 20.8万円/坪 (6.8万円/㎡) 前年比▲0.7% |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から730m | ||
土地面積 | 249㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-10 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区君影町4−8−15 | 17.1万円/坪 (5.6万円/㎡) 前年比▲1.9% |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から1400m | ||
土地面積 | 253㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-11 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区桂木2丁目23番18 | 23.2万円/坪 (7.6万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 山の街駅から1200m | ||
土地面積 | 184㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-12 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区青葉台39−2 | 10.7万円/坪 (3.5万円/㎡) 前年比▲2.5% |
最寄り駅 | 箕谷駅から1500m | ||
土地面積 | 192㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-13 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区泉台5丁目6番19 | 17.9万円/坪 (5.8万円/㎡) 前年比▲1.0% |
最寄り駅 | 北鈴蘭台駅から1900m | ||
土地面積 | 212㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-14 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区西山1丁目26番4 | 15.9万円/坪 (5.2万円/㎡) 前年比+0.0% |
最寄り駅 | 田尾寺駅から1200m | ||
土地面積 | 179㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-15 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区有野町二郎字三隅691番4外 | 9.8万円/坪 (3.2万円/㎡) 前年比▲2.1% |
最寄り駅 | 二郎駅から800m | ||
土地面積 | 241㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
神戸北-16 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区ひよどり台南町2丁目3番58 | 20.8万円/坪 (6.8万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 高速長田駅から4400m | ||
土地面積 | 130㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 | ||
神戸北-17 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区有野町有野字家ノ下305番1 | 10.6万円/坪 (3.4万円/㎡) 前年比▲0.9% |
最寄り駅 | 五社駅から870m | ||
土地面積 | 245㎡ | ||
用途区分 | 第一種住居地域 | ||
神戸北-18 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区淡河町行原字沢ノ垣111番 | 3.6万円/坪 (1.2万円/㎡) 前年比▲1.7% |
最寄り駅 | 五社駅から11000m | ||
土地面積 | 419㎡ | ||
用途区分 | ー | ||
神戸北-19 | 住居表示 | 兵庫県神戸市北区星和台6丁目16番2 | 21.6万円/坪 (7.0万円/㎡) 前年比▲0.8% |
最寄り駅 | 西鈴蘭台駅から1500m | ||
土地面積 | 235㎡ | ||
用途区分 | 第一種低層住居専用地域 |
※※出所:国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」
エリアの将来性を人口予想から検討しよう
鈴蘭台駅がある神戸市北区の将来の人口はどうなるのだろうか。購入するエリアの人口が将来、増加するのであれば価格が上昇しやすく、人口が減少するのであれば価格が下落しやすいといえるだろう。人口推計は、政府系の人口問題研究所が予想データを定期的に発表している。
日本全体の人口はすでに減少傾向にある。2015年を100とした場合、2045年には、全国の人口は83.7まで減少すると予想。今後も都心への人口の移転は続くため、都会であるほど減少幅は少なくない。
では、鈴蘭台駅を含む、神戸市北区はどうなるのだろうか。
◆神戸市北区の総人口推移予想 |
|||
年 | 総人口 | 指数 (2015年=100) | |
---|---|---|---|
2015年 | 219,805 人 | 100.0(基準年) | |
2020年 | 212,605 人 | 96.7 | |
2025年 | 203,078 人 | 92.4 | |
2030年 | 191,989 人 | 87.3 | |
2035年 | 179,902 人 | 81.8 | |
2040年 | 167,156 人 | 76.0 | |
2045年 | 154,436 人 | 70.3 |
※出所:人口問題研究所(平成30・2018年推計)
![神戸市北区の将来推計人口](https://dfudosan.ismcdn.jp/mwimgs/6/3/-/img_63b7433d33bc7fddb2bb2755e0622e4f6772.png)
(参考)鈴蘭台駅のあるエリアの人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市北区:70.3
(参考)周囲の将来人口推計は?(2015年=100として、2045年を推計)
神戸市東灘区:92.8
神戸市灘区:97.8
神戸市兵庫区:87.9
神戸市長田区:71.7
神戸市須磨区:70.3
※周辺エリア平均は、周囲の市町村・都道府県の単純平均
自分の年収でいくらの不動産が買える?
多くの人は、中古戸建てを購入する際、住宅ローンを利用する。そこで、住宅ローンの代表格である全期間固定住宅ローン「フラット35」について、年収別の借入可能額を試算してみた。
住宅ローンの審査では、年収以外にも職業、勤続年数、物件の資産性なども参照するため、必ずしも下記の金額が借りられるわけではないので、目安と考えてほしい。
なお、金利が低下するほど借入可能額は増加し、金利が上昇するほど借入可能額は減少する。
◆フラット35の住宅ローンの借入可能額(年収別) |
||
年収 | 借入可能額(目安) | 月々の返済額 |
---|---|---|
200万円 | 1673万円 | 5.0万円 |
300万円 | 2509万円 | 7.5万円 |
400万円 | 3903万円 | 11.7万円 |
500万円 | 4879万円 | 14.6万円 |
600万円 | 5855万円 | 17.5万円 |
700万円 | 6831万円 | 20.4万円 |
800万円 | 7807万円 | 23.3万円 |
900万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
1000万円 | 8000万円 | 23.9万円 |
※新規借入、35年固定金利は1.35%(頭金10%以上)、借入期間35年としてシミュレーション。ボーナスなし、別途手数料等が必要。住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」を参照。2021年6月調査 |
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鈴蘭台駅の中古戸建ての過去の売買事例
鈴蘭台駅付近での実際の中古戸建ての成約事例(売却事例、国土交通省公開)を見てみよう。実際の売買は、さまざまな物件が含まれているため、価格はかなりバラバラだが、 土地の価格相場算定の参考としよう。
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◆神戸市北区の中古戸建ての成約事例 |
|||
取引時期 | 住所、面積、駅からの距離など | 価格 | |
---|---|---|---|
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台北町 | 1,400万円 ・30.8万円/坪 (10.0万円/m²) ・床面積140㎡ (土地面積520㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩8分 | ||
用途区分 | 第2種中高層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1963年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台南町 | 600万円 ・10.9万円/坪 (3.5万円/m²) ・床面積170㎡ (土地面積175㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第2種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1998年築、軽量鉄骨造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台南町 | 550万円 ・13.5万円/坪 (4.4万円/m²) ・床面積125㎡ (土地面積145㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1973年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台西町 | 3,000万円 ・92.3万円/坪 (30.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積135㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2020年築、木造 | ||
2020年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区南五葉 | 850万円 ・29.1万円/坪 (9.4万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積120㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1989年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台東町 | 100万円 ・6.2万円/坪 (2.0万円/m²) ・床面積50㎡ (土地面積80㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩10分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1968年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台東町 | 2,300万円 ・70.8万円/坪 (23.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積75㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩6分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 2018年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台東町 | 7,000万円 ・42.2万円/坪 (13.7万円/m²) ・床面積510㎡ (土地面積260㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩2分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | 1980年築、RC | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台東町 | 800万円 ・24.6万円/坪 (8.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積70㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩1分 | ||
用途区分 | 近隣商業地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台西町 | 200万円 ・6.8万円/坪 (2.2万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積140㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩14分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1978年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台西町 | 2,900万円 ・89.2万円/坪 (29.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積220㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩13分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台西町 | 780万円 ・28.2万円/坪 (9.2万円/m²) ・床面積85㎡ (土地面積270㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩12分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1967年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台西町 | 2,700万円 ・87.4万円/坪 (28.4万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第4四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台西町 | 2,600万円 ・76.2万円/坪 (24.8万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積200㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台西町 | 2,600万円 ・80.0万円/坪 (26.0万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積130㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 2019年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台西町 | 410万円 ・12.6万円/坪 (4.1万円/m²) ・床面積100㎡ (土地面積510㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩9分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | ー年築、0 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台西町 | 75万円 ・2.4万円/坪 (0.8万円/m²) ・床面積95㎡ (土地面積110㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩7分 | ||
用途区分 | 第1種住居地域 | ||
建物属性 | 1964年築、木造 | ||
2019年 第1四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区鈴蘭台西町 | 930万円 ・31.8万円/坪 (10.3万円/m²) ・床面積90㎡ (土地面積105㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩4分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1999年築、木造 | ||
2019年 第3四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区中里町 | 1,300万円 ・29.6万円/坪 (9.6万円/m²) ・床面積135㎡ (土地面積230㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩26分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1992年築、木造 | ||
2019年 第2四半期 |
住居表示 | 兵庫県神戸市北区山田町小部 | 800万円 ・23.4万円/坪 (7.6万円/m²) ・床面積105㎡ (土地面積160㎡) |
最寄り駅 | 鈴蘭台駅から徒歩11分 | ||
用途区分 | 第1種低層住居専用地域 | ||
建物属性 | 1982年築、木造 |
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